"בעוד 3-4 שנים, כשתרצה למכור את הדירה בקפריסין, אם לא יהיה את הפראייר הישראלי הבא, מי יקנה?"

בכל פרק יארח דן קצ'נובסקי, מנכ"ל ובעלי חברת סקאלה ומרכז הנדל"ן, דמויות מפתח בעולם הכלכלה וההשקעות, לשיחות מעמיקות על ההזדמנויות שעומדות בפני המשקיע הישראלי – בנדל"ן, בשוק ההון ובתחומים נוספים. בפרק הבכורה מתארח יעקב אטרקצ'י, מנכ"ל ובעלי חברת אאורה , שמספר על הפעילות הענפה של החברה בהתחדשות עירונית, מסביר למה דווקא הפריפריה היא העתיד של שוק המגורים – ומדוע גיוון תיק ההשקעות חייב לכלול גם השקעה בנדל"ן ישראלי.

לצפייה: 

להאזנה: 

"לפני עשר או קצת יותר, כשהייתי מדבר על זה שהתחדשות עירונית זה העתיד של שוק המגורים בישראל, יש כאלה שאמרו 'עזוב, הוא מדבר, זה יקרה מתישהו'", אמר אטרק'צי. "בינתיים יש הרבה קרקעות, אפשר לבנות, ורוב החברות התרכזו באמת בבנייה המסורתית, מכרזי רמ"י כאלה ואחרים ומחיר למשתכן. אנחנו השקענו את כל כולנו בקשר העמוק עם הדיירים. בעצם החלפנו קרקע בבני אדם. אאורה מחזיקה היום מלאי קרקעות של למעלה מ-70 אלף יח"ד בכל רחבי הארץ: צפון, דרום, מרכז, ירושלים. אבל בניגוד להרבה אחרים שמדברים על התחדשות עירונית כי זה נהיה פופולרי, אנחנו עושים הלכה למעשה התחדשות עירונית. ב-2025 כבר נהיה עם למעלה מ-7,000 דירות בביצוע בהתחדשות עירונית ביותר מ-20 פרויקטים מגוונים. אני מאמין גדול בפריפריה, אז אנחנו בונים בכל הארץ".

אטרקצ'י הסביר עוד מדוע התחדשות עירונית היא בעיניו רווח נקי לכל הצדדים. "אנחנו לוקחים את מרכזי הערים שבנו אותם בשנות ה-50 וה-60 שהחליפו את דור האוהלים והמעברות, ואנחנו הורסים אותם, כי זה בניינים לא ראויים. אבל שים לב, זה מקומות בפריים לוקיישן במרכזי ערים בכל הארץ. הם אחלה אנשים, זה הדור של ההורים שלנו. אני חושב שמדינת ישראל בהתחדשות עירונית נותנת לאזרח את המתנה הכי גדולה שהוא יכול לקבל. הוא בעצם משביח את הרכוש שלו פי 2-3 בפטור מס מלא על הפרויקט. זה עושה מעולה למשפחה. אתה משפר את איכות החיים שלך, את כלכלת המשפחה שלך ובסוף אנחנו דואגים גם לילדים. טוב למדינה שאנחנו מפשירים קרקעות באזורי המרכז. אנחנו בעצם ממחזרים קרקע טובה לרשות המקומית, שמרכז העיר פתאום ממקום מוזנח הופך להיות מקום פורח עם כל הגינות ומרכז מסחרי ומבני ציבור חדשים ובניינים ברמה הכי גבוהה שיש. טוב לזוגות צעירים, כי בכל פרויקט אנחנו משלבים לפחות 20 אחוז מהפרויקט דירות קטנות לזוגות צעירים. טוב גם לדיירים שנוצרת אינטגרציה. זה עם ישראל במיטבו ובסוף גם היזם מרוויח כסף".

