מאות אלפי דירות בסכנה? אישור תוכנית המטרו בממשלה נדחה בשל דרישת רגב כי יחובר לשומרון

למעלה מחמש שנים מאז שהחלה לקדם אותה, הייתה אמורה הממשלה לאשר אתמול (א') את תמ"א 70 – תוכנית המתאר הארצית להסדרת הבנייה סביב תחנות המטרו. אלא שההצעה הוסרה לבסוף מסדר היום, והבוקר חשף "גלובס" את הסיבה לכך, והיא התנגדות שהציגה שרת התחבורה מירי רגב לתמ"א העדכנית, בשל דרישתה להאריך את זרועה הצפון-מזרחית של רשת המטרו עד למחלף אייל, באופן שישרת את אזור השומרון. עוד נודע כי השלכות הדחייה מאיימות על עתידן של כ-300 אלף יחידות דיור בתב"עות מאושרות, או בשלבי אישור מתקדמים.

תמ"א 70 נועדה לקבוע מדיניות תכנון לפיתוח המרחבים סביב תחנות המטרו והדיפו, ולחזק את ההתחדשות העירונית באזורי התחנות. חלק בלתי נפרד מהתוכנית הוא מנגנון ללכידת ערך: גביית מיסוי ייעודי על הגדלת זכויות הבנייה, אשר יסייע במימון פרויקט המטרו הענק.

פרויקט המטרו, שיכלול מערכת רכבות תת-קרקעיות באורך של כ-150 ק"מ החוצה 24 רשויות מקומיות בגוש דן, צפוי על פי ההערכות ה"אופטימיות" לעלות 150 מיליארד שקל - וככל הנראה הרבה יותר. הקידום מתבצע באמצעות מספר תוכניות תשתית לאומיות (תת"ל): תת"ל 103 לקו M3 , תת"ל 102  לקו M2 כבר אושרו בממשלה. תת"ל 101, המתייחסת לקו M1  המחבר בין צפון המטרופולין לחלק הדרומי שלו, פוצלה לשלושה חלקים: הדרומי והמרכזי כבר אושרו, ואילו החלק הצפוני – טרם אושר.

לאחר דיונים ממושכים, הוועדה לתשתיות לאומיות קבעה כי מוסך הרכבות (הדיפו) ימוקם בכפר סבא, על אף התנגדות העירייה והמלצות החוקר שמונה לבחינת ההתנגדויות. בהחלטה צוין כי בהמשך יגובש פתרון לחיבור תחבורתי בין סוף קו המטרו למסילה המזרחית החדשה המתוכננת לאורך כביש 6, כדי לחזק את החיבור למזרח הארץ והשומרון.

לאחרונה שרת התחבורה רגב פנתה למזכיר הממשלה יוסי פוקס בבקשה לחדש את הדיון בתוכנית, בטענה כי קיימת הזדמנות לחבר את המטרו למסילת הרכבת המזרחית דרך מחלף אייל, באופן שיספק "שיפור דרמטי בקישוריות בין צפון הארץ, השומרון והמרכז". רגב טוענת כי מיקום הדיפו בשטחים חקלאיים רגישים אינו מיטבי וכי יש לשקול מחדש את החלופות.

בעקבות התנגדותה של רגב, תוכנית קו המטרו הצפוני לא הובאה לאישור הממשלה, מה שמעכב גם את קידום תמ"א 70 – שכן החוק קובע כי לא ניתן לאשר את תמ"א 70 לפני אישור סטטוטורי מלא של כל הקווים. כתוצאה מהדחייה, הממשלה אינה יכולה לאשר את תמ"א 70, ולפיכך לא ניתן לאשר תוכניות בנייה סביב תחנות המטרו.

לדחייה משמעות דרמטית, שכן בהתאם להוראות חוק המטרו, מאז מרץ השנה לא ניתן לאשר תוכניות חדשות במרחבי תחנות המטרו, אלא אם כן תמ"א 70 תאושר או ייקבעו כללים חלופיים – מה שלא קרה. בפועל, מוסדות התכנון ממשיכים לאשר תוכניות, אך ללא פרסום רשמי אין להן תוקף, ולכן לא ניתן להוציא מכוחן היתרי בנייה.

על פי נתוני מנהל התכנון , מדובר בעיכוב בקידום של למעלה מ-100 תוכניות שונות הכוללות מאות אלפי יחידות דיור באזורי הביקוש, זאת בין היתר בדרום גלילות שם מתוכננות כ-20 אלף יח"ד ועשרות אלפי יח"ד נוספות בחולון, פתח תקווה, גבעתיים רמת גן ועוד.

מטעמה של שרת התחבורה רגב טרם נמסרה תגובה.

"אסון תכנוני"

דחיית אישור תוכנית המטרו עוררה גל של תגובות בענף, בין היתר אומר אבי רומנו יו"ר RAY TLV העוסקת ביזום והשבחת מתחמים, כי "בין אם הודעת השרה, לפיה ביקשה ממזכיר הממשלה לדון מחדש בתכנית המטרו לטובת תכנון מחדש וחיבורה למזרח הארץ ולאזור השומרון היא ספין תקשורתי שמטרתו תקצוב נוסף או שמדובר במהלך פוליטי בעל משמעויות נסתרות, הרי שכך או כך מדובר באסון תכנוני של ממש בכל עיר במרכז הארץ".

לדבריו, "ודאות תכנונית המבוססת על מימוש חוקים ממשלתיים עושה שקט ומקנה יציבות במערכת, לעומת הודעות מסוג זה, אשר גורמות לאי אמון רבתי הן בגורמי התכנון והן בשרה עצמה אשר תפקידה להתוות את הדרך. כעת, עם הודעת השרה, מצויים היזמים שוב בערפל בקשר להתחייבויות שנטלו בשנים האחרונות לטובת ייזום ורכישת מתחמי תכנון במתחמי ההשפעה של המטרו, ערפל שהיה אמור להתפזר ביום א' 27/04/2025 עם אישורה של תמ"א 70".

לדברי עו"ד הדס קריספי, שותפה במשרד עו"ד קריספי ושות' העוסק בין היתר במיזמי התחדשות עירונית : "עפ"י חוק המטרו על תיקוניו והאחרון שבהם מאוג' 2024, יזמים שיקדמו תוכניות בנייה לאורך תוואי המטרו ויגיעו עד לשלב הבקשה להיתר בנייה עד לסוף שנת 2030, יהיו זכאים להטבה משמעותית בדמות היטל השבחה מופחת, בשיעור של 60% בגין תכנית המטרו.

"עם זאת, לנוכח לוחות הזמנים המקובלים כיום במדינת ישראל להליך התכנוני עד להוצאת היתר, רבים מהיזמים מהססים לרכוש קרקעות או להשקיע בתכנון, בשל החשש כי לא יספיקו לעמוד בלוחות הזמנים הנדרשים. במקרה שכזה, לאחר שנת 2030, יידרשו לשלם היטל השבחה מלא בשיעור של 72% – תשלום העלול לפגוע ואף להפיל את הכדאיות הכלכלית של מרבית עסקאות היזמות. לפיכך, עיכוב או עצירה של קידום תוכניות תואמות תמ"א לאורך התוואי עלול למנוע כניסת יזמים חדשים למתחמי תכנון פוטנציאליים באזורי ההשפעה, וליצור מצב של קיפאון תכנוני".