השכונה ששואפת להיות מרכז העסקים הגדול במדינה מציעה מחירים שמעטים יוכלו להרשות לעצמם

בכל שבוע מרכז הנדל"ן מנתח לעומק שכונה שמתקיים בה פיתוח נדל"ני משמעותי באמצעות המערכת המקצועית של אתר מדלן. תנודות המחירים, הפרויקטים החדשים, היזמים הפועלים בהן ועוד. והפעם: מתחם האלף, ראשון לציון. 

מתחם האלף הוא אזור תעשייה, נופש, מגורים ותעסוקה בהקמה הנמצא במערב ראשון לציון. שטח המתחם הוא למעלה מ-1,700 דונם, מה שהופך אותו למרכז העסקים הגדול ביותר בשטחו במדינה. המתחם ממוקם דרומית לאזור התעשייה ושדרות רחבעם זאבי, מערבית לנתיבי איילון ושכונת נווה דקלים, צפונית למתחם האגם והסופרלנד, מזרחית לחולות ראשון ושטח מטווח 24 של בסיס פלמחים. 

המתחם תוכנן כך שיהיה מהמתקדמים בפיתוח בר-קיימא, וכמחצית מהשטח בבעלות של עיריית ראשון לציון והוא ינוהל על ידי מנהלת המתחם של החברה כלכלית. המתחם יהווה מתחם תעסוקה מתקדם ויאכלס מרכזים פיננסיים, תעשיות עתירות ידע, מלונאות עסקית, מרכז קונגרסים ותערוכות, מוסדות חינוך, בצד מתחמי פנאי ומגורים. בנוסף ייבנו כ-5,500 דירות למגורים. 

לשכונה מתוכנן גריד רחובות בצפיפות בינונית שיאפשר פיזור טוב של התנועה, היא צמודה לשדרה הראשית של מערב ראשון לציון, וקרובה למספר כבישים בין-עירוניים - נתיבי איילון, כביש 431 וכביש 4. עם זאת, תשתית הכבישים באזור כבר כיום פקוקה והמצב צפוי להחמיר עם התקדמות אכלוס השכונה. בנוסף, השכונה צמודה לתחנת רכבת ישראל 'משה דיין', ועד סוף העשור צפויים לעבור בתוכה או בצמוד לה הקו הירוק של הרכבת הקלה, הקו החום (אוטובוסים רבי קיבולת בתדירות גבוהה מאוד), והארכת הקו האדום של הרכבת הקלה מבת ים ועד למחלף משה דיין, ואיתם ניתן יהיה להגיע למגוון יעדים בגוש דן וצפון השפלה.

בין 2023 ל-2024 נרשמה בשכונת הענק החדשה עלייה של כ-3% במחיר דירה, לצד עליה של כ-840% בכמות העסקאות בין התקופות. מדובר בעלייה דומה במחירים לזו שנרשמה בכלל ראשון לציון באותה תקופה. וכמה יעלה לכם התענוג לרכוש דירה בשכונת הענק החדשה של ראשון לציון? לא מעט מסתבר. דירת 3 חדרים חדשה תעלה לכם בממוצע 3.270 מיליון שקל, דירת 4 חדרים חדשה תעלה לכם בממוצע 3.843 מיליון שקל, ודירת 5 חדרים חדשה כבר תעלה לא פחות מ4.593 מיליון שקל. 

כרטיס ביקור - ראשון לציון

מיקום: דרום גוש דן/צפון השפלה, מזרחית לים ולבסיס פלמחים, דרומית לחולון, בת ים ובית דגן, צפונית למתחם השפד"ן, בסיס פלמחים, נס ציונה ובאר יעקב, מערבית לבסיס צריפין ובאר יעקב

תושבים (2024): 260,269

גידול אוכלוסייה: 1%, ריבוי טבעי 1,434, מאזן הגירה פנימית 594, מאזן הגירה בינלאומי 828-

מדד חברתי-כלכלי (2021): אשכול 7 מתוך 10

כמות עסקאות לרכישת דירה: שנת 2023: 1,830 עסקאות, שנת 2024: 2,145 עסקאות

שינוי שנתי במחירי הדירות: עליה של כ-4% בין שנת 2023 לבין שנת 2024 לפי מחיר ממוצע לדירה ועליה של כ-2% במחיר הממוצע למ"ר, לצד עליה של כ-17% בכמות העסקאות בעיר בין התקופות.