"כמו שלפני עשר 15 שנים אמרתי 'רק התחדשות עירונית ' ואנשים אמרו לי 'בסדר, בסדר', היום אני אומר לך רק פריפריה. אני אומר את זה כבר כמה שנים ואנחנו בונים בפריפריה. האתר שמכרנו בו הכי הרבה דירות ב-2024 הוא אופקים. אם הייתי אומר לך את זה לפני שנה היית אומר שאני שיכור, אתה מבין? תראה את העוצמה של מדינת ישראל. המדינה גם עוזרת למקומות האלה בהטבות מס. המרחק נניח מאופקים לבאר שבע הוא 20 דקות. אנשים יכולים לעבוד בבאר שבע, לגור באופקים או בנתיבות או במקומות אחרים, המחירים יעלו. עכשיו אני אומר לך - מה שקרה בדרום בחצי שנה האחרונה הולך לקרות בשנה הקרובה בצפון. הרי הצפון זה חבל הארץ הכי יפה במדינת ישראל. פתאום העליונות הצבאית שלנו מוכיחה את עצמה והחזרנו את יכולת ההרתעה שלנו ונראה שגם הצפון יהיה שקט להרבה מאוד שנים".

"אני מאמין באינטגרציה", הסביר אטרקצ'י, "לכן אני לא מאמין בפרויקטים אליטיסטיים. אני חושב שכל עם ישראל ביחד. מבוגרים, צעירים, אנשים שיש להם יותר כסף, פחות כסף. אנחנו בחלקה שלנו מקימים שכונות בכל הארץ ברמה גבוהה. דרך אגב. החוכמה היא ללכת לטבריה ולא לבנות פרויקטים בסטנדרטים שבנו בטבריה עד היום. אז כשאנחנו באים לטבריה אנחנו מביאים את הסטנדרטים של תל אביב לטבריה. בסוף כשאתה בונה פרויקט בסטנדרט נמוך, אתה מקבל תוצאה של אוכלוסייה ברמה סוציו אקונומית פחות טובה ומחירים פחות טובים. אני אומר לך: עוד פרויקט בטבריה, ועוד פרויקט בטבריה ועוד שני פרויקטים בטבריה - המכפיל ירד. למה? כי פתאום אנשים יגידו 'וואלה, בונים  פה שכונות באיכות הכי גבוהה ויש לך את משאב הכנרת".

"כמו שלפני עשר 15 שנים אמרתי 'רק התחדשות עירונית ' ואנשים אמרו לי 'בסדר, בסדר', היום אני אומר לך רק פריפריה. אני אומר את זה כבר כמה שנים ואנחנו בונים בפריפריה. האתר שמכרנו בו הכי הרבה דירות ב-2024 הוא אופקים. אם הייתי אומר לך את זה לפני שנה היית אומר שאני שיכור" 

"אני לא מאמין בפרויקטים ארוכים, כל הפרויקטים שלנו נבנים כמקשה אחת. בימים אלה אנחנו הולכים להתחיל פרויקט בבן צבי במרכז נתניה. אנחנו מפנים במכה אחת 392 משפחות ובונים 1,560 דירות יחד. אולי יזם אחר היה עושה את זה בשלושה-ארבעה שלבים, ואנשים היו חיים באתר בנייה 20 שנה. אצלנו בעוד חמש שנים הם יחזרו לשכונה מושלמת".

"אתה זוכר את התקופה לפני 10-12 שנים, תקופת ענבל אור העליזה? היית הולך לירקן והוא היה עושה קבוצת רכישה , הספר היה עושה קבוצת רכישה. אז היום אתה הולך ברחוב, כולם עושים התחדשות עירונית . פה זה מקצוע, זה אנושיות, זה מקצוענות. אני לא מאמין בחלטורות. לפני שנה וחצי בערך חבר מזמין אותי לחינה של הבת שלו. מסעדת מרקש בירושלים. סיפור אמיתי. יושבים בשולחן ויש שם זמר, שבשלב מסוים כנראה עשה הפסקה בשירים. הוא ניגש לשולחן, לוחץ לי את היד ואומר לי 'יעקב, מה שלומך? אתה עושה לי צרות ביבנה'. אני אומר לו 'מה קשור יבנה? אני לא גר ביבנה', הוא אומר 'אני מארגן שם פינוי-בינוי ואאורה מדברת עם הדיירים'. אמרתי לו 'לא הבנתי, אתה זמר? אתה עושה התחדשות עירונית ?', הוא אומר 'מה, אי אפשר גם וגם?' זה החוליים של הענף. לאט-לאט זה מתוקן. יש אנשים מסכנים שחתמו עם כל מיני מאכערים לפני שנים והם בני ערובה שלהם".

