"בירושלים יש 6 מ"ר תעסוקה לנפש ובתל אביב 20. העיר בחסר וכל מה שנבנה בה כיום יאוכלס"

לאן צועד בימים אלה ענף המשרדים, שאין כמעט מחלוקת שסובל כיום מעודף היצע, בפרט באזור המרכז? הדברים נדונו במהלך הפאנל "עולם המשרדים בעידן היצע היתר", בהנחייתה של המשנה למנכ"ל מהדרין ומנכ"ל מינהל התכנון לשעבר דלית זילבר, בהשתתפות שורת בכירים בתחום. בפתיחת הדיון הציגה זילבר נתון לפיו עד כה אושרו למעלה מ-60 מיליון מ"ר משרדים, אך נבנו בפועל פחות מ-20 מיליון.

ראש עיריית רמת גן כרמל שאמה הכהן אמר כי "התוכניות שלנו רציניות והכרחיות. השוק מדבר בעד עצמו, אין שוק שתמיד עולה וגם עם חוסן מרבי - כלכלה היא מחזורית, בטח במדינה כמו שלנו. ועדיין בדרך לפה קראנו כותרת על פתאל ששכר 10 קומות במכה אחת באקסצ'יינג'. אנחנו בעולם שמתפתח בקצב מדהים, אנחנו לא יודעים לאן שוק התעסוקה הולך, הבינה המלאכותית יכולה לשנות הכל, היא מתקדמת בקצב שלא יודעים לאמוד כרגע. 

"צריך לזכור שהדי. אן. איי שלנו זה לחפש עוד ועוד שטחי תעסוקה, זה בסיס הארנונה. לכן אין לנו מוטיבציה לא לבנות תעסוקה, וכל עוד המדינה לא תעשה רפורמה שתהפוך את הארנונה למאוזנת לא נפסיק. אם העושר היה מתחלק גם לארנונה למגורים והיינו רואים איזונים הדברים היו נראים אחרת. עד אז אין לנו ברירה, אחרת הרשויות יפשטו רגל". 

דודו זבידה, מבעלי צלו בלו שהוקמה על בסיס חברת חנן מור, אמר כי "אין ספק שהתכנון של המשרדים וההיקף עולה על כל דמיון. כל ראש עיר רוצה רק משרדים והייטק בשביל הארנונה אבל אין היגיון. לא בטוח שמי שמגיע מירושלים לא מעדיף לעבוד בתל אביב כי הרכבת מאפשרת. התכנון היום לקוי אם מסתכלים על ראשון, יהוד, בני ברק ורמת גן - יש מיליון מ"ר עודף לתעסוקה. לכן אני חושב שהגענו לנקודה שיש בה עודף היצע משמעותי. אני חושב שאחרי הקורונה הייתה אופוריה, הריבית ציננה את העסק ועכשיו נראה התייצבות". 

זבידה ששימש כמנהל מיוחד מטעם נושיה של חנן מור לאורך תקופת כינוס הנכסים, התייחס למהלך רכישת החברה יחד עם יצחק תשובה והפיכתה ל"צלו בלו": "השנה האחרונה הייתה מאוד מאתגרת, כלכלית ואזרחית, וראינו את התופעות של הריבית. אחת התופעות הייתה קריסה של חברות. אני נכנסתי לאירוע לחלץ את כל החוב שהיה בצלו בלו. זה היה אירוע מהיר של סידור וארגון ועל הדרך גם הזדמנות עסקית שאני שמח עליה. אנחנו מתחילים עם ריבית נמוכה ומינוף נמוך ומקווה שנצליח".

"ירושלים עוד לא התחילה"

יו"ר הוועדה המחוזית ירושלים שירה תלמי באבאי, אמרה כי "בירושלים אי אפשר לדבר רק על תעסוקה מבלי להבחין בשינוי הדרמטי שמתחולל לנגד עינינו. יש צמיחה יוצאת דופן בעיר, וכל מה שייבנה בעיר הזו יאוכלס - מגורים ותעסוקה כאחד. כיום בירושלים יש 6 מ"ר תעסוקה לנפש, ובתל אביב 20 מ"ר. המשמעות היא שירושלים עוד לא התחילה, ירושלים עוד בחסר ולכן כל מה שנבנה עכשיו בוודאי יתאכלס, ואנחנו מנסים להוסיף תעסוקה בכל מקום, מנסים להגשים את החזון של שכונה 15 דקות. היא לא התחילה למצות אפילו את הפוטנציאל". 

