משנים גישה: פס"ד תקדימי של המחוזי צפוי לצמצם את גובה היטל ההשבחה למוכרי דירות במתחמי התחדשות

בית המשפט המחוזי בתל אביב בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים דחה בשבוע שעבר ערעור שהגישה הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה תל אביב על החלטת ועדת הערר המחוזית, וקבע כי החלטת ועדת הערר לאשר שומה מכרעת שנעשתה לפי "גישת ההשוואה" לצורך קביעת היטל השבחה במכר דירה במתחם פינוי-בינוי – ולא בהתאם לגישה הכלכלית כפי שדרשה הוועדה המקומית - היא סבירה ואין להתערב בה. לצד זאת אף השית השופט אילן צור הוצאות משפט בסך 35 אלף ש"ח בתוספת מע"מ ואגרת משפט על עיריית ת"א, זאת "בשים לב להתנהלות המערערת" ובשל כמות המסמכים האדירה שהוגשה במסגרת הערעור שעמדה על למעלה מ-300.  

להחלטה של בית המשפט המחוזי בת"א 

את הערעור הגישה הוועדה המקומית תל אביב, על החלטה של ועדת הערר המחוזית פיצויים והיטלי השבחה בראשות עו"ד הלל גלקופ, מאוגוסט 24', שדנה בערר שהגישה הוועדה המקומית על שומה מכרעת עבור היטל השבחה במכר של דירה במתחם ברחוב לה גארדיה, שבו אושרה תוכנית פינוי בינוי . בעוד שהוועדה המקומית טענה כי על מוכר הנכס לשלם עשרות אלפי שקלים היטל, קבע השמאי המכריע כי אישור התוכנית לא השפיע כלל על השבחת הנכס, ולכן כלל אין צורך בתשלום היטל. באופן חריג ביחס למקובל בשנים האחרונות, ובפרט מאז ניתן "פס"ד אשדר ", השמאי המכריע השתמש לצורך הכרעתו בגישת ההשוואה בלבד, כלומר בחן את העסקאות שנעשו במתחם לאחר אישור התוכנית. זאת בעוד שלטענת הוועדה המקומית היה עליו להשתמש ב"גישה הכלכלית" או לכל הפחות בשתיהן, כפי שלטענתה מורה פס"ד אשדר.

בהחלטתה, דחתה ועדת הערר המחוזית את הערר שהגישה הוועדה המקומית על החלטת השמאי, ואף העניקה פרשנות משפטית לפס"ד אשדר , אשר במידה רבה נוגדת את האופן שבו התנהלו מרבית השמאים המכריעים מאז ניתן פסק הדין. זאת כאשר קבעה כי אותו פסק דין כלל אינו מחייב עריכת שומה בהתאם ל"גישה הכלכלית" כפי שטענה הוועדה המקומית, וכי כאשר מדובר בהערכת שווי אשר נעשית עבור בעלי דירות פרטיים במתחמי ההתחדשות – יש לבכר דווקא את "גישת ההשוואה", כפי שעשה השמאי המכריע. זאת בשונה משומת היטל השבחה שנערכת עבור יזמים בפרויקטים – שאליהם מתייחס פס"ד אשדר. לפיכך קבעה ועדת הערר כי אין להתערב בהכרעת השמאי והותירה אותה על כנה, מה שהוביל כאמור לערעור שהגישה הוועדה המקומית למחוזי.

מנגד, טענו בעלי הדירה אשר יוצגו על ידי עו"ד אלי סגל, שותף וראש מחלקת הליטיגציה במשרד עורכי הדין יהב ושות', כי אין כל עליית שווי ממשית בנכס בשלב זה, ולכן אין הצדקה להיטל.

"החלטת ועדת הערר תואמת את פסיקת העליון" 

"במקרה שלפניי, נחלקו הצדדים בשאלת בלעדיות 'גישת ההשוואה' כשיטה להערכת שווי הנכס", כתב צור בהחלטתו. "לגישת המערערת, אין להשתמש בשיטה זו בלבד לצורך בחינת ערכם של נכסים, וכפועל יוצא, יש להורות על החזרת התיק אל השמאי המכריע על מנת שיתקן את השומה, תוך יישום עקרונות 'הגישה הכלכלית'. מנגד, טוען המשיב, כי נוכח היותה של 'שיטת ההשוואה' בבחינת הגישה המקובלת והעדיפה בפסיקה - הרי שניתן להעריך את שווים של נכסים על בסיס 'גישת ההשוואה' בלבד ומשכך, יש להותיר על כנה את החלטת ועדת הערר.

"לאחר שעיינתי בהחלטת ועדת הערר, ושקלתי את טענות הצדדים בכובד ראש, מצאתי כי על פני הדברים - החלטת ועדת הערר לאמץ את השומה המכרעת, הינה החלטה סבירה. על כן, החלטתי שלא להתערב בשיקוליה המקצועיים של ועדת הערר ולהותיר את החלטתה על כנה".

עו"ד אלי סגל, שייצג בהליך את מוכר הדירה: "פסק הדין הזה חשוב במיוחד לאלפי בעלי דירות בפרויקטים של פינוי-בינוי. הוא מבהיר בצורה חד-משמעית: לא כל אישור תכנית מצדיק תשלום. הציבור לא צריך לממן תחזיות אופטימיות או הערכות עתידיות, אלא לשלם רק אם נוצר רווח ממשי בשוק"

את החלטתו נימק השופט בכך ש"עיון בפסיקת בית המשפט העליון מלמד, כי 'גישת ההשוואה', היא שיטה שמאית מקובלת לקביעת שווי נכס, הנחשבת לבעלת מעמד בכיר, בהיותה מקובלת ומועדפת... באמצעות הנקיטה בשיטת ההשוואה, הביא השמאי המכריע בחשבון, את מכלול מאפייניו של הנכס, תוך השוואתו לנכסים אחרים בעלי נתונים דומים. חישוב ההשבחה באופן זה, וקבלת החישוב על ידי ועדת הערר, הולמים את פסיקת בית המשפט העליון, כמו גם את הספרות המקצועית בתחום".

כמו כן, סמך השופט את ידיו על פרשנותה של ועדת הערר לפס"ד אשדר , לפיה לא רק שבחירת השמאי המכריע להעדיף את גישת ההשוואה אינה סותרת את פסק הדין, אלא שהעקרונות שצוינו בפסק הדין אף תומכים בה. "בחירתו של השמאי המכריע לנקוט בשיטת ההשוואה", כתב השופט צור, "תואמת את קביעת בית המשפט בפסק הדין בעניין אשדר, בו אומצה הגישה הכלכלית לקביעת שווי הנכס, שם הבהיר בית המשפט כי אין גישה אחת עדיפה על פני רעותה לחישוב ההשבחה בפרויקטים של פינוי-בינוי, כל עוד חישוב ההשבחה נעשה בהתאם להוראות הדין... בית המשפט ציין כי במקרה שלפניו, 'הגישה הכלכלית' הולמת את קביעת גובה היטל ההשבחה, מאחר והיטל ההשבחה הוטל על חברה יזמית, להבדיל ממקרים בהם ההיטל מוטל על בעלי דירות פרטיים בפרויקט ' פינוי בינוי '... השומה המכרעת נמצאת בהלימה עם קביעה זו, שכן בענייננו המשיב ז"ל הוא אדם פרטי".

בסיכום פסק הדין דחה כאמור בית המשפט את הערעור. "המחלוקת שלפניי, נסובה סביב סוגיית בלעדיות גישה שמאית לחישוב שוויו של נכס, המהווה סוגיה מקצועית מובהקת הנתונה לשיקולו של השמאי המכריע, ובתורה גם לוועדת הערר כטריבונל שיפוטי מקצועי ומומחה בתחום זה. אשר על כן, ובהינתן שהשמאות המכרעת ניתנה כדין, ובהתאם לגישת ההשוואה המקובלת בפסיקה, מצאתי שלא להתערב בשיקוליה המקצועיים של ועדת הערר אשר החליטה לאמץ את השמאות המכרעת. משכך, אני קובע כי יש להותיר החלטת ועדת הערר על כנה".

עו"ד אלי סגל, שותף וראש מחלקת הליטיגציה במשרד יהב ושות', ומי שייצג את מוכר הדירה, אמר בעקבות פסק הדין כי "פסק הדין הזה חשוב במיוחד לאלפי בעלי דירות בפרויקטים של פינוי-בינוי. הוא מבהיר בצורה חד-משמעית: לא כל אישור תכנית מצדיק תשלום. הציבור לא צריך לממן תחזיות אופטימיות או הערכות עתידיות, אלא לשלם רק אם נוצר רווח ממשי בשוק".