הכנסת שותפים או הנפקת אג"ח ומניות? עלויות המימון עולות - ואלו האפשרויות של חברות הנדל"ן

מהן האלטרנטיבות של חברות הנדל"ן להתמודד עם גיוס הון בעקבות העלייה בעלויות המימון? על כך הרצה עידו רואימי, סמנכ"ל ומנהל השקעות האקוויטי בחברת רובי קפיטל, במסגרת הרצאת זום שהתקיימה השבוע במסגרת "בוקר של נדל"ן" מבית מרכז הנדל"ן . רואימי הציג את נתוני המאקרו שבגינם עלויות המימון עלו: למשל לפי דו"ח המפקח על הבנקים, סך המאזן של מערכת הבנקאות עמד בסוף שנת 2023 על כ-2.5 טריליון שקל. מתוכו, סך האשראי לענף הבינוי והנדל"ן נאמד בלמעלה מחצי טריליון שקל. 

לצפייה בהרצאה המלאה:

רואימי הסביר כי "החשיפה לנדל"ן עלתה בדו"חות הפיקוח במספר הזדמנויות כאור אדום, כולל ניסיונות ריסון ע"י הגבלת חשיפה והקטנת שיעורי מינוף. יש דרישה מהגופים המממנים להגדיל את ההון העצמי ולהקטין סיכונים. החשיפה של הגורמים המממנים גם עולה".

לדבריו, בנק ישראל אמר שיש להגדיל את הקצאת ההון הבנקאית כבטוחה למבצעי קבלן, לכן סביר שהבנקים עצמם יצננו את ההתלהבות של מבצעי המימון. "בפרויקטים שבהם במעל 25% מהמכירות בתשלום הראשוני משולם פחות מ-40%, שם הבנק יקצה הון. המסקנה היא שחברות ציבוריות ופרטיות צריכות גיוון מקורות מימון וגידור. האלטרנטיבות הן מכירת מניות, שותפות בפרויקט, הנפקת אג"ח ומניות, משלים הון,  ויש גם מקרים נוספים". 

למצגת המלאה מההרצאה של עידו רואימי

רואימי התייחס לנושא השותפויות בפרויקטים, ואמר כי בחברה ערים ליותר שותפויות כאלה כחלק מהתמרכזות של כוחות: "המטרה שיזריקו הון לפרויקט ויחזקו את התזרים ויפחיתו את התלות הפיננסית, אבל זה מדלל את האחזקה של אותו יזם, זה דורש החלטות משותפות. יש לזה יתרונות גדולים, כי לכל אחד מהשותפים יש ערך: יזם עם יכולות ביצוע, יזם עם יכולות שיווק, אבל צריך לקבל החלטות ביחד וזה מאתגר. יש אתגר בשווי העסקה שעל בסיסו מוכנס שותף,  בקרקע זה יותר קל, בהתחדשות עירונית זה רווחים עתידיים. ראינו שתי עסקאות של הפניקס שהשקיעה באקרו ובאזורים, ברמת פרויקטים ספציפיים. הפניקס מככבת בעסקות מסוג זה. גם מנורה והכשרת הישוב".

על מכירת מניות: "זו שותפות ברמת החברה ולא רק ברמת הפרויקטים הספציפיים. המאפיינים: הרחבת יכולות נוספות, הרחבת בסיס ההון של החברה. נראה יותר ויותר גופים שפועלים אחד עם השני, זה מתאים לחברות שרוצות להאיץ את הצמיחה או להגדיל את ההון, כמו פרופדו שרכשה כמה חברות כאלו, העסקה הגדולה בין כלל לאפריקה כללה גם רכיב של מכירת מניות וגם של אביב ומליסרון.

"אלטרנטיבה נוספת היא גיוס אג"ח או הנפקת מניות, שם היינו עדים לביצועים משמעותיים, בין היתר, הודות לביקושים מוגברים בשוק ההון המקומי שהדביק את השוק האמריקאי. בדרך זו ניתן לגייס סכומים משמעותיים לטווחים קצרים ובינוניים, ללא צורך בדילול הבעלות. זה מתאים לחברות מבוססות".

"רק בינואר 25' הונפקו כ-6 מיליארד ש"ח, למעלה מ- 50% לתחום הנדל"ן והבנייה. שיעור דומה נצפה ברבעון הראשון של 2024 וברבעון השלישי היקף הגיוסים לתחום הנדל"ן אף עמד על כשני שליש מסך הגיוסים. ביצועים אלה מעידים על התלות של ענף הבנייה בגיוסי חוב. למשל שובל הנדסה שגייסה סדרת אג"ח ראשונה ב-2024 הונפקה זמן קצר לאחר מכן בתחילת 2025".

"אלטרנטיבה אחרונה, השלמת הון עצמי (מזנין), הפכה להיות מוכרת יותר, ניתנת רק בקבלת היתר ובכניסה לליווי של הפרויקט. היקף הנכסים המנוהלים ע"י המוסדיים שעולה ב-8% כל שנה מ-2010 דחפה עוד שחקנים לשוק הזה. רוב החברות בתחום פרטיות, אך ניתן ללמוד על המגמה מהחברות הציבוריות בתחום כמו מניף וגמלא הראל שתיק הנכסים שלהן גדל. בסוף זה לחברות פרטיות וציבוריות שלא רוצות לרתק הון משמעותי בכניסה לליווי ומוכנות לשלם על כך"

על היחס ליזמים צעירים: "משתנה בין הגופים הממנים, כשיש ניסיון והוכחות, זה תלוי עסקה ותלוי נכס". על מימון ללא הון עצמי: "בסביבת ריבית גבוהה היכולת לגייס מימון או אשראי ללא השתתפות עצמית היא מצומצמת, אם בכלל. זה התאים יותר לתקופות של ריבית נמוכה ושוק עולה, ואתגרים גיאופוליטיים פחות משמעותיים".