לשכת שמאי המקרקעין תפרסם אחרי פסח מחירון לעלויות בנייה: "יעשה מהפכה בענף"

לשכת שמאי המקרקעין חשפה אתמול (ד') בכנס נדל"ן, כי תפרסם לאחר חג פסח, לראשונה, מחירון לעלויות בנייה שיתעדכן אחת לרבעון ויוצג באתר הלשכה. לדברי הלשכה, המחירון צפוי להיות מדויק יותר מהמחירונים הקיימים היום בענף. הלשכה פועלת להטמעת השימוש בו גם בוועדות התכנון, בקרב השמאים המכריעים, משרדי הממשלה והשמאי הממשלתי.

המחירון יגיע בתקופה מורכבת לענף הבנייה לאחר שעלויות הבנייה עלו בעקבות עליית הריבית, המלחמה, פגיעה בשרשרת האספקה, מחסור בכוח אדם וכדומה. כמו כן המחירון נועד לפתור מחלוקות שמאיות העולות בהרבה דיונים.

"כבר הרבה זמן מגיעות אלי פניות לערוך מחירון כזה של עלויות בנייה, "מסבירה נחמה בוגין , יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, "כי בפרקטיקה קורה הרבה פעמים שיש פערים גדולים בעמדות בקשר לעלויות בין הצדדים, למשל בדיונים על תקן 21, בין שמאי היזם ובין שמאי הוועדה המקומית וגם בדיונים על היטלי השבחה או בדיונים על שומות רמ"י".

"הבעיה הזאת החריפה לאחרונה בגלל התקופה שבה אנחנו נמצאים, שבה עלויות הבנייה עולות בצורה משמעותית ויש תנודתיות, וחשוב מאוד לנתח את הדברים בצורה כמה שיותר מדויקת. החלטתי להרים את הכפפה כי בסופו של דבר המידע נמצא אצלנו. הלשכה היא גורם ממלכתי, אובייקטיבי, מקצועי, שיכול לנתח את הנתונים בצורה המיטבית. הקמנו בלשכה צוות של משרדי הליווי הפיננסי הגדולים בישראל, שלמעשה כמעט כל הפרויקטים שנמצאים בבנייה מלווים על ידיהם, ואצלם יש המידע הכי עדכני על העלויות בפועל. ולכן זה רק היה מתבקש שאנחנו נעשה את הבדיקה הזאת". 

בוגין הסבירה כי האומדן מתייחס לטיפוסי בנייה שונים, מגורים בגבהים שונים, משרדים וכולי, בהתייחס ל-16 אזורים גיאוגרפיים שונים בארץ, שבהם יש הבדלים בין העלויות. ההבדלים בין האזורים נובעים מגורמים שונים כגון טופוגרפיה, עלויות שינוע, רגולציה מקומית ועוד.

"המחירון שלנו יעשה מהפכה בענף הנדל"ן"

"המטרה היא להסיר חסם שבמקרים רבים מעכב אישור תוכניות ולפעמים אפילו מונע אותו. כי כאשר יש פערים בין הצדדים בנושא עלויות הבנייה ולא מגיעים להסכמה, זה מעכב את התוכנית. זה הרבה פעמים מפיל את תוכנית כי היזם מגיע למסקנה שהתוכנית לא כלכלית. אני מאמינה שהמחירון שלנו יעשה מהפכה בענף הנדל"ן ויהיה גורם מאוד משמעותי וזרז לתהליכי התכנון, כך נתרום גם את תרומתנו הצנועה למלחמה במשבר הדיור". 

בענף מקובל שנים רבות מחירון דקל, מחירון לאומדן עלויות בענף הבנייה שמופק על ידי קבוצת דקל. במכרזים ובחוזים בתחום הבנייה נעשה פעמים רבות שימוש במחירון זה כבסיס לאומדן עלויות.

איך זה עומד מול מחירון דקל או המחירונים הדומים?
"הלשכה בקשר מצוין ובשיתוף פעולה מלא עם דקל. למעשה, דקל הפסיק לאחרונה להנפיק את מחירון עלויות הבנייה הממוצעות. מוצר הדגל של דקל הינו מחשבון שבעזרתו ניתן לחשב עלות בניה כוללת לפרויקט, לא מחירון עלויות ממוצעות. האומדן הנדרש לצורך צמצום מחלוקות כאמור הינו אומדן עלויות ממוצעות שאותו אנחנו עורכים כעת. כך שלא רק שאין התנגשות, אלא אנחנו בעצם נכנסים לתוך חלל שקיים וצריך למלא אותו. האומדן של הלשכה , יהיה אמין, אותנטי, עדכני, מקצועי ואובייקטיבי, זה מה שחשוב".

מה היו הממצאים שלכם לגבי עלויות הבנייה? מה ההבדלים בין סוגי בנייה שונים ומקומות שונים?
"למספרים עצמם אני מעדיפה להיכנס כשנשיק את המחירון . אבל אני כן יכולה להגיד שיש שינויים דרמטיים בעלויות, אפילו תוך כדי הביצוע. כלומר, אנחנו לוקחים את הנתונים גם מתוך דוחות הליווי השוטפים ולא רק מתוך ההסכמים. כי שוב, התקופה הנוכחית חריגה והרבה מאוד הסכמים נפתחים תוך כדי ביצוע הפרויקט, קיימת תנודתיות ורגישות גדולה. אנחנו שואבים את הנתונים מתוך העלויות האמיתיות בפועל. יש גם הבדלי עלויות לא מבוטלים בין האזורים הגאוגרפים השונים, גם לזה צריך להיות מודעים. עלות בנייה בחיפה אינה כמו עלות בנייה בראשון לציון. ערכנו ניתוח נקודתי מתוך פרויקטים באזורים השונים, ודרך זה אפשר לראות את ההבדלים. על המספרים אנחנו נדבר בעוד שבועות ספורים". 

איך המחירון עומד ביחס למדד תשומות הבנייה?
"אלו שני דברים שונים לחלוטין. מדד תשומות הבנייה הוא מדד מאוד כללי, שלא מאפשר את הדיוק שיאפשר אומדן שלנו והבחנה בין סוגי בנייה והבחנה בין מרכיבים שונים".

לסיכום, אומרת בוגין, "האומדנים נערכו על ידי משרדי שמאים שמתמחים בליווי פיננסי, המובילים בישראל ואני מודה לכולם על ההירתמות למשימה החשובה הזאת בחפץ לב ובהתנדבות".