במכפיל קרוב ל-5: אושרה להפקדה תוכנית קבוצת רייק לבניית כ-600 דירות בחיפה

ועדת המשנה להתחדשות עירונית של הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה בחיפה אישרה בשבוע שעבר להפקדה את תוכנית "מתחם הפארק" בשכונת קריית שפרינצק במערב חיפה. במסגרת התוכנית, המקודמת על ידי רייק נדל"ן מקבוצת אספן, צפויים להיהרס חמישה מבני מגורים בני ארבע קומות הכוללים 121 דירות, ובמקומן צפויות לקום 597 דירות בשלושה מגדלים בני 30 קומות ובניין בודד נוסף בן 10 קומות. כמו כן, התוכנית כוללת הקצאה לשטחי מסחר בהיקף של 1,500 מ"ר.

התוכנית משתרעת על שטח של 17 דונם הנמצאים צפונית לרח' דרך צרפת ומצפון-מערב לרח' שלום קאסן. על פי מסמכי התוכנית, שטח ממוצע לדירה צפוי לעמוד על 91 מ"ר ואילו שטח ממוצע למרפסת יעמוד על 16 מ"ר. תמהיל הדירות כולל 20% דירות קטנות בגודל של עד 80 מ"ר "פלדלת", ועוד 10% של דירות קטנות מאוד של עד 55 מ"ר "פלדלת". בדירות מעל 120 מ"ר תתאפשר בניית "דיורית" (יחידת דיור בתוך הדירה, ד"ב). עוד נקבע כי תקן החניה לדירות קטנות מאוד יהיה 0.5 חניה ליח"ד, ואילו תקן החניה עבור שאר הדירות יהיה אחד לדירה. עורכת התוכנית היא יעל אוקו ממשרד "צמיר אדריכלים ומתכנני ערים".

חוות דעת כלכלית על פי תקן 21 שנערכה עבור היזם מעריכה את הרווח מהפרויקט ב-82.738 מיליון שקל המבטא שיעור רווח של 10.5%. במסגרת זו מוערכות ההכנסות מהפרויקט בכ-867.3 מיליון שקל כאשר ההוצאות (מיסוי, כלליות ובנייה ישירה) מוערכות ב-766.6 מיליון שקל, והוצאות המימון מוערכות ב-18 מיליון שקל.

בקשת הוועדה המקומית להפחית דירות נדחתה

החלטת הועדה המחוזית היא בניגוד לעמדת הועדה המקומית שביקשה להפחית את זכויות הבניה ב-72 יח"ד. טענתה במהלך הדיון היתה כי המכפיל המוצע בפרויקט של 4.8 דירות חדשות לכל דירה ותיקה, הוא "חריג ואינו מקובל בשכונה. אישור מכפיל זה יהווה תקדים מסוכן שימנע קידום פרויקטים נוספים בשכונה." עוד טענה כי התקבולים שהוצגו על ידי היזם לא משקפים את המחירים האמיתיים של דירות בשכונה, וכי התבססות על מחירים עדכניים מעלה כי ניתן יהיה לקבוע מכפיל דירות של 4.3 בלבד.

הוועדה מחוזית דחתה טענות אלה והחליטה להפקיד את התוכנית במתכונת בה הוגשה תוך שהיא קובעת כי  מדובר בתוכנית "חשובה המהווה חלק מההתחדשות העירונית המקודמת בשכונת שפרינצק". עוד קבעה הועדה כי הדו"ח הכלכלי שהוגש מציג רווחיות של 12% בלבד אשר אינם עומדים בתקן 21 בהתאם לבדיקת היועצת השמאית לוועדה, גם תיקון שטח התוספת בדירות התמורה בדו"ח ל-12 מ"ר בלבד במקום 22 מ"ר כפי שמוצע ייתכן שאינה מספקת. "על כן, הוועדה אינה רואה לנכון הפחתה של מכפיל הדירות בפרויקט כפי שהוצג ע"י הוועדה המקומית".  כמו כן קבעה הוועדה כי התמורה לדירות הוותיקות תעמוד על 12 מ"ר.

יוסי רייק, בעלי קבוצת רייק , ברך על החלטת הוועדה: "אנו רואים בהחלטה זו בשורה אמיתית לתושבי השכונה ולעיר חיפה בכלל. הפרויקט מהווה חלק מתוכניתנו להוביל אלפי יח"ד במגוון פרויקטים נוספים בעיר חיפה".