נחשון קיויתי, מנכ"ל ובעלי ב.ס.ר : "זיהינו בעשור האחרון מיקומים לפרויקטים פורצי דרך. לפני שנים בבני ברק, מי האמין שהיא תגיע למה שהיא הגיעה בתחום המשרדים? ואחרינו היזמים האחרים המשיכו את המלאכה. ירושלים היא עיר מיוחדת אין מה לדבר וגם שם לשמחתנו מצאנו שיש פוטנציאל אדיר לתעסוקה. זה 50 דקות בסך הכל מתחנת סבידור מרכז, ובכניסה לעיר הולך להיות מתחם אדיר של עירוב שימושים – מלונאות, תעסוקה, מסחר דירות להשכרה ונגישות של רכבת ישראל - אין טוב יותר מהמיקום הזה".

לדברי קיויתי שבונה במקום את פרוייקט "Gate" יחד עם קרן Jtlv, "70% מהפרויקט כבר שווק ואנחנו נמצאים רק בשלבי בדיפון וחפירה. זו הפתעה גמורה. גם מתחם האלף זה אזור פורץ דרך. אנחנו בבנייה בפועל של 70 אלף מ"ר והוא בביצוע. הכל נרכש בקבוצת רכישה, ובעוד שנתיים נאכלס".

בנוסף התייחס קיויתי לפרויקט "ורטיקל סיטי" אותו הוא מקדם ברמת גן יחד עם כלל וקנדה ישראל: "זה הפרויקט הכי גדול בארץ - 300 אלף מ"ר תעסוקה ומסחר על נתיבי איילון, ובעוד שלושה שבועות נתחיל את הביצוע. גם שם התחלנו שיווק עם כלל וקנדה ישראל ובימים אלה נמכרה שם קומות משרדים במחיר של 27 אלף שקל למ"ר". 

על פרויקט הענק ב.ס.ר סיטי בפתח תקווה, שמצוי כיום באכלוס חלקי, אמר קיויתי כי "פתח תקווה עיר גדולה, שנחשבת היום לחלק מגוש דן, זה חיזק את העניין של הרכבת הקלה שמגיעה היום לבת ים ותמשיך לראשון. גם שם איתרנו מגרש על ז'בוטינסקי, הקמנו מתחם עירוב שימושים והיינו אופטימיים לגבי לוח הזמנים לאכלוס. היום אחרי 3 שנים אנחנו ב-70% אכלוס, אין שם מגורים, הרכבת הקלה יושבת על הפרויקט וזה קצת אכזב אותנו, אבל אנחנו ממשיכים להיות אופטימיים כי המתחם הזה מאכלס המון בעלי מקצועות חופשיים שמצליחים להשתדרג למשרדים עם איכות, והוא מתאים לצרכים האלה". 

"כל כמה שנים מספידים את תחום המשרדים, והוא מתאושש"

אסי לויתן, משנה למנכ"ל דן נדל"ן, התייחסה למגדלי LYFE אותם קידמה הקבוצה יחד עם אשטרום ב-BBC: "הבאנו משהו שלא היה קודם לכן בבני ברק, תמהיל של מסחר ומשרדים. גם הרוכשים מגיעים מהתחום העסקי ומעולם הנדל"ן. התעקשנו על השכרת קומות או חצאי קומות, ובמסחר כל אחת מהחנויות והמסעדות נבחרה בפינצטה כדי לייצר קמפוס.

"כל כמה שנים אנחנו מספידים את עולם המשרדים וכל פעם רואים שהתחום מתאושש הישראלים אוהבים חדש ומתחדש וזה טוב לכולם. אני מאמינה גדולה ברמת גן שבה יש לנו פרויקט של מאות אלפי מ"ר. במונחי ארה"ב - זו אמורה להיות אותה עיר יחד עם תל אביב. עם זאת, שמסתכלים על תוכנית המתאר מבינים שמגורים נדרשים שם. יש עירוב שימושים בכל העולם ויש לו המון משמעות לפיתוח אזורים צעירים שוקקי חיים וזו השאיפה שלנו להביא גם מגורים לשם".

חזי נוריאל, יו"ר קבוצת נתון: "מי שמבין הכי טוב את הדיירים אחרי שהם מקבלים את הטופס 4 זו חברת הניהול שמבינה ורואה את הצרכים בין אם זה מגורים או מגדל משרדים, שמאכלס 70 אלף איש. החל מהכמויות קפה שאנשים שותים שמתורגמת לכמויות הקפה שאנחנו מכניסים לבניין בחודש, או שליחים של ארוחת צהריים, כשאותם שליחים צריכים לעלות במעליות בשעת השיא. כל אלה דברים שחייבים לחשוב עליהם תחילה לפני שלב התכנון כדי שהתכנון יהיה אולטימטיבי. אם נתכנן נכון נבין שחייבים לשלב את חברת הניהול בשלבי התכנון". עוד אמר כי " עירוב שימושים מצריך תכנון מורכב יותר, ואם השטח לא מתוכנן נכון זה יהיה קטסטרופה לבניין".