"אני רוצה להגיע לעולם של ההשקעות. הריבית עלתה, אנחנו רואים קושי אמיתי ואפילו ירידה מסוימת, בטח בגוש דן, בביקושים לדירות חדשות. לאנשים קשה. אתה רואה את העלייה במשכנתאות, העלייה בהחזרים ביחס להכנסה. זה כבר מגיע למצב שאנחנו בין המדינות עם הנדל"ן היקר בעולם. עד מתי זה ימשיך לעלות?

"תראה, זו המנטרה של אנשי שוק ההון, הם כל הזמן מסבירים שהמחירים בדרך לרדת ואל תקנו דירות, תשימו כסף בשוק ההון. אני אומר צריך גם וגם. מחירי הדירות במדינת ישראל מקום המדינה ועד היום רק עולים. גם במלחמה מחירי הדירות רק עולים, זה לא סתם, הביקוש יותר גדול מההיצע. זה לא בלוף, זה לא סאב פריים, זה לא סיפורים. מדינת ישראל היא באמת מדינה מיוחדת שאתה לא יכול להשוות אותה למדינות אחרות בעולם. אנחנו מדינה קטנה, ויש לנו מחסור בדירות. אני חושב שהפינוי-בינוי יכול לאזן את זה.

"הריבית במגמת ירידה. איך אני רואה את זה? בריבית לטווח קצר אתה פחות רואה את זה, אבל אני כבר רואה את זה במשכנתאות, שזה ריבית לטווח ארוך, ושם כבר יש ירידה. נוצר פער לא קטן בין ריבית לטווח קצר לריבית לטווח ארוך. אנשים היום כבר לוקחים משכנתאות עם 5 אחוז ריבית. זה אמנם הרבה יותר גבוה ממה שהיה לפני שנתיים שלוש, אבל בעולם חמישה אחוז במשכנתה זה סביר. אני מאמין שזה עוד ירד בשנה הקרובה בעוד אחוז וזו כבר מתחילה להיות ריבית הגיונית".

"הישראלים עובדים אחד על השני"

"אני לא נגד השקעה בשוק ההון", הבהיר אטרקצ'י, "אני חושב שצריך לגוון בהשקעות. אז במסגרת תיק פיננסי שאתה בונה, כשיש לך גם השקעה במניות וגם אגרות חוב בכל מיני אפיקים, צריך גם דירות וזה יבטיח את העתיד של הילדים שלנו. ככה אני רואה את זה. אז אני לא מדבר נגד שוק ההון. ההפך, אני אומר שזה מוצר משלים לשוק ההון. דרך אגב, לא צריכים לקנות דירה בחמישה-שישה מיליון שקל. לילדים אפשר לקנות דירה באופקים ב-1.6 מיליון, אפשר לקנות בחדרה ב-2.2 מיליון. זה מספרים הגיוניים וסבירים ואני אגיד לך יותר מזה, היות ואנחנו עושים התחדשות עירונית , אין לנו מרכיב קרקע. אני יכול לאפשר תנאי מימון טובים. זאת אומרת, תשלם לי 20 אחוז מהכסף היום ואת היתרה באכלוס".

"דירה ב-200 אלף יורו, פחות מ 800 אלף שקל. וואלה מציאה, נכון? תלוי למה אתה משווה עכשיו. בעוד שלוש ארבע שנים תרצה למכור את הדירה, מי יקנה ממך את הדירה הזאת? הקפריסאי לא יקנה. אם לא יהיה בתור את הישראלי הפראייר הבא, אתה תפסיד ותיתקע עם הדירה" 

