"הכל בגלל מחסן קטן" - כך מעכבים בעלי מחסנים פרויקטים של התחדשות עירונית

בעולם ההתחדשות העירונית בתל אביב, שם כל מטר מרובע נחשב נכס יקר ערך, הפכו המחסנים למוקד מחלוקת משמעותי בקידום פרויקטים. בעלי מחסנים, שלעתים משתמשים בהם כדירות מגורים או כמשרדים בניגוד להיתרי הבנייה ואף כאלו שנבנו שלא כדין (למשל על שטחי רכוש משותף כחדר הסקה וכו') והצליחו להירשם בלשכת רישום המקרקעין טרם התקופה שנדרשה חתימת הרשות המקומית על תשריט הבית המשותף והתאמתו להיתר בניה, דורשים תמורות השוות לאלו של בעלי דירות מגורים – דרישות המעכבות ואף מסכלות פרויקטים חיוניים. עם זאת, שתי פסיקות חדשות מתחילות לשנות את המצב ולייצר כלים חדשים ליזמים לטובת פתרון חלק מהבעיה, אם כי עדיין מוקדם לקבוע האם ניתן יהיה להתיר את הפלונטר שנוצר.

"זו סוגיה מורכבת בהתחדשות עירונית", מסביר יוסי הררי, מנכ"ל ובעלים של קבוצת גרניט מבית אפי קפיטל נדל"ן, המתמחה בהתחדשות עירונית. "בהרבה פרויקטים, באזורים שבהם אנחנו פעילים, יש איזשהו מחסן או יחידה ללא היתר שמישהו מחזיק, בין אם הוא קנה לפני כמה שנים, ובין אם זה הבעלים המקורי עוד מימי הקמת הבניין".

לדברי הררי, "הבעלים של המחסנים הללו לרוב לא משתמשים בהם כמחסן. הם קנו אותם במחיר הרבה יותר נמוך מדירה, אבל בפועל, בחלק לא קטן מהמקרים, הם משכירים אותם כמשרד או כדירת מגורים".

הררי מתאר את התהליך: "במשך שנים מקבלים שכירות מוגדלת תמורת שימוש שאינו תואם את ההיתר. פתאום מגיע פרויקט התחדשות עירונית שכולל הריסה ובנייה מחדש ובהיתר המקורי יש יחידה שמוגדרת כמחסן או אפילו אינה כלולה בהיתר. כעת בעל המחסן דורש לקבל דירה או משרד בפרויקט החדש, לא מחסן".

שפרינצק 5 תל אביב  הדמייה: Pitom studio

סחטנות או זכות קניינית?
"זה יוצר מצב של סחטנות מצד אנשים שאין להם אינטרס לחדש את הבניין", מדגיש הררי. "לא אכפת להם מהמיגון, מסכנת רעידות אדמה או מבעיות בטיחות אחרות. הם רוצים למקסם את ההשקעה שלהם במחסן הזה".

"וזה אפילו עוד יותר מסובך מזה", מוסיף הררי. " יש בעלים שקנו אותם  בשנים האחרונות, והם רואים בנסח טאבו שהכל מופיע ותקין. מבחינתם הם קנו דירת מגורים, הם היו מיוצגים, 'הכל בסדר' לכאורה - אבל בסוף מתברר שבהיתר של הבניין, השטח שהם רכשו כלל לא נמצא או שפשוט מוגדר כמחסן".

בהתמודדות עם בעלי מחסנים, פרויקטים רבים נתקעים בשל חוסר הסכמה על תנאי הפינוי. היזמים מנסים להציע פתרונות, אך נתקלים במגבלות רבות שמצמצמות את טווח האפשרויות העומדות לרשותם.

אחד האתגרים המרכזיים בפתרון המחלוקות הוא המגבלות הרגולטוריות. "התב"ע ברבעים 3 ו-4 לדוגמא, לא מאפשרת לייצר מחסנים בקרקע," מסביר הררי. "המחסנים בבניין החדש חייבים להיות בקומות המרתף ולאו דווקא בקומתם הנוכחית. יתרה מכך, עד ממש לאחרונה לא הייתה אפשרות לייצר יחידת מחסן בבניין החדש ולרשום אותה כיחידה רישומית העומדת בפני עצמה. עיריית תל אביב חייבה למעשה שהמחסן יהיה מוצמד לדירת מגורים חדשה בבניין החדש גם אם במצב הנכנס הבעלות על המחסן הייתה של צד ג'".

הררי מתאר את החלופות שהיו נפוצות עד לפסיקות החדשות לפתרון מחלוקות עם בעלי מחסנים: "ישנן שתי דרכי פעולה שהיו מקובלות עד כה – האחת היא לתת לבעל המחסן תמורה כספית לפי שווי שמאי תמורת הנכס שלו ואז למעשה אין לו יחידת תמורה בבניין החדש; האפשרות השנייה מאפשרת לבעל המחסן לקחת את התמורה הכספית שהוצעה לו ולשדרג לדירת תמורה בבניין החדש על ידי תשלום ההפרש".

