אפקט הפסקת האש: זינוק בביקוש לדירות בצפון בינואר-פברואר לעומת דצמבר

הפסקת האש בצפון, שנכנסה לתוקפה בסוף חודש נובמבר 24', כבר נותנת אותותיה על שוק הדיור בצפון המדינה. כך עולה מנתונים שמספקת חברת במבי  (BMBY) מערכות תוכנה האוספת ומנתחת נתוני מכירה של אלפי פרויקטים. על פי הנתונים, מחוז הצפון הוא המחוז היחידי שבו הביקושים לדירות עלו בחודש ינואר לעומת חודש דצמבר.

את הביקוש לדירות מודדת החברה באמצעות "מספר הלידים", קרי פניות לחברות היזמיות דרך אמצעי התקשורת השונים וכן פניות ישירות למשרד. מספר זה, על פי נתוני במבי עלה במחוז הצפון ב-6.3% לעומת ירידות של 12.9%-24.4% בשאר המחוזות (ירידה ממוצעת של 14.44% בכל הארץ). נזכיר כי ירידה חדה זו באה על רקע עליית המע"מ ב-1 לינואר 25, מה שהביא למספר חריג של עסקאות לרכישת דירה מצד רוכשים שביקשו לחסוך אחוז מס. הירידה החדה ביותר, בשיעור של 24.4% בינואר לעומת דצמבר, התרחשה במחוז תל אביב. ירידה משמעותית נוספת בשיעור של 20.6% התרחשה במחוז ירושלים. על פי הנתונים שהועברו למרכז הנדל"ן, הגידול בביקושים לדירות במחוז הצפון נקבע הן בעקבות עלייה קטנה יחסית של 1.4% בביקושים לדירות חדשות ועלייה גדולה יותר של כ-10% בביקושים לדירות יד שנייה.

בחינת נתוני פברואר לעומת ינואר מעלים תמונה של יציבות בביקוש לדירות לצפון, עם עלייה בשיעור זניח של 0.11%. כמו כן נרשמה עלייה של 4.83% במחוז חיפה. לעומת זאת בשאר המחוזות נרשמה ירידה בביקושים לעומת ינואר כאשר ברמה הארצית נרשמה ירידה של 4.5%. כך במחוז מרכז נרשמה ירידה של 3.23%, במחוז תל אביב נרשמה ירידה של 6.4%, במחוז הדרום נרשמה ירידה של 8.11% ומחוז ירושלים נרשמה ירידה של 11.75%.

"את הביקוש העודף שראינו ב-2024 במחוז הדרום, נראה השנה בצפון"

מארק זאבי יו"ר במבי מערכות תוכנה מסביר כי "אחרי שבחודש דצמבר 2024 נשבר שיא של שנים ברכישת דירות חדשות בכל הארץ, הרי שבחודש ינואר נרשמה התמתנות בביקושים בכל הארץ פרט למחוז הצפון. בשגרה, הזמן מקבלת הליד במשרד המכירות ועד לחתימת העסקה לוקח חודשיים-שלושה אך מה שקרה בדצמבר, בעיקר לקראת עליית המע"מ, יצר מצב של קיצור משמעותי בזמן בין קבלת הליד לחתימת העסקה. למעשה בשוק דיווחו על הרשמות שבוצעו ביום אחד וחתימה על עסקה למחרת כך שלמעשה כמות העסקאות בדצמבר שאבה את העסקאות של החודשים הבאים".

עובדה זו יכולה להסביר את הירידה בביקושים במחוזות השונים שכן חודש דצמבר היה יוצא דופן ברמת הביקושים לדירות שאחריו מגיעה רגיעה יחסית. אולם תופעה זו לא יכולה להסביר את העלייה במחוז הצפון. לכך יש הסבר אחר. לדבריו של זאבי "הסיבה לכך היא בעיקר הפסקת האש. עד לסוף נובמבר בכל מחוז צפון היתה האטה בביקושים וחלק ממשרדי מכירות היו סגורים. אחרי הזינוק של דצמבר, המגמה המשיכה גם בינואר. אני מעריך שאת הביקוש העודף שראינו במחוז הדרום במהלך 2024 נראה השנה בצפון. בנוסף נראה גם פעילות של משקיעים בצפון שמעריכים שתנופת הפיתוח וההשקעות אחרי המלחמה תוביל לעליית מחירים".

חברת BMBY היא ספקית של תוכנות CRM לחברות נדל"ן והמערכת של החברה מותקנת באלפי נקודות מכירה בישראל, אוספת ומנתחת את הפניות שמגיעות למשרדי המכירות ולפיכך יש לה את האפשרות למדוד את רמת הביקושים ואת רמת העסקאות לרכישת דירות חדשות בישראל בזמן אמת ובאופן יומיומי. מספר העסקאות שנרשם המערכת אינו כולל את כל העסקאות בשוק אך הוא מהווה מדגם מייצג למגמות בשוק. יצויין כי הנתונים מבוססים על 1,812 נקודות מכירה של פרויקטים חדשים ו 10,356 סוכני נדל"ן יד שניה.

"עם הכרזת הפסקת האש, חל שינוי הדרגתי אך משמעותי"

לטענת תום שקד, בעלים של חברת השיווק סלע שקד, "מאז הפסקת האש עם חיזבאללה אפשר לראות שהביקוש לדירות בצפון הוא בעלייה ברורה. אחרי חודשים של חוסר וודאות ביטחונית, פינוי תושבים,  חשבנו שאיבדנו את הצפון אבל המהלכים שצה"ל עשה שם השפיעו מאוד על ביטחון באזור הצפון. אנשים שעזבו את מטולה, קריית שמונה ושלומי מגיעים בחזרה, כי בסוף יש להם נכס ברמת מחיר מסוימת. אנשים שגרו בקריית שמונה לא יכולים עכשיו לעבור ולקנות דירה בתל אביב, נתניה או אשדוד. אז מה שקורה זה שהם פשוט עוברים לאזור הקריות, עכו ויישובים נוספים פה באזור הצפון שבהם הם כן יכולים עוד להרשות לעצמם לקנות דירות. זה לא רק העניין של המחיר", ממשיך שקד, "מי שגר בקריית שמונה או מטולה מעדיף לחיות באזור קריות, עכו, כרמיאל. הוא לא משנה את חייו ועובר לדימונה".

עוד לדבריו, "הנתונים האלה מעידים על החזרת האמון של משקיעים באזור הצפון. היום אפשר לקנות דירות במחוז צפון יחסית בזול. ההשבחה העתידית באחוזים גבוהה בהרבה מאזור המרכז, וההון העצמי הראשוני שאתה צריך לשים פה הוא נמוך משמעותית מאזור המרכז".

ליאת דנינו, משנה למנכ"לית בחברת הנדל"ן אלמוגים הפועלת בצפון הארץ, מסרה כי "בשבועות הראשונים ללחימה בצפון הביקושים באזור היו נמוכים ביותר היות ואנשים היו עסוקים בהישרדות, פינוי יישובים וחוסר ודאות מוחלט. במהלך חודשי הלחימה, ראינו בעיקר הקפאה של עסקאות קיימות והתעניינות מינימלית בפרויקטים חדשים. עם הכרזת הפסקת האש, חל שינוי הדרגתי אך משמעותי ומגמת העלייה נמשכת".

"מבחינת פרופיל הרוכשים", אומרת דנינו, "זיהינו שלוש קבוצות עיקריות: תושבי הצפון שפונו מבתיהם וחוזרים - הם מחפשים דירות חדשות או משודרגות, ורבים מהם מנצלים את פיצויי המדינה לשיפור תנאי המגורים שלהם; משפחות צעירות מהמרכז שרואות בצפון פתרון למשבר הדיור - הם מחפשים איכות חיים במחיר סביר יותר, במיוחד עם התבססות העבודה מרחוק; משקיעים שמאמינים בהתאוששות ארוכת טווח של האזור - הם מזהים את ההזדמנות לרכוש נכסים במחירים נמוכים יחסית ומעריכים שהמחירים יעלו בעתיד. אנחנו רואים שהפסקת האש מחזירה את האמון, אם כי באופן הדרגתי. אנשים עדיין זהירים כאשר, הם בודקים היטב את המיקום המדויק של הפרויקט ביחס לגבול, ומתעניינים יותר בממ"דים מרווחים ופתרונות אבטחה".