אטרקצ'י התייחס להשקעה במדינות כמו יוון וקפריסין, שהפכה ללהיט בשנים האחרונות בקרב ישראלים רבים. "הייתי בלימסול, בלרנקה וגם בפאפוס. הסתובבתי ואני מתחקר. בסוף אתה יודע ממי אתה לומד בחו"ל? מהקונסיירז' והנהג, הם בסוף יודעים מה קורה ברחוב. אתה רואה את המדינות הללו, הן לא מעניינות. ישראל של שנות ה-70 הייתה פי אלף יותר מפותחת, זה תכלס מעברה. ואחרי שראיתי את זה אני מבין שבמאה שנה האחרונות מחירי הדירות לא עלו שם. מתי הם עלו? 2024. אני שואל את הנהג 'תגיד, למה מחירי הדירות עלו?', הוא אומר לי 'בגלל המלחמה'. אני אומר 'איזה מלחמה יש לכם פה?' הוא אומר: 'לא, המלחמה שלכם'. אתה מבין? עכשיו מה יקרה? הישראלים עובדים אחד על השני. מעלים את מחירי הדירות. זה נראה לנו זול במונחים ישראלים.

"דירה ב-200 אלף יורו, פחות מ 800 אלף שקל. וואלה מציאה, נכון? תלוי למה אתה משווה עכשיו. בעוד שלוש ארבע שנים תרצה למכור את הדירה, מי יקנה ממך את הדירה הזאת? הקפריסאי לא יקנה. אם לא יהיה בתור את הישראלי הפראייר הבא, אתה תפסיד ותיתקע עם הדירה. עכשיו מי שרוצה דירה שם בשביל סוף שבוע, שיקנה. מי שקונה להשקעה הוא אידיוט. דרך אגב אותה תופעה בשנות האלפיים קרתה ברומניה. הישראלים כולם נהרו לרומניה, כל אחד. דירה ברומניה, בפרויקט ברומניה וכו'. הגיע משבר הסאב פריים ב-2007-2008, התרסקו, כולם הפסידו כסף ומאז המחירים לא עלו. קפריסין ויוון הן מדינות נחשלות, כמו רומניה. קפריסין ויוון זו מדינות נחשלות כלכלית. אין בהן גם צמיחה כמו במדינת ישראל. אז מה הטמטום להיות במקום הכי טוב בעולם עם הנדל"ן הכי טוב בעולם, וללכת לקנות דירה במדינה מפגרת! תסביר לי את ההיגיון.

"כשאני רואה שלטים באיילון שמוכרים דירות בקפריסין, זה הפראיירים הבאים. תקנו דירה בישראל, אני בעד להשקיע בישראל. אתה מדבר על שוק ההון? אתה תראה, ואתה רואה את זה גם בתשואות של 2024, איפה יש את ההשקעה הכי טובה? חברות שהיו בישראל" 

"כשאני רואה שלטים באיילון שמוכרים דירות בקפריסין, זה הפראיירים הבאים. תקנו דירה בישראל, אני בעד להשקיע בישראל. אתה מדבר על שוק ההון? אתה תראה, ואתה רואה את זה גם בתשואות של 2024, איפה יש את ההשקעה הכי טובה? חברות שהיו בישראל. דרך אגב, לא רק בנדל"ן, בכל דבר. גם בתעשיות הביטחוניות וגם נדל"ן וגם הייטק. תשמע, אנחנו מדינה מיוחדת. ופה כשאנחנו משקיעים, אנחנו גם יודעים במה השקענו. אתה לוקח את האוטו, אתה רואה איפה הפרויקט, איפה הדירה, אתה יודע להעריך מה היא שווה. אתה מדבר עם ארבעה חברים, אתה מבין".

"אז אני אומר חבר'ה, פה אתם מומחים, שם אתם מתלמדים, עובדים עליכם. אל תקנו את הסיפורים האלה ולא את השלטים על איילון. דירה בישראל עכשיו. אחד יקנה בגבעתיים ואחד יקנה בירושלים, אחד יקנה בנתניה ואחד באופקים. כל אחד איפה שהוא רוצה ולפי היכולות שלו. אין כמו השקעה בישראל במגורים בעיקר, אבל לא רק. בסוף זה שלנו ואני כל הזמן מתעצבן על אנשי שוק ההון שאני רואה שחלק הגדול מהתיק שלהם הוא מעבר לים. פה גם התשואה יותר טובה. לפני שנתיים אמרו לנו שהון יוצא מהארץ. דע לך בחודשים האחרונים יש חזרה של הון לארץ. כולם מבינים שאנחנו לקראת סיום המלחמה. כולם מבינים את העוצמה של מדינת ישראל וכולם מבינים שהולכת להיות פה שנה פגז".