משקיעים פרטיים בדירות מגורים

רכשתם דירה בתנאי תשלום מפתים או שאתם זכאים לקבל דירה בפרויקט פינוי בינוי וחשבתם למכור אותה לפני השלמת הבנייה? הפתעה: יתכן ואתם חשופים לקנסות כבדים. "רוב המשקיעים שרוכשים דירה בתוכניות תשלום דחויות כמו '20-80' או '10-90' חושבים שיוכלו למכור אותה בקלות לפני מועד התשלום הגדול ולהרוויח מעליית מחיר הדירה בתקופה שתעבור. כמוהם, ישנם משקיעים רבים שרוכשים דירות ישנות בבניינים שמיועדים לפרויקט פינוי בינוי,

המתכוונים למכור את הדירה החדשה שיקבלו ולהרוויח מההפרש בין מחיר הדירה הישנה למחיר הדירה החדשה. מה שהם לא יודעים הוא שמכירה כזו מחייבת אותם להעמיד ערבויות בנקאיות לטובת הרוכש - בדיוק כמו קבלן", מסביר עו"ד עמית אמויאל, ממשרד דן עופר ושות' עורכי-דין, המתמחה בתחום הנדל"ן וההתחדשות העירונית. "זו דרישה שעלולה להפוך השקעה שנראית רווחית ומבטיחה לעסקה בעייתית מאוד".

בימים אלה, כשמשרד הבינוי והשיכון מגביר את האכיפה בתחום הבטוחות לרוכשי דירות ומטיל קנסות של מאות אלפי שקלים על חברות שמפרות את החוק, עולה השאלה: האם גם "משקיעים פרטיים" צפויים להיות מטרה לאכיפה מוגברת? ומה המשמעות עבור אלפי המשקיעים שכבר רכשו דירות בתנאים אלה?

(shutterstock)

אתגרים והזדמנויות בשוק במשבר
עליית הריבית על המשכנתאות שמקבלים רוכשי דירות והעלייה החדה בעלויות הקבלנים בבניית פרויקטים למגורים שהובילו לעלייה ניכרת במחירי הדירות בשנים האחרונות, יצרו מציאות מורכבת בשוק הנדל"ן. מצד אחד, קבלנים ויזמים מציעים תוכניות תשלום אטרקטיביות במיוחד בניסיון למשוך רוכשים פוטנציאליים, ומצד שני, משקיעים מחפשים הזדמנויות להיכנס לשוק בתנאים נוחים יותר.

כך, אלפי משקיעים נכנסו לשוק הנדל"ן באמצעות תוכניות תשלום דחויות כמו '20-80' או '10-90', המאפשרות רכישת דירה בתשלום ראשוני של 10-20 אחוזים בלבד, ודחיית תשלום יתרת התשלום בכשלוש שנים עד להשלמת הבניה. רבים מהם מתכננים למכור את הדירות לפני מועד התשלום הגדול, בתקווה להרוויח מעליית ערך הנכס.

 במקביל, עליית ריבית המימון לקבלנים הובילה רבים מהם להתמקד בפרויקטים של פינוי בינוי והתחדשות בניינית, שאינם מצריכים השקעה ברכישת המגרש לבניית הפרויקט. ריבוי הפרויקטים מסוג זה הוביל לתופעה בה משקיעים רוכשים דירות ישנות בבניינים המיועדים להריסה במטרה להרוויח ממכירת הדירה החדשה שיקבלו. כמוהם גם בעלי דירות ישנות בבניינים אלה, שמעוניינים לממש את עליית הערך בין הדירה החדשה שיקבלו לדירתם הישנה. 

אולם האכיפה המוגברת מצד משרד הבינוי והשיכון , ובפרט פעילותו של הממונה על חוק המכר, עו"ד אריאל רוזנברג, מציבה אתגרים משמעותיים בפני אותם משקיעים.

תפקידו של הממונה על חוק המכר במשרד הבינוי והשיכון הוא להבטיח את יישום חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) ואכיפתו. הממונה מוסמך לברר תלונות ציבור, להטיל עיצומים כספיים על מפרי החוק, לפקח על מתן בטוחות לרוכשי דירות ולהנחות את השוק בנוגע לפרשנות החוק ויישומו. 
חוק המכר נועד להגן על רוכשי דירות מפני אובדן כספם במקרה שהקבלן או המוכר לא יוכל להשלים את בניית הדירה או להעביר את הבעלות עליה. "מדובר בהגנה קריטית על כספי הרוכשים," מסביר עו"ד עמית אמויאל. "החוק מחייב כל מוכר דירה, בין אם הוא קבלן שבנה אותה או משקיע פרטי שקנה אותה במטרה למכור אותה, להבטיח את כספי הרוכש באמצעות ערבות בנקאית או בטוחה אחרת המאושרת בחוק".

כלומר, המנגנון המרכזי להגנה על רוכשי הדירות הוא מערך הבטוחות שהחוק מחייב. לדברי עו"ד אמויאל, "כל שקל שמשלם רוכש הדירה חייב להיות מגובה בערבות בנקאית או בטוחה אחרת הקבועה בחוק המכר שתבטיח את החזרתו במקרה שמשהו ישתבש. זה נכון גם כשמדובר בקבלן גדול, ולא פחות כשמדובר במשקיע פרטי שמוכר דירה על הנייר".

לצד פעולות אכיפה משמעותיות בתקופה האחרונה כלפי חברות ויזמים, פרסם הממונה גם נייר עמדה הנוגע למשקיעים פרטיים ולאפשרות לאכיפה גם כלפיהם. בנייר העמדה שפורסם באפריל 2024 ועודכן לאחרונה, מובהר באופן חד-משמעי כי החוק חל גם על רוכשי דירות פרטיים המבקשים למכור את זכויותיהם בדירה טרם השלמת בנייתה.

"נייר העמדה מבהיר סוגיה מהותית שהטרידה רבים בשוק," מסביר עו"ד אמויאל. "כאשר אדם רוכש דירה חדשה מקבלן ומתכנן למכור אותה לפני מסירתה - למשל, חצי שנה לפני השלמת הבנייה - הוא למעשה נכנס לנעלי הקבלן מבחינת החובות והאחריות. בסופו של דבר, לפי עמדת הממונה, החוק לא מבדיל בין קבלן למשקיע פרטי. כך, שברגע שמשקיע פרטי מוכר דירה שטרם הושלמה בנייתה, הוא נכנס לנעליו של הקבלן מבחינת האחריות כלפי הרוכש להבטחת הכספים שהוא ישלם".

האם משקיעים פרטיים צריכים לדאוג?
לדברי עו"ד אמויאל, הכיוון של משרד הבינוי והשיכון ברור והוא מבקש להגן על רוכשי דירות בכל מצב, ללא הבדל בין רכישה מקבלן או מאדם פרטי. "בשלב זה נראה כי עיקר האכיפה עדיין מתמקדת בחברות נדל"ן וקבלנים. לטעמי, אנחנו נראה את הממונה מתחיל באכיפה כלפי משקיעים פרטיים רק במקרים של הפרות בוטות או של קבלת תלונות מצד רוכשים. המטרה היא לייצר הרתעה ולהבהיר שהחוק חל על כולם, אבל סביר להניח שלא נראה מבצעי אכיפה המוניים כלפי משקיעים פרטיים בשלב זה".

יחד עם זאת, מדגיש עו"ד אמויאל כי משקיעים, גם פרטיים, שעדיין מעוניינים לפעול בשוק צריכים לאמץ אסטרטגיה חדשה: "במקום להסתמך על מכירה מהירה, כדאי לבחון אפשרות להחזיק בדירה עד להשלמתה, או לפחות עד לשלב מתקדם בבנייה, ולבצע התאמה של פריסת התשלומים שישלם קונה הדירה". הוא מוסיף כי "השוק עובר התאמה, וייתכן שנראה מודלים חדשים של השקעה שיתאימו למציאות הרגולטורית החדשה".

(shutterstock)

מבט לעתיד - איך ייראה שוק הדירות להשקעה?
"אנחנו נמצאים בנקודת מפנה משמעותית בשוק הנדל"ן הישראלי", מסביר עו"ד אמויאל. "הפיקוח המוגבר והאכיפה המשמעותית בתחום הבטוחות לרוכשי דירות יוצרים מציאות חדשה בשוק. זו מציאות שמחייבת את כל השחקנים - קבלנים , יזמים ומשקיעים פרטיים - להיערך בהתאם".

עו"ד אמויאל מדגיש את עקרונות מפתח לביצוע עסקאות בטוחות בשוק הנדל"ן כיום. "ראשית", הוא אומר, "התכנון הפיננסי חייב להיות מדויק ומקיף. יש לקחת בחשבון לא רק את עלות הדירה, אלא גם את העלויות הנלוות של הבטוחות הנדרשות ושל דחיית קבלת התשלומים מהקונים. שנית, חובה לוודא שכל תשלום, ללא יוצא מן הכלל, מגובה בבטוחה מתאימה ומאושרת על פי החוק. שלישית, הליווי המשפטי הפך לקריטי יותר מתמיד. הסיכונים המשפטיים גדלו משמעותית, והטעות הקטנה ביותר עלולה להוביל לקנסות כבדים. בסופו של דבר, מדובר בעסקאות מורכבות הדורשות הבנה מעמיקה לא רק של חוק המכר, אלא של מכלול ההיבטים המשפטיים, הפיננסיים והרגולטוריים".

לדבריו, חשוב להבין שעורך דין המתמחה בתחום אינו רק מלווה משפטי, אלא שותף אסטרטגי בתכנון וביצוע העסקה. "לעורך דין הבקיא בתחום יש את היכולת לזהות מראש נקודות תורפה, להציע פתרונות יצירתיים להבטחת כספי הרוכשים, ולוודא עמידה מלאה בדרישות החוק והרגולציה. שימו לב שאתם בוחרים בעורך דין בעל ניסיון ספציפי בתחום הזה, שכן הסיכונים כאן גדולים והמשמעות היא שהטעויות עלולות להיות יקרות מאוד - הן מבחינה כספית והן מבחינת החשיפה לסנקציות".

"אנחנו נמצאים בנקודת מפנה בשוק הנדל"ן הישראלי", מסכם עו"ד אמויאל. "החקיקה והאכיפה המוגברת בתחום הבטוחות לרוכשי דירות מסמנות מעבר משוק 'פרוע' יחסית, לשוק מוסדר ומפוקח יותר. זה נכון לא רק לקבלנים ויזמים, אלא גם למשקיעים פרטיים. ההשקעה בייעוץ משפטי מקצועי היא קריטית להצלחת העסקה ולהגנה על האינטרסים של כל הצדדים. זו לא הוצאה - זו השקעה בביטחון ובשקט הנפשי שלכם. כשאתם בוחרים עורך דין, חפשו מקצוען שמבין לא רק את הפן המשפטי, אלא גם את הדינמיקה של השוק, את הצרכים של הרוכשים ואת המורכבות של העסקאות בעידן הנוכחי".

לפרטים נוספים >>>>>