עם זאת, גם חלופה שבה הבעלים מקבל מחסן תמורה בגין היחידה שברשותו, מייצרת פערים. "בבניינים חדשים", מסביר הררי, "תת-קרקע זה באמת מתחת לאדמה. בעוד שבבניינים קיימים, לפעמים רואים מחסנים שהם למעשה על גבול הקרקע, עם חלונות עיליים, למרות שבהיתר המקורי הם מוגדרים בקומת מרתף. 

בן גמליאל 7, תל אביב  הדמייה: Pitom studio

הפסיקות שמרחיבות את היכולת לפתור סכסוכים
פסיקה חדשה מהשבועות האחרונים מחזקת באופן משמעותי את עמדת בעלי המחסנים. בית המשפט המחוזי קבע באופן חד-משמעי כי אין אפשרות להוציא את בעלי המחסנים בכסף ללא הסכמתם, וכי זוהי פגיעה בזכות הקניין. על אף שמדובר במקרה בו בעל מחסן הסב אותו לשימוש למשרד ( שימוש חורג ), קבע בית המשפט כי על היזם להציע נכס פיזי בבניין החדש ולא רק פיצוי כספי.

פסיקת בית המשפט המחוזי האחרונה מבטאת תפנית משמעותית בגישה המשפטית לסוגיה, כשהיא שמה דגש על ההגנה על זכות הקניין של כל בעל נכס - גם כשמדובר בנכס קטן או בעל שימוש חורג . לפי הפסיקה, הזכות לקבלת נכס פיזי חלופי היא מהותית ולא ניתן לכפות על בעל נכס לקבל פיצוי כספי בלבד. משמעות הדבר עבור היזמים היא קודם כל ההבנה שלא תמיד אפשר "לפתור" את בעלי המחסנים באמצעות תשלום, ונדרש למצוא להם פתרון בדמות יחידה חלופית בסיווג דומה בבניין החדש ודבר זה לא תמיד אפשרי.

בנוסף, פסיקה משלימה פורסמה בספטמבר 2024, הפעם של המפקחת על המקרקעין בתל אביב,  ביססה מסגרת לפתרון מחלוקות מסוג זה. במקרה זה, נקבע כי בעליו של מחסן בשטח 19.5 מ"ר יקבל תמורה כספית של 500,000 שקל, או לחלופין מחסן מורחב בשטח 25 מ"ר כיחידה עצמאית בבניין החדש (בהתאם לתוספת היחסית שקיבלו בעלי הדירות).

בפסיקתה קבעה המפקחת כי " תמ"א 38 באה לחזק ולמגן בעלי דירות, לא בעלי מחסנים", וכי בעלי המחסנים "לא תרמו לזכויות של התמ"א ולא הוסיפו לבניין זכויות, ולכן גם התמורות שלהם לא בהכרח צריכות להיות שוויוניות עם בעלי דירות מגורים". 

"זה שינוי מהותי", אומר הררי, "כי התב"ע הקיימת ברבעים 3ו-4 בתל אביב לא אפשרה לתת מחסן תמורה כיחידה עצמאית". לדבריו, בעקבות הפסיקה שונתה בהתאם תב"ע רובע 3. "זה שיפור משמעותי, כי עכשיו אנחנו – כחברה יזמית - יכולים להחזיר יחידת מחסן בבניין החדש גם למי שאין לו יחידת מגורים בבניין, דבר שלא יכולנו לעשות קודם וזה מאפשר לנו טווח פתרונות רחב יותר להתמודדות עם בעלי המחסנים".

הכל בגלל מחסן קטן
"זו אמנם סוגיה שנראית שולית, אבל היא מעכבת פרויקטים רבים ומהווה מוקד למתח בין בעלי הנכסים", מדגיש הררי. "בטח בתל אביב יש עם זה עניין רציני, כי במרבית הבניינים יש לפחות אחד כזה. מדובר בסוגיה עם עניין כלכלי משמעותי".

נראה, למרות ההתפתחות בפסיקה והכלים החדשים לפתרון מחלוקות, עדיין קשה לגשר על הפער בין ציפיות בעלי המחסנים לבין מה שהיזמים ובעלי הדירות האחרים יכולים להציע. "כפי שאני רואה את זה," אומר הררי, "הכיוון חיובי. ככל שיותר ויותר מקרים מגיעים לבית המשפט או למפקחת, כך הסוגיות האלה הולכות ומתבהרות ומייצרות כלים מצד אחד ובהירות מצד שני. אבל עדיין, למרות ההתפתחות ולמרות הפסיקות החדשות והחיוביות, יש כאן סוגייה רצינית שלהערכתי תמשיך ללוות אותנו גם בשנים הקרובות".

לפרטים נוספים>>>>>>>>>>>>