דחיית אישור המטרו מעוררת סערה בענף: "מכה קשה למשק, נזק בהיקף מאות אלפי מ"ר של פיתוח עירוני חיוני"

הפרסום אודות דחיית אישור תוכנית המטרו עוררה גל של תגובות בענף, עם קונצנזוס די נדיר לפיו הדחייה עלולה להיות אסונית ממש בהשלכות שלה. כזכור לאחר למעלה מחמש שנים מאז שהחלה לקדם אותה, הייתה אמורה הממשלה לאשר אתמול את תמ"א 70 – תוכנית המתאר הארצית להסדרת הבנייה סביב תחנות המטרו.

אלא שההצעה הוסרה לבסוף מסדר היום, והבוקר חשף "גלובס" את הסיבה לכך, והיא התנגדות שהציגה שרת התחבורה מירי רגב לתמ"א העדכנית, בשל דרישתה להאריך את זרועה הצפון-מזרחית של רשת המטרו עד למחלף אייל, באופן שישרת את אזור השומרון. עוד נודע כי השלכות הדחייה מאיימות על עתידן של כ-300 אלף יחידות דיור בתב"עות מאושרות, או בשלבי אישור מתקדמים.

יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, נחמה בוגין , אמרה כי "דחיית אישור תמ"א 70 מהווה מכה קשה למשק הנדל"ן הישראלי ועלולה לגרום לנזק בהיקף של מאות אלפי מ"ר של פיתוח עירוני חיוני, לצד החרפת משבר הדיור עם עיכוב או אי הקמה של אלפי יח"ד בלב אזורי הביקוש. תמ"א 70 היא עמוד השדרה של הפיתוח האורבני המרכזי במדינת ישראל ודחייתה פוגעת במשק כולו".

בוגין הדגישה כי ההטבה שמאפשרת התוכנית ליזמים היא קריטית. "לאחר עבודה מאומצת ודיונים אינטנסיביים הושג תיקון מכריע לחוק, שהעניק ליזמים חלון הזדמנויות של 6 שנים להריץ פרויקטים תחת היטל השבחה מופחת. הטבה זו קריטית להבטחת הכדאיות הכלכלית של הפרויקטים. העיכוב הנוכחי באישור תמ"א 70 מסכן באופן מיידי את היתכנותם הכלכלית של מרבית הפרויקטים באזורי ההשפעה של המטרו. המימון של פרויקט המטרו, בעלות משוערת של למעלה מ-150 מיליארד שקל, אמור להתבסס במידה רבה על היטלי ההשבחה מפרויקטים לאורך התוואי. כשפרויקטים אלה נתקעים, נוצר אפקט דומינו שמסכן את קיומו של המטרו בכללותו. העיכוב מסכן את הפרויקט הלאומי החשוב ביותר בתחום התשתיות והדיור".

"אפקט דומינו שמסכן את קיומו של המטרו בכללותו". נחמה בוגין , יו"ר לשכת שמאי המקרקעין (ניר שהרבני)

לסיכום בוגין מציינת כי מדובר בתהליך תכנוני מורכב שכבר עבר את כל תחנות האישור המקצועיות. "התוכנית עברה בחינה מדוקדקת בוועדות התכנון המוסמכות, ואישור הממשלה הוא בעיקרו פורמלי. זהו השלב האחרון הנדרש לפני פרסום התוכנית למתן תוקף - לא מקום לפתיחת דיונים תכנוניים מחדש".

"עלול למנוע כניסת יזמים חדשים"

אבי רומנו יו"ר RAY TLV העוסקת ביזום והשבחת מתחמים, התייחס מוקדם יותר לפרסום על הדחייה ואמר כי "בין אם הודעת השרה, לפיה ביקשה ממזכיר הממשלה לדון מחדש בתכנית המטרו לטובת תכנון מחדש וחיבורה למזרח הארץ ולאזור השומרון היא ספין תקשורתי שמטרתו תקצוב נוסף או שמדובר במהלך פוליטי בעל משמעויות נסתרות, הרי שכך או כך מדובר באסון תכנוני של ממש בכל עיר במרכז הארץ".

לדבריו, "ודאות תכנונית המבוססת על מימוש חוקים ממשלתיים עושה שקט ומקנה יציבות במערכת, לעומת הודעות מסוג זה, אשר גורמות לאי אמון רבתי הן בגורמי התכנון והן בשרה עצמה אשר תפקידה להתוות את הדרך. כעת, עם הודעת השרה, מצויים היזמים שוב בערפל בקשר להתחייבויות שנטלו בשנים האחרונות לטובת ייזום ורכישת מתחמי תכנון במתחמי ההשפעה של המטרו, ערפל שהיה אמור להתפזר ביום א' 27/04/2025 עם אישורה של תמ"א 70".

לדברי עו"ד הדס קריספי, שותפה במשרד עו"ד קריספי ושות' העוסק בין היתר במיזמי התחדשות עירונית : "עפ"י חוק המטרו על תיקוניו והאחרון שבהם מאוג' 2024, יזמים שיקדמו תוכניות בנייה לאורך תוואי המטרו ויגיעו עד לשלב הבקשה להיתר בנייה עד לסוף שנת 2030, יהיו זכאים להטבה משמעותית בדמות היטל השבחה מופחת, בשיעור של 60% בגין תכנית המטרו.

"עם זאת, לנוכח לוחות הזמנים המקובלים כיום במדינת ישראל להליך התכנוני עד להוצאת היתר, רבים מהיזמים מהססים לרכוש קרקעות או להשקיע בתכנון, בשל החשש כי לא יספיקו לעמוד בלוחות הזמנים הנדרשים. במקרה שכזה, לאחר שנת 2030, יידרשו לשלם היטל השבחה מלא בשיעור של 72% – תשלום העלול לפגוע ואף להפיל את הכדאיות הכלכלית של מרבית עסקאות היזמות. לפיכך, עיכוב או עצירה של קידום תוכניות תואמות תמ"א לאורך התוואי עלול למנוע כניסת יזמים חדשים למתחמי תכנון פוטנציאליים באזורי ההשפעה, וליצור מצב של קיפאון תכנוני".