מוקדי בנייה חדשה: 

• מתחם האלף - כ-5,500 דירות, שטחי מסחר ותעסוקה נרחבים מערבית לנתיבי איילון ודרומית לאזור התעשייה

• שכונות נרקיסים ונוריות (צריפין) - כ-7,500 דירות, שטחי מסחר ותעסוקה ופארק עירוני גדול במזרח העיר על שטחי מחנה צריפין שפונו

• שכונת נחלת יהודה - כ-800 דירות במגדלים סמוך למחלף ראשון לציון

• שכונת האירוס - כ-1,200 דירות במגדלים סמוך לתחנת רכבת הראשונים

מוקדי התחדשות עירונית : 

• רמז (146 פרויקטים)

• רמב"ם (83 פרויקטים)

• אברמוביץ' (69 פרויקטים)

• הראשונים (34 פרויקטים)

• כצנלסון (33 פרויקטים)

• רביבים (23 פרויקטים)

מוקדי פיתוח עתידיים: 

• שכונת חצבים - כ-1,000 דירות מזרחית לשיכוני המזרח - התחיל שיווק מגרשים

• מתחם 120+120א - כ-1,800 דירות ושטחי מסחר ותעסוקה מערבית לשכונת קרית חתני פרס נובל. תב"ע הוגשה למחוזית

• מטווח 24 - שכונה חדשה עם כ-10,000 דירות, מסחר ותעסוקה לאורך חוף הים, על שטח שמשמש כיום כבסיס צבאי וצפוי להתפנות (בשלב ראשון מתוכננות כ-3,650 דירות בצפון המתחם לאורך שדרות רחבעם זאבי)

• נחלת עילית - שכונה חדשה של כ-4,000 דירות בצפון העיר

• צריפין - כ-1,200 דירות ושטחי מסחר ותעסוקה שמתוכננים על שטחי המחנה שעוד לא התפנו

• דיפו - כ-2,700 דירות ושטחי מסחר ותעסוקה נרחבים שמתוכננים מעל לדיפו קו המטרו מ1

• משולש נים - כ-1,900 דירות בשטח פנוי במשולש שבין רחוב קלמן שור, כביש 431, וכביש 4313

• נחלת יהודה צפון - כ-2,500 דירות צפונית לשכונת נחלת יהודה

• אנ"מ צפון מזרחי - כ-6,500 דירות צפונית לרחובות חיים הרצוג ויעקב פריימן

• גבעת התפוז - כ-2,000 דירות דרומית לשכונת נוה הלל

• רמת אליהו - כ-2,250 דירות במסגרת התחדשות עירונית של השכונה הותיקה

• התחדשות המרכז הותיק - תוספת של אלפי דירות במסגרת התחדשות השכונות הותיקות במרכז העיר, בין היתר במסגרת העצמת הבינוי בסביבת תחנות מטרו

מספר היתרים בשנה האחרונה: 

תמא 38/1 (חיזוק ותוספת) - 37 פרויקטים שקיבלו היתר  

תמא 38/2 (הריסה ובנייה) - 1 פרויקט שקיבל היתר 

בניה חדשה - 22 פרויקטים שקיבלו היתר  

מחיר למשתכן - 1 פרויקט שקיבל היתר 

הריסה שלא מכוח תמ"א - 1 פרויקט שקיבל היתר 

מתחם האלף - תעודת זהות

מיקום: מערב העיר, דרומית לאזור התעשייה ושדרות רחבעם זאבי, מערבית לנתיבי איילון ושכונת נווה דקלים, צפונית למתחם האגם והסופרלנד, מזרחית לחולות ראשון ושטח מטווח 24 של בסיס פלמחים

מספר תושבים צפוי (2040, הערכה): 22,000

מספר דירות צפוי (2040, תכנון): 6,957

רמת נגישות של כבישים: טובה - לשכונה מתוכנן גריד רחובות בצפיפות בינונית שיאפשר פיזור טוב של התנועה, היא צמודה לשדרה הראשית של מערב ראשון לציון, וקרובה למספר כבישים בין-עירוניים - נתיבי איילון, כביש 431 וכביש 4. עם זאת, תשתית הכבישים באזור כבר כיום פקוקה והמצב צפוי להחמיר עם התקדמות אכלוס השכונה.

רמת נגישות תחב"צ: טובה (ומשתפרת) - לא ידוע עדיין מה יהיה טיב שירות האוטובוסים בתוך השכונה עם התקדמות אכלוסה, אך כבר כיום היא נגישה למספר קווים תדירים שחולפים בשדרות רחבעם זאבי ומגיעים למתחם הסופרלנד, ומאפשרים התניידות למגוון יעדים בעיר. בנוסף, השכונה צמודה לתחנת רכבת ישראל 'משה דיין', ועד סוף העשור צפויים לעבור בתוכה או בצמוד לה הקו הירוק של הרכבת הקלה, הקו החום (אוטובוסים רבי קיבולת בתדירות גבוהה מאוד), והארכת הקו האדום של הרכבת הקלה מבת ים ועד למחלף משה דיין, ואיתם ניתן יהיה להגיע למגוון יעדים בגוש דן וצפון השפלה.

מסילת רכבת חדשה שמוקמת בימים אלה לאורך כביש 431 תאפשר נסיעה למגוון יעדים נוספים ברכבות, לרבות ירושלים, מודיעין, ורמלה. מסוף תחבורה ציבורית גדול שיתכלל את כל האמצעים האלה מתוכנן להיבנות בצמוד לשכונה על בסיס תחנת הרכבת הקיימת.

רמת נגישות שבילי אופניים: טובה (ומשתפרת) - לשבילי האופניים הקיימים בשדרות רחבעם זאבי ורחוב אבא אבן יצטרפו בקרוב שבילים חדשים שיחצו את נתיבי איילון במחלף משה דיין ושדרות יצחק רבין ויתחברו לרשת השבילים הקיימת בשכונות הותיקות של מערב העיר, ולשביל בין-עירוני שמגיע לבת ים וחולון. בנוסף, השכונה עצמה מתוכננת עם רשת שבילי אופניים צפופה שתאפשר רכיבה בטוחה ברחבי השכונה, ושבילים נוספים מתוכננים במסגרת הקמת הקו הירוק והארכת הקו האדום.

מוקדי משיכה: 

• אזור התעסוקה - השכונה כבר כיום מכילה מתחמי תעסוקה מרכזיים של בנק דיסקונט והפניקס, והיצע התעסוקה צפוי לגדול עם התקדמות הבנייה. 

• הסופרלנד, יס פלאנט, אמפיפארק, אצטדיון - מדרום לשכונה נמצא מרכז בילוי וספורט מגוון 

סקירת השוק 

שינוי מחירים (2023 לעומת 2024): עליה של כ-3% במחיר דירה. עליה של כ-840% בכמות העסקאות בין התקופות.

מספר היזמים הפועלים כיום בשכונה? 13 יזמים (לא כולל יזמות פרטית)

בבנייה

אלקטרה מגורים - 2 פרויקטי בניה חדשה

הפניקס חברה לביטוח בע"מ

JTLV - קרן השקעות בנדל"ן

בתכנון

אלקטרה השקעות (1998) בע"מ - 2 פרויקטי בניה חדשה

הצלחת יחזקאל בע"מ - בניה חדשה

נדל"ן נדל"ן וכהן פליקס - 2 פרויקטי בניה חדשה

עמרם אברהם חברה לבנין בע"מ - בניה חדשה

פרשקובסקי השקעות ובניין בע"מ - בניה חדשה

צפריר וזוהר שרבט - בניה חדשה

קבוצת יצחק עופר נדל"ן  - בניה חדשה

קבוצת נחמיאס - 2 פרויקטי בניה חדשה

קבוצת שכטר - בניה חדשה

שי חי יזמות והשקעות בע"מ - בניה חדשה

סך המלאי הנמצא כעת בבנייה/בתכנון: כ-1,580 דירות

היצע עתידי לפי תכניות מאושרות: 6,596 יח"ד 

היצע עתידי לפי תכניות מקודמות: 361 יח"ד 

 למעבר למערכת המקצועית של אתר מדלן