וילה בשמיים או גינה פרטית בעיר? יצאנו לבדוק מי המנצח בדו-קרב היוקרתי של עולם הנדל"ן

בחצר ביתה של המעצבת צביה קזיוף, יש בריכה, סלון, מטבח חוץ, צמחיה – כל מה שצריך כדי לרצות לשהות בחוץ ברוב ימות השנה. ואכן, בחצר של קזיוף שוהים הרבה: הילדים מגיעים עם החברים, הנכדה מגיעה, ובשורה התחתונה רוב האקשן מתרחש ב-140 המטרים הרבועים של החצר. ולא, קזיוף לא מתגוררת בבית פרטי, אלא בדירת גן בבניין בצפון תל אביב. 

למרות שחצר מבחינתה של קזיוף זה מאסט, בית פרטי לא נלקח בחשבון. "אם הייתי רוצה לחיות בבית פרטי", היא אומרת, "הייתי צריכה לצאת מחוץ לתל אביב, ואני טיפוס אורבני. אני גם אוהבת שיש לי שכנים.  זה נותן לי המון בטחון, למשל, אם בעלי במילואים ואני נשארת לבד בבית". 

ופנטהאוז, לא היה אופציה מבחינתך? 
"אני אוהבת את הקרקע, חצר, גינה, את הירוק בעיניים. את דירות הגן המציאו לאנשים מהסוג שלי. אני נהנית כאן מכל העולמות: אני גרה בתל אביב, יש לי חצר, ויש לי שכנים". 

ולא מפריע לך שיש פחות פרטיות? שכל השכנים מהקומות הגבוהות יכולים לצפות בך? 
"יש לי צמחיה גבוהה ששומרת על הפרטיות. ברגע שהתכנון האדריכלי הוא נכון, צריך מאמץ כדי לראות". 

דירות הגן, שעד לקורונה היו עוד מוצר נדל"ני, הפכו בתקופת הקורונה לאחד המוצרים הכי פופולריים, כשמשפחות מצאו עצמן מצטופפות בדירות ללא מרפסת, וחיפשו מענה לצורך במרחב שיאפשר לילדים לפרוק אנרגיה. מאז הלכו וביססו את מעמדן, והן מהוות כיום פתרון מצוין למי שרוצים חצר, אך לא יכולים להרשות לעצמם בית פרטי, או שהם פשוט רוצים להמשיך לגור בעיר. דירות גן יכולות לכלול פיסת קרקע סמלית, ומנגד – להתפאר בחצר לכל דבר, שלא נופלת בגודלה ובשימוש שלה, מחצר בבית פרטי. לעיתים, החצר אף תהיה גדולה מהדירה. 

דירת הגן של צביה קזיוף, בעיצובה, צלם: עודד סמדר

ישי רוט, המשנה למנכ"ל קבוצת הבנייה שובל, אומר שקהל היעד של דירות גן הן משפחות צעירות, ולרוב הן הראשונות להימכר. כך בפרויקט של הקבוצה בעכו, פארק צמרת, שם בונה שובל 300 דירות מתוך אלפי יחידות דיור הצפויות להיבנות בשכונה חדשה הממוקמת בין עין המפרץ לקיבוץ שמרת. 

בפרויקט שובלים של החברה, בשכונת שער הגיא ביקנעם, דירות הגן גדולות ונהנות מחצר ענקית של כ-200 מ"ר. כך גם במצפה אלמוגי של שובל בחיפה, שם דירות הגן כוללות גם בריכה. לעומת זאת, בפרויקט מגדלי מילר של החברה ביקנעם – שני מגדלים של 20 קומות כל אחד, אין דירות גן. "פחות נעים שדיירים מ-20 דירות יכולים לצפות עליך מלמעלה", אומר רוט. "לכן, נתכנן דירות גן רק בבניינים שגובהם מגיע עד 9-10 קומות, אך לא במגדלים".

"אני חושבת שדירת הגן עדיין לא מיצתה את הפוטנציאל שלה", אומרת המעצבת צביה קזיוף. "זו מגמה  שהלכה והתחזקה כשנוכחו שאף אחד לא משתמש בגינות של הבניינים המשותפים. זה היה בזבוז של שטח, גם מבחינת היזם וגם מבחינת הדיירים, והקבלנים תפסו את זה בשתי ידיים. היום יש גם טרנד שבדירות הגן עושים תקרות גבוהות יותר, כמו בלובי של הבניינים" 

מתן זלמן, סמנכ"ל מכירות ארצי בקבוצת ארי מגורים לשיווק נדל"ן, אומר שהביקושים לדירות גן מאוד שונים מאזור לאזור. כך למשל, הוא אומר, באזור ירושליםהביקוש לדירות גן הוא גבוה, כי המוצר נדיר, מה עוד שהבנייה באזור היא בעיקר של מגדלים, וכמו שציינו כבר, בהם לא יהיו דירות גן.  להפתעת החברה, ביקוש גבוה לדירות גן נרשם גם בפרויקט ששיווקה ארי מגורים באופקים. "חשבנו שאנשים שם ירצו לעלות לגובה, אחרי ה-7 באוקטובר", אומר זלמן, "אבל ראינו שהביקוש לדירות גן עדיין חזק, אפילו שם". 

"אני חושבת שדירת הגן עדיין לא מיצתה את הפוטנציאל שלה", אומרת קזיוף. "זו מגמה  שהלכה והתחזקה כשנוכחו שאף אחד לא משתמש בגינות של הבניינים המשותפים. זה היה בזבוז של שטח, גם מבחינת היזם וגם מבחינת הדיירים, והקבלנים תפסו את זה בשתי ידיים. היום יש גם טרנד שבדירות הגן עושים תקרות גבוהות יותר, כמו בלובי של הבניינים. בשכונת נווה גן תכננתי דירות גן שהתקרות שלהן מגיעות לפעמים לגובה של מעל 4 מטר, מה שנותן לנו הרבה אפשרויות". 

"משפחות צעירות נמשכות לצמודי-קרקע, כשמתבגרים מעדיפים פנטהאוז"

זה באשר לדירות הגן. תחושת מרחב מסוג שונה, ניתן להשיג בדירות הפנטהאוז והמיני פנטהאוז. "מבחינת יוקרה, הפנטהאוזים יוקרתיים יותר מדירות גן", אומרת קזיוף. "יש אוויר, נוף, זה סוג של וילה בשמיים. מצד שני, יש הרבה אנשים שחוששים להניח בריכה בפנטהאוז, בעוד שבדירות הגן אין בעיה, כי הבריכה יושבת על החנייה". 

עיצוב: צביה קזיוף, צלם: עודד סמדר

"פנטהאוז", אומר רוני כהן, מנכ"ל ושותף באלדר שיווק נדל"ן, "מייצג את קצה הפירמידה של המגורים העירוניים. הפנטהאוז מושך קהלים מבוססים, לרוב משפרי דיור, רוכשים בשוק היוקרה או מצמצמי דיור, שעוזבים בגילאי 55+ בתים רחבי מידות ורוכשים פנטהאוזים או מיני פנטהאוזים. האוכלוסיות האלה לרוב מחפשות נוף פתוח, פרטיות, מפרט טכני מוקפד ומרפסות רחבות ידיים. מדובר במוצר נדל"ני שמייצר תחושת בוטיק ויוקרה בתוך הסביבה האורבנית".

שובל משווקת פנטהאוזים שגודלם 160 מ"ר עם מרפסת של 120 מ"ר, בבניין בוטיק בשכונת דניה בחיפה. קהל היעד, אומר רוט, הם דיירי הווילות בדניה: "הם כבר לא רוצים גינה, ולא רוצים מדרגות בתוך הבית. מצד שני, הם עדיין צריכים את המרחב, אז הם עוברים לפנטהאוז. רואים את זה הרבה בחיפה". למרות שפנטהאוז נחשב למוצר יוקרתי יותר מאשר דירות הגן, זלמן מ-ארי מגורים, אומר שלא תמיד יש הבדל בין מחירי הפנטהאוזים למחירי דירות הגן. אם יש נוף מהפנטהאוז, הוא אומר,  זה מוצר ייחודי, אך אם אין, זה לא מוצר ייחודי. 

כך למשל, בפרויקט שארי מגורים משווקת באופקים, מחירה של דירת גן עם גינה של 150 מ"ר, עומד על כ-2.4 מיליון שקל, זה גם מחיר הפנטהאוזים שגודלם זהה, ויש להם מרפסת של 54 מ"ר. לעומת זאת, ברובע הבינלאומי בלוד, דירות  גן של 4 חדרים נמכרות סביב 3.4 מיליון שקל (105 מ"ר בנוי ו-150 מ"ר גינה), בעוד פנטהאוזים של 4 חדרים, 125 מ"ר פלוס 35 מ"ר מרפסת, נמכרו באזור ה-4.1 מיליון שקל. 

יגאל צמח, יו"ר ובעלים משותף בקרן החוב גשרים, המעניקה אשראי חוץ בנקאי לתחום הנדל"ן, ומי שהקים בזמנו את מגדל היוקרה מאייר ברחוב רוטשילד, אומר כי דירות גן ופנטהאוזים הם אולי מוצרים מתחרים, אך שונים במהותם – מבחינת קהלי יעד, התמחור ורמת התחזוקה הנדרשת. צמח: "משפחות צעירות עם ילדים קטנים, נמשכות יותר לבתים צמודי-קרקע או לדירות גן, מתוך רצון לאפשר לילדים מרחב בטוח וירוק, בדמות גינה פרטית עם תחושת קרקע. לאורך השנים, ככל שהגיל עולה והילדים מתבגרים ועוזבים את הבית, רבים מהזוגות הבוגרים בוחרים דווקא בפנטהאוז – פתרון שמעניק תחושת מרחב, פרטיות ונוף פתוח, ללא  צורך להתמודד עם תחזוקת הגינה.

יגאל צמח, יו"ר ובעלים משותף בקרן החוב גשרים המעניקה אשראי חוץ בנקאי לתחום הנדל"ן: "משפחות צעירות עם ילדים קטנים, נמשכות יותר לבתים צמודי-קרקע או לדירות גן, מתוך רצון לאפשר לילדים מרחב בטוח וירוק. ככל שהגיל עולה והילדים מתבגרים ועוזבים את הבית, רבים מהזוגות הבוגרים בוחרים דווקא בפנטהאוז – פתרון שמעניק תחושת מרחב, פרטיות ונוף פתוח" 

זו אחת הסיבות לכך שפנטהאוזים מושכים אוכלוסייה אמידה ומבוגרת יותר, שרוצה ליהנות מהשקט, היוקרה, האקסקלוסיביות והשירותים שמספקים מגדלים מנוהלים, בלי התעסקות יומיומית. פנטהאוזים גם מציעים לרוב חללי מגורים רחבים יותר ביחס לדירות גן, עם תכנון אדריכלי ששם דגש על אוויר פתוח ונוף. 
"מבחינת היזם, הפנטהאוז הוא מוצר כלכלי אטרקטיבי יותר – המחיר למ"ר בנוי בפנטהאוז גבוה בכ-30% בהשוואה לדירת גן, ולכן יש גם אינטרס ליזם לבנות דירות פנטהאוז מרווחות, שיניבו לו רווחים גבוהים יותר". 

בר דרדיק, סמנכ״לית שיווק ומכירות ב"יעז התחדשות עירונית ", אומרת כי הביקוש לפנטהאוזים גבוה בקרב אוכלוסיות שמחפשות יוקרה, נוף וסטטוס. "בכל מקרה, היא אומרת, "אלו דירות שמיועדות לפלח שוק מצומצם אך איכותי, והן ממשיכות ליהנות מביקוש יציב גם בתקופות של חוסר ודאות כלכלית". הראל סלע, מנהל מכירות של חברת יסודות איתנים, אומר כי בין אם מדובר ברוכשים שרוצים חיבור לקרקע, ובין אם ברוכשים שרוצים את הפרטיות והנוף, אפשר לראות בבירור שהדירות המיוחדות – אם דירות גן ואם פנטהאוזים, נמכרות מהר יותר בהשוואה לדירות רגילות. בפרייקט של יסודות איתנים  בנס ציונה, הדירות שגודלן 200 מ"ר, מגיעות עם מרפסות ענק בגודל 100 מ" עם בריכה. כך גם בפרויקט של החברה ברחובות - 'פרייבט קולקשן' – שם יש בריכה פרטית בפנטהאוז.  

רז שרייבר, מנכ"ל ובעלים של אינהאוס שיווק פרויקטים, אומר שכיום ממקדים קמפיינים מדויקים לקהל היעד הרלוונטי  ומתאימים את המסר לרמת החיים שהדירה מאפשרת. "זה לא רק לספר כמה מ"ר יש במרפסת, אלא להסביר איך זה מייצר ערך: למשל, פינת עבודה נפרדת, אפשרות לארח, בריכות פרטיות, תקרות גבוהות. ככל שהמוצר יותר ייחודי – התרגום השיווקי שלו צריך להיות מדויק יותר".