בשכונה המנותקת של אחת הערים האיכותיות בישראל - המחירים קפאו אך עדיין יקרים מהממוצע בעיר

בכל שבוע מרכז הנדל"ן מנתח לעומק שכונה שמתקיים בה פיתוח נדל"ני משמעותי באמצעות המערכת המקצועית של אתר מדלן. תנודות המחירים, הפרויקטים החדשים, היזמים הפועלים בהן ועוד. והפעם: צומת סביון, קריית אונו. 

צומת סביון היא שכונה בהקמה שמוקמת כחלק מצבר השכונות הדרומיות של קריית אונו, על שטחי בסיס תל השומר שיתפנו. השכונה מאופיינת בבנייה רוויה וצפויה לכלול כ-1,500 דירות, וגם מאות אלפי מ"ר למסחר ותעסוקה במתחם בשכונה שבו המכללה האקדמית אונו בונה את משכנה החדש. השכונה נבנית כחלק מתוכנית רחבת היקף, שמטרתה להכפיל את אוכלוסיית קריית אונו עד שנת 2035. במסגרת הפיתוח העירוני, מוקם באזור רובע התעסוקה החדש "My Ono", שיכלול שטחי מסחר ומשרדים בהיקף של כ-400,000 מ"ר. השכונה מתוכננת לכלול שלושה בתי ספר, פארקים, גני ילדים ומוסדות ציבור נוספים לרווחת התושבים.

הנגישות בשכונה החדשה סבירה, ורשת הרחובות בשכונה מייצרת גריד מוגבל עם מספר צמתים מצומצם והסתמכות על מספר נמוך של צירים ראשיים, מה שלא מאפשר פיזור מיטבי של התנועה ועלול ליצור עומסים בצמתים. בנוסף, השכונה חסומה מצפון על ידי בסיס תל השומר, ובמערב אמנם יש גישה לשכונת בית בפארק, אך גם היא חסומה מצפון וממערב על ידי הבסיס, כך שאפשרויות הנסיעה מוגבלות. מצב התחבורה הציבורית טוב יותר וצפוי אף להשתפר. בסוף העשור צפוי לפעול הקו הסגול של הרכבת הקלה במרחק הליכה קצרה/בינונית מבתי השכונה, ואיתו ניתן יהיה להגיע למגוון יעדים לאורך כביש 461, בר"ג, גבעת שמואל, גבעתיים ותל אביב. קו מטרו צפוי לפעול באזור גם כן, אך התחנה הקרובה ביותר תהיה מרוחקת מהשכונה ברגל. 

בין 2023 ל-2024 לא נרשמם שינוי במחיר ממוצע של דירה בשכונה, לצד ירידה של כ-12% בכמות העסקאות בין התקופות. זאת לעומת עליה של כ-3% בממוצע העירוני בקריית אונו באותה תקופה, לצד זינוק של כ-88% בכמות העסקאות בעיר בין התקופות. עם זאת המחירים בשכונה החדשה, באופן לא מפתיע, יקרים יותר בלפחות 10% מהממוצע בעיר. וכמה תעלה לכם דירה בשכונה המבטיחה? על דירת 3 חדרים חדשה בצומת סביון תשלמו בממוצע 3.252 מיליון שקל, ואילו דירת 4 חדרים חדשה תשלמו בממוצע 3.630 מיליון שקל. דירת 3 חדרים יד שנייה תעלה לכם בממוצע 3.260 מיליון שקל. 

כרטיס ביקור - קריית אונו 

מיקום: צפון בקעת אונו, ממזרח לרמת גן, מצפון למחנה תל השומר, ממערב לסביון וגני תקווה, ומדרום לגבעת שמואל ופתח תקווה

תושבים (2024): 44,797

גידול אוכלוסייה:3%, ריבוי טבעי 281, מאזן הגירה פנימית 1,355, מאזן הגירה בינלאומי 95-

מדד חברתי-כלכלי (2021): אשכול 9 מתוך 10

כמות עסקאות לרכישת דירה: שנת 2023: 505 עסקאות, שנת 2024: 930 עסקאות

שינוי שנתי במחירי הדירות: עליה של כ-3% בