ירושלים של כסף: כך להערכת שמאי המקרקעין ישפיע ריבוי המגדלים על מחירי הדיור בבירה

האם למרות ההתחדשות העירונית המואצת והגדלת ההיצע המשמעותית - מחירי הדיור בירושלים ימשיכו לעלות? סקר שנערך בקרב חברי לשכת שמאי המקרקעין, מספק תמונה מעניינת לגבי השפעת המלחמה ומדיניות ההתחדשות העירונית והמגדלים על שוק הדיור בעיר. הסקר שנערך על ידי גבריאל רבני, יו"ר מחוז ירושלים וחבר ועדת אקדמיה בלשכת שמאי המקרקעין, בחן את ההשפעה של מדיניות ההתחדשות העירונית ובניית המגדלים על מחירי הדיור והשכירות, כמו גם את השפעת מלחמת "חרבות ברזל" על שוק הנדל"ן בבירה.

הסקר מציג בין היתר, כי כ-24% מהשמאים סבורים כי קידום ההתחדשות העירונית, לצד אישור מגדלי מגורים, תוביל לירידה של עד 10% במחירי הדירות. אבל הם במיעוט גדול, כך מסתבר. כ-40% מהמשיבים ציינו ההפך וצופים עלייה מתונה של עד 5% במחירים. כ-17% ציינו כי המחירים צפויים לעלות בין 6%-10%, כ-8% סבורים שתהיה עליית מחירים של 10%-15%. כ-11% ציינו כי אין להתחדשות עירונית השפעה על מחירי הדירות. 

בהקשר להשפעת ההתחדשות העירונית ובניית המגדלים על שוק השכירות, כ-75% מהשמאים סבורים שהיא תוביל לעליית מחירי השכירות. כ-25% מתוך כלל המשיבים ציינו כי תהיה עליית מחירים של בין 10%-15%. כ-35% סבורים שהעלייה תהיה בין 6%-10%. מהצד השני כ-20% ציינו כי דווקא דמי השכירות ירדו עד 10%. 

השמאים נשאלו על ההשפעה הכללית על מחירי שוק הדיור בעיר בעקבות המלחמה. כ-65% מהמשיבים ציינו כי המלחמה גרמה לעלייה במחירים של עד 10%. כ-17% ציינו שהמלחמה לא השפיעה על מחירי הדירות ואילו 16% טענו כי המלחמה הובילה דווקא לירידה במחירים. בהתמקדות בשוק היוקרה, נמצא כי כ-62% מהשמאים טענו כי המלחמה הובילה לעליית מחירים בסגמנט. כ-15% ציינו כי העלייה הגיעה לשיעור של 10%-15%. על השאלה מה הייתה ההשפעה של המלחמה על דמי השכירות בעיר, כ-36% ציינו כי הם הובילו לעלייה של בין 6%-10%, כ-27% השיבו כי העלייה הייתה מתונה יותר, בין 1%-5% וכרבע מהנשאלים סברו כי לא הייתה למלחמה השפעה על מחירי השכירות בעיר. 

"הביקוש בקרב אוכלוסייה מבוססת משפיע על עליית המחירים"  

רבני, שביצע את הסקר, ציין כי ממצאיו ממחישים שבניית המגדלים במסגרת התחדשות עירונית בירושלים לא תעצור את מגמת עליית המחירים, אך העלייה תהיה מתונה, "בשל העובדה שמתחמים שלמים מחודשים באמצעות שיפור התשתיות, בניית מוסדות ציבור, מסחר וגנים ציבוריים, נוצר ביקוש גבוה יותר בקרב אוכלוסייה מבוססת והדבר משפיע על עליית המחירים באופן מתון".

ירושלים מובילה בין ערי המדינה בכל הקשור לתכנון במסגרת התחדשות עירונית עם למעלה מ-3,000 היתרי בניה שהופקו בשנת 2024, עם זאת מדובר בירידה של כ-12% בהתחלות הבניה בעיר אל מול 2023. כאשר בסך הכל החלו להקים בעיר 5,183 דירות ב-24', המהווים 5 יח"ד לכל אלף איש. לשם השוואה בתל אביב ב-24' התחילו לבנות 13 יח"ד לכל אלף איש בשנה החולפת. "למרות ההובלה של ירושלים בתחום התכנון, היא עדיין באמצע תהליך מימוש הפוטנציאל של הבינוי שלה והמשמעות היא שמלאי גדול של דירות מתוכננות נמצא 'בצנרת', אך מימושו מתפרש על פני זמן ארוך". אומר  רבני.

גבריאל רבני, יו"ר מחוז ירושלים וחבר ועדת אקדמיה בלשכת שמאי המקרקעין (באדיבות לשכת שמאי המקרקעין)

בנוגע למחירי השכירות בעיר, עפ"י הסקר קיים צפי לעליית המחירים. "לכאורה, עקב ההיצע הצפוי בעקבות ההתחדשות העירונית, היה ניתן לצפות לירידה במחירי השכירות", אומר רבני. "עם זאת, המציאות בפועל תיראה אחרת. תחילה מדובר בעלייה 'זמנית' במחירי השכירות, היות ובעלי הדירות והשוכרים הקיימים, מפונים במסגרת הפינוי בינוי וזקוקים לפתרון דיור. לאחר מכן, במסגרת ההתחדשות של המתחם, מגיעה אוכלוסייה מבוססת יותר עם רמות ביקוש גבוהות לדירות חדשות, ולכן המחירים נשארים גבוהים".

הוא מסביר כי בירושלים, ובפרט בשכונת קריית היובל, ניכרת בשנים האחרונות תנופת התחדשות עירונית משמעותית. תהליך זה כולל שדרוג תשתיות ציבוריות, פיתוח שטחי מסחר ותעסוקה, ושיפור נרחב של המרחב הציבורי. "כתוצאה מהשינויים הללו, השכונה מושכת אליה אוכלוסייה בעלת מאפיינים סוציו-אקונומיים גבוהים יותר, מה שתורם לעלייה בביקושים לדיור. על רקע מגמות אלו, נרשמה עלייה של כ-30% במחירי הדיור בשכונה בשנים האחרונות. עם זאת, ככל שיתממשו פרויקטים נוספים ויגדל היצע יחידות הדיור באזור, צפויה בלימת קצב עליית המחירים, לאור הרחבת ההיצע בשוק המקומי והתייצבות הביקוש".