עד להכרעה בערעור: העליון עצר בניית מתחם מלונות של היזם קובי אברהמי בחוף אשדוד

בית המשפט העליון, בהחלטה של השופטת דפנה ברק-ארז, אסר אתמול זמנית על ביצוע בינוי ופיתוח של מתחם מלונות בחוף לידו באשדוד, ובכך נענה לבקשה לסעד זמני שהגישו ארגוני סביבה שעתרו נגד אישור תוכניות הבניה בחודש דצמבר האחרון. עם זאת אפשרה השופטת את המשך הליך הנפקת היתרי הבניה על ידי הוועדה המקומית, כך שככל שהעתירה תידחה בסופו של דבר, ייתכן כי לא יהיו להחלטה הנוכחית השלכות מעשיות על היזם. עוד אישרה השופטת את בניית המלונות בהתאם לתוכניות ישנות שאושרו במקום, בהן מספר מועט יותר של יחידות, אך לא סביר שהיזם יהיה מעוניין בכך.

להחלטת בית המשפט העליון הקלק כאן.

מדובר בשני מלונות שמקדם היזם קובי אברהמי באמצעות קבוצת אופק (החברות אופק השקעות, אופק החזקות אשדוד ואופק ניהול מלון גלי הים). ההחלטה ניתנה במסגרת הליך למתן סעד זמני שהגישו העמותות אדם טבע ודין והפורום הציבורי לאיכות הסביבה אשדוד, שערערו על פסק דינה מאפריל השנה של שופטת בית המשפט המחוזי באר שבע בשבתו כבית משפט לעניינים מינהליים, יעל רז לוי, בעתירה שהגישו. העתירה הוגשה נגד החברה, הוועדה המחוזית דרום, ועדת הערר המחוזית, הוועדה המקומית אשדוד, ועדת הערר במועצה הארצית, הוועדה לשמירה על הסביבה החופית (הוולחו"ף) ורשות מקרקעי ישראל.

העתירה נגעה להחלטת הוועדה המחוזית דרום לאשר בדצמבר האחרון שתי תוכניות לתוספת זכויות עבור מלונות שייבנו בחוף בהיקף של כ-90 ו-120 חדרים. תוכניות אלה, שהוגשו על ידי אברהמי, מאפשרות בניית מלונות במרחק של כ- 60 מטרים מקו המים בשני מגרשים בעיר, כלומר בסביבה החופית בתחום חוף הים לפי הגדרתה בחוק. התוכניות העדכניות מגדילות את מספר החדרים במלונות (שעמדו על כ-60 כל אחד) תוך הקטנת שטח החדרים עצמם, וכן כוללות שינויים נוספים – במפלס הכניסה למלונות, בקו הבניין עבור המרפסות, ובגובה המבנים ללא תוספת קומות (4 מעל הכניסה הקובעת ושתיים מתחת). לצד זאת, התוכניות כוללות הקצאת שטחים פתוחים מסוימים לשימוש הציבור.

הדיון בבקשתן של החברות לאישור התוכניות העדכניות נמשך שנים. במהלך תקופה זו הדיון עבר ממוסד תכנוני אחד לאחר, והתקבלו בו החלטות שונות ואף מנוגדות. מוסדות התכנון הסכימו ביניהם כי אם התוכניות העדכניות היו מוגשות מבלי שקדמו להן התוכניות הישנות, הן לא היו מאושרות. זאת, בשל אי התאמתן לעקרונות תכנוניים עדכניים, ובפרט לאלה שנקבעו בחוק הסביבה החופית ובתוכנית המתאר הארצית 1 (תמ"א 1) שנכנסה לתוקף בשנת 2020, הקובעת כי בנייה בתחום חוף הים היא ככלל אסורה, למעט שימושים הנדרשים לטובת הציבור. למרות זאת, חלק ממוסדות התכנון, ובהם הוועדה המחוזית דרום, סברו שיש מקום לאשר את התוכניות, כיוון שהן משפרות את התוכניות הישנות שממילא עודן בתוקף, בין היתר בשל הקצאת שטחים מסוימים לשימוש הציבור וכן משום שחריגות הבנייה מהתוכניות המאושרות קטנות. גופי תכנון אחרים סברו שאין לאשר את התוכניות מסיבות אלו ויש לבחון חלופות אחרות.

בעתירתן לבית המשפט המחוזי טענו העמותות הסביבתיות שלא רק שאסור היה לאשר את התוכניות המתוקנות, אלא שיש לבטל גם את התוכניות הישנות. בית המשפט המחוזי, בפסק דינה של רז לוי אשר דחה את העתירה, כתבה השופטת כי אף "שההחלטה רחוקה מלהיות מיטבית", עדיין "הטעמים שעמדו ביסודן של ההחלטות לדחות את ההתנגדויות לתוכניות מבוססים על שיקולים תכנוניים מובהקים", וכי לא נמצאה עילה להתערב בהן. בהקשר זה, בית המשפט המחוזי ציין כי מוסדות התכנון בחנו את כל השינויים המבוקשים במסגרת התכניות העדכניות - ביחס לתוכניות הישנות. כמו כן דחה בית המשפט את הצעת העמותות לחילופי שטחים עם רמ"י, זאת בשל העדר ישימות.

בעקבות החלטת המחוזי הגישו העמותות לעליון ערעור על פסק הדין, וכן בקשה לסעד זמני לפיו הוועדה המקומית לא תאשר או תאפשר עבודות פיתוח או בנייה כלשהן מכוח התוכניות העדכניות, וכי היזמים לא יבצעו עבודות אלו עד להכרעה בערעור. הוועדה המקומית השיבה שדין הבקשה האחרונה להידחות כי סיכויי הערעור להתקבל נמוכים וממילא אין חריגה מהותית מהתוכניות המאושרות ועצירת הבנייה תפגע בתועלת הציבור. טענות דומות השמיעו גם החברות וגופי התכנון מטעם המדינה.

השופטת קבעה כי "בנסיבות העניין, בכל הנוגע לתחילת ביצוען של עבודות הפיתוח והבניה מכוח התכניות העדכניות, השתכנעתי כי מאזן הנוחות נוטה לטובת המבקשים. זאת, בשים לב לחשש כי ביצוע עבודות כאמור בתקופת הערעור עלול להוביל ל'קביעת עובדות בשטח' ובכך ליצירת שינוי בלתי הפיך. לצד זאת, אין הכרח למנוע המשך של קידום הטיפול בבקשות למתן היתרי בניה במוסדות התכנון על סמך התוכניות העדכניות, ובכך לצמצם את הנזק למשיבים, ככל שהערעור יידחה". על כן הורתה על מתן סעד זמני האוסר על היזמים לבצע עבודות פיתוח או בניה במגרשים  מכוח התכניות העדכניות. עוד קבעה כי הערעור ייקבע לדיון בלא יאוחר מסוף שנת 2025.

העובדה שהצו אינו חל על התוכניות הישנות, מעורר שאלות לגבי התוצאה המעשית, גם לשיטת השופטת. מה שלפי השופטת, מעורר שאלות לגבי התוצאה המעשית.

את העמותות ייצגו עו"ד אלי בן ארי ועו"ד אורטל סנקר; את היזם ייצגו עו"ד קרן קמחי נדולני ועו"ד יואב גלזנר; את המדינה ייצג עו"ד אופיר גבעתי; את הוועדה המקומית ייצגה עו"ד תמר עיני ורדון.