14 שנה לאחר העסקה: רוכש נכס בתל אביב חויב להוסיף 550 אלף שקל – או שהעסקה תבוטל

שופטת בית המשפט המחוזי בלוד יסכה רוטנברג קיבלה במהלך חודש מרץ בקשה שהגישה הנאמנת עו"ד יפעת טוראל, לביטול עסקת מכר של פושטי רגל בנכס ברחוב האצ"ל בשכונת התקווה בתל אביב. זאת בטענה שהתמורה שבה נמכר הנכס על ידי החייבים, הייתה נמוכה משמעותית משוויו בעת ביצוע העסקה. מאחר שהעסקה בוצעה בשנת 2011, הרי שמדובר בהחלטה שניתנה כ-14 שנה לאחר ביצועה. אפשרות חליפית שניתנה על ידי השופטת היא הוספת סכום מצד הרוכש, בתוספת הצמדה וריבית, וזה ייכנס אל קופת הכינוס.

הנושים - בני הזוג יוסף ולילך כהן, והחייבים - בני הזוג יוסף (ז"ל) ובילי יום טוב, היו בעבר שותפים במסעדת "יוסי ויוסי" שפעלה בשכונת התקווה, בנכס נשוא המחלוקת. ב-2018 לבקשת בני הזוג כהן ניתנו צווי כינוס נגד בני הזוג יום טוב, והאחרונים הוכרזו  ב-2019 כפושטי רגל ומונתה להם הנאמנת.

לפסק הדין המלא של המחוזי 

מדובר בנכס בן שתי קומות, מרתף וקומת גג. הקומה הראשונה היא קומה מסחרית, והקומות מעליה הן קומות מגורים. בשנת 2008, במסגרת ההליכים המשפטיים שהתנהלו בין הצדדים, מכרו בני הזוג כהן את חלקם בנכס לחייבים ולבנם המנוח. בשנת 2010 הגישו בני הזוג כהן תביעה לביטול עסקת המכר, אך התביעה נדחתה ב-2011.

כחודשיים לפני מתן פסק הדין בתביעת כהן לביטול המכר, מכרו החייבים את זכויותיהם בנכס לאדם אחר (יחד עם זכויותיו של הבן המנוח), שהסתכמה לאחר תוספת ב-2012 ב-1.65 מיליון שקל. מאחר שתביעת הזוג כהן עדיין היתה תלויה ועומדת בעת אותה עסקת מכירה, הסכם המכר כלל תנאי שלפיו תוקפו של ההסכם מותנה בכך שיינתן פסק דין סופי בתביעה, שלפיו הסכם המכר תקף. על אף שעסקת המכר בין החייבים לקונה נקשרה בשנת 2011, הזכויות בנכס לא נרשמו על שם הקונה, ורק ביום 01.08.2018 ניתן במסגרת ההליך  צו איסור דיספוזיציה (איסור מכירת זכויות).

השופטת: הקונה ידע שהמוכרים בעלי חובות

הנאמנת טענה בפני בית המשפט ששוויו של הנכס היה גבוה משמעותית במועד הרכישה, ומשום כך יש להורות על ביטול המכר מחמת הענקה פסולה. את טענתה ביססה בין היתר על שומה שערך עבורה שמאי המקרקעין אלון יומטוביאן, שבדק מה היה שווי הזכויות בנכס במועד מכירתן. יומטוביאן הגיש חוות דעת שבה העריך את שווי החלק המסחרי נכון לביצוע העסקה בסכום של 1,590,000 שקל בתוספת מע"מ, ואילו חלק המגורים הוערך על ידו בסכום של 1,230,000 שקל. כלומר בסך הכל הוערך הנכס על ידי יומטוביאן ב-2.82 מיליון שקל, הפרש של כ-70% לעומת גובה העסקה.

הקונה טען לעומת זאת כי שווי הנכס בעת רכישתו היה נמוך משמעותית מהערכת הנאמנת. לתמיכה בטענות, הגיש חוות דעת נגדית של השמאי אבי עטיה, ולפיה שווי הזכויות בנכס במועד ביצוע העסקה עמד על 1,650,000 שקלים בלבד, כגובה התמורה החוזית.

השופטת קבעה כי מדובר במכר שבוצע בתקופה שבין שנתיים לעשר שנים טרם נעשה מעשה פשיטת הרגל, ולכן אם נכס הועבר ללא תמורה או בתמורה מופחתת, הענקת הנכס בטלה כלפי הנאמן, אלא אם הוכח כי במועד הענקה, היה החייב כשר פירעון לכל חובותיו גם ללא הנכס שהוענק

הנאמנת טענה בין השאר כי הקונה היה מודע למצבם הכלכלי ולא מדובר בעסקה רגילה בין קונה למוכר מרצון והיו אינדיקציות שידע שהוא קונה בשווי נמוך מהותית מערך הנכס. מנגד השיב הקונה כי הנכס היה במצב ירוד, בין השאר בשל שריפה שאירעה במקום, ובאותה עת המוכרים לא היו חדלי פירעון והנכס נמכר במחיר סביר ובתום לב. החייבים הצטרפו לעמדת הקונה, ואילו כונס הנכסים הרשמי (כנ"ר) הצטרף לעמדת הנאמנת. עם זאת הנאמנת והכונס לא התנגדו לתוספת תשלום להשלמת העסקה בשווי האמיתי לדעתם.

השופטת קבעה כי מדובר במכר שבוצע בתקופה שבין שנתיים לעשר שנים טרם נעשה מעשה פשיטת הרגל, ולכן אם נכס הועבר ללא תמורה או בתמורה מופחתת, הענקת הנכס בטלה כלפי הנאמן, אלא אם הוכח כי במועד הענקה, היה החייב כשר פירעון לכל חובותיו גם ללא הנכס שהוענק.

השופטת קבעה שהקונה ידע שהמוכרים בעלי חובות, וכי התמורה נמוכה משווי הנכס. עם זאת קבעה שיש להפחית את שווי חלק המסחר בנכס, בין השאר בשל השריפה שאירעה במקום, כך שסך התוספת לשם השלמת העסקה הוא 549,156 שקלים בתוספת מע"מ. לא נקבע צו להוצאות.