העליון נדרש להכריע לראשונה: מהו מעמדה של זכות הקדימה במקרקעין

״זכות ראשונים״ או ״זכות קדימה״, היא זכות במקרקעין אשר מקנה לבעל הזכות קדימות במצב של מכירת זכות בנכס. כאשר קיימת זכות קדימה, בעל הנכס יהיה מחויב להציע את הנכס תחילה לבעל זכות הקדימה, לפני שיציע אותו למכירה לאחר. זכות קדימה בנכס עשויה להיווצר מכוח חוק המקרקעין , התשכ"ט–1969 (להלן: "חוק המקרקעין"), או על פי הסכם.

מהותה של זכות הקדימה ודרכי מימושה נלמדות מהוראות חוק המקרקעין . כדי שזכות הקדימה תהווה זכות קניינית אשר תקפה כלפי כולי עלמא, עליה להירשם במרשם המקרקעין, באמצעות שטר עליו חותמים הצדדים. כך, זכות זו משוריינת לטובת מקבלה. לאחר רישומה של הזכות, רשם המקרקעין לא ירשום עסקה הנוגדת אותה, אלא אם הוכח שהוצעה קודם לבעל זכות הקדימה, אשר ויתר הלכה למעשה על זכותו לרכוש את הנכס.

במשפטון זה נסקור את החלטת בית המשפט העליון במחלוקת שקמה בנושא זכות הקדימה במקרקעין, בקשר לשאלת תוקפה מכוח הסכם שיתוף בנכס מקרקעין. בנוסף, נבחן האם היא מגבילה את זכות השותף להעביר את חלקו במקרקעין ללא הסכמת יתר השותפים. זאת, כאשר חל סעיף בהסכם השיתוף ביניהם המעניק לשותפים האחרים זכות קדימה, וכאשר עברה מגבלת תוקפה מכוח החוק למשך 5 שנים. 

נסיבות המקרה

בהליך שלפני הערעור, הוגשה תביעה על ידי שותף במקרקעין לקבלת סעד הצהרתי, שיקבע כי סעיף בהסכם השיתוף פקע בחלוף חמש שנים מיום כריתתו. זאת בהתבסס על סעיף 34(ב) לחוק המקרקעין. סעיף זה קובע, כי הסכם שיתוף במקרקעין יוכל לכלול תניה המגבילה את זכותו של שותף למכור את חלקו לצד שלישי, למשך 5 שנים. לאחר 5 שנים, גם הסכם השיתוף במקרקעין לא יכבול שותף מלמכור את חלקו, והוא יוכל לעשות כן ללא התחשבות בזכות הקדימה.

בענייננו, הרקע לתביעה היה ניסיונו של השותף למכור את חלקו בנכס ללא התחשבות בזכות הקדימה שניתנה לשותפים האחרים בהסכם השיתוף. השותפים האחרים, מצדם, התנגדו למכירה, וביקשו לממש את זכותם על פי ההסכם. בית המשפט קמא דחה את התביעה, וקבע כי ההסדר שנקבע בהסכם השיתוף מקיים את התנאים לסיווג הזכות כזכות קדימה קניינית. לפיכך, סעיף 34(ב) לחוק המקרקעין לא חל על ההסדר בין השותפים. משמעות הקביעה הייתה, כי הסעיף בהסכם השיתוף עומד בתוקפו, וכי על השותף לכבד את זכות הקדימה של השותפים האחרים. על רקע זה, הוגש ערעור לבית המשפט העליון.

טענות הצדדים

השותף המערער טען בערעור, כי סעיף בהסכם השיתוף שנכרת בינו לבין השותפים האחרים פקע לאחר חמש שנים, בהתאם לסעיף 34(ב) לחוק המקרקעין. הסעיף בהסכם העניק לשותפים האחרים זכות קדימה לרכוש דירות בנכס, במקרה שהמערער ירצה למכור את חלקו. המערער ניסה למכור את חלקו, מבלי להפעיל את זכות הקדימה, והשותפים האחרים התנגדו למכירה. המחלוקת נוגעת גם לשאלה – האם זכות הקדימה נחשבת לזכות קניינית, והאם יש לה תוקף משפטי כלפי כולי עלמא.

המערער טען כי יש לו זכות למכור את חלקו לכל המרבה במחיר, וכי הסעיף בהסכם אינו מעניק לשותפים האחרים זכות קדימה, כמשמעה בחוק המקרקעין. עוד טען כי מדובר בזכות אובליגטורית-חוזית בלבד, דהיינו, הזכות לקבל את הנכסים האלה בעתיד, ולא בזכות קניינית. לכן, לא נדרש רישומה במרשם המקרקעין, היות ש"אין אדם יכול להעביר את מה שאין לו". מנגד, השותפים האחרים טענו כי ההסכם מקנה להם זכות קדימה כמשמעה בחוק המקרקעין, וכי ההסכם לא כפוף להגבלה שתוקפה הוא עד 5 שנים, לפי סעיף 34(ב) לחוק המקרקעין.

השאלה המשפטית

השאלה המרכזית שנדונה היא – האם זכות הקדימה שניתנה לשותף במקרקעין מהווה זכות קניינית? ואם כן, האם היא מגבילה את זכות השותף להעביר את חלקו במקרקעין, ללא הסכמת יתר השותפים? מדובר אפוא בשאלה מהותית ובעלת השלכה תקדימית, כפי שנראה להלן, אשר מדגישה את חשיבות ביצוע הרישום של הסכם השיתוף במרשם המקרקעין לשם סיווג זכות הקדימה כקניינית.

החלטה

בית המשפט העליון, בפסק דינו של כבוד השופט שטיין, דחה את הערעור, וקבע כי זכות הקדימה היא זכות קניינית שתקפה ושרירה לאורך שנים, גם אם לא נרשמה במרשם המקרקעין. כפועל יוצא מכך, סעיף 34(ב) לחוק המקרקעין אינו מגביל בזמן את זכותו של שותף במקרקעין להעניק לשותפו זכות קדימה מן הסוג הנדון בענייננו. לכן, סעיף זה לא חל על זכות זו. כך למעשה, הסעיף בדבר זכות הקדימה שבהסכם השיתוף – עומד בתוקפו. זאת, חרף הוראות חוק המקרקעין , הקובע כי מגבלה בהסכם שיתוף מקרקעין למכירת חלקו של אחד השותפים תקפה למשך 5 שנים בלבד.

"בעל זכויות במקרקעין אשר פועל מתוך רצון חופשי ומחליט להעניק זכות קדימה לאדם אחר, בתנאים כאלה או אחרים, עושה זאת, מן הסתם, כנגד קבלת תמורה ראויה [...] ובכפוף לכל דין, אין כל סיבה להגביל את תוכנה של זכות הקדימה", כתב השופט שטיין בהחלטתו. זאת ועוד, צוין כי זכות הקדימה כוללת יסוד של וולונטריות ועדיפות, וההסכם קובע מנגנון למימוש הזכות. נימוק מרכזי של כב' השופט שטיין  בנושא, הוא הנימוק הכלכלי. בחוות דעתו, הטעים כי המחוקק הגביל את תוקף זכות הקדימה לחמש שנים כדי "למנוע מבוי סתום" ביחסים בין השותפים ועל-מנת להבטיח ניצול אופטימאלי של סחירות בנכס במבט צופה פני עתיד. 

יתרה מכך, לפי דעתו של כב' השופט שטיין, אליה הצטרף גם כב' השופט אלרון, נקבע כי זכות הקדימה היא זכות קניינית, כמו שאר הזכויות המנויות בחוק המקרקעין. כן הודגש כי סעיף 34 (ב) לחוק המקרקעין עוסק בהגבלה של דיספוזיציה ולא בהקניית זכות, "שכן זכות מעין-קניינית אף היא זכות בת קיימא, אשר בוודאי מחייבת את הצדדים לחוזה שיצר אותה". בהתאם לכך, נקבע כי יש לראות בהסדר הקבוע בסעיף הרלבנטי להסכם השיתוף הענקת זכות קדימה לשותפים האחרים, כמובנה בחוק המקרקעין. שכן הסדר זה מקיים את יסוד הוולונטריות ואת יסוד העדיפות, וקובע את המנגנון למימוש זכותם של השותפים האחרים, במקרה שבו הבעלים יבקש למכור את חלקו בנכס. לפיכך, ההסכם עומד בתוקף, והשותפים האחרים זכאים לממש את זכותם לרכוש את חלקו של המערער בנכס. 

כבוד השופטת כנפי-שטייניץ הצטרפה לפסק דינו של השופט שטיין, לעניין התוצאה, שלפיה יש לדחות את הערעור. אולם, בה בעת הדגישה בעמדת מיעוט את הצורך להיזהר בסיווג זכות הקדימה כזכות קניינית, וכי לא כל סוגי זכויות הקדימה נולדו שוות. כב' השופטת ציינה, כי גם אם זכות הקדימה המוסדרת בחוק המקרקעין היא זכות קניינית, ספק אם די בכך כדי להוביל למסקנה שסעיף 34(ב) לחוק לא מגביל בזמן את קיומה של זכות הקדימה. השופטת הסבירה, כי תכלית סעיף 34(ב) היא למנוע הגבלה על עבירות הזכות, וכי הגבלה הנוצרת מזכות הקדימה אינה מהווה את סוג ההגבלות שבהן עוסק הסעיף בהסכם השיתוף.

לאור כל האמור לעיל, ועל אף חילוקי הדעות בקביעת מעמדה של זכות הקדימה, נקבע כי דין הערעור להידחות. נראה שע"פ דעת הרוב, קבע לראשונה בית המשפט העליון, כי זכות הקדימה היא זכות קניינית. אשר על כן, ביחסי שיתוף שבין שותפים ע"פ הסכם שיתוף – זכות זו תישאר בתוקף, גם לאחר "תחנת היציאה" שהוסדרה בחוק, כלומר גם לאחר תום חמש שנים מחתימת הסכם השיתוף. 

ע"א 4843/23 שלמה אביטל נ' תמיר ומשאט

עריכה: עורכת הדין עמית רז, בסיועה של המתמחה מיטל בראל

הכותבת היא עורכת דין במשרד עוה"ד גינדי כספי ושות ' המתמחה בנדל"ן, תכנון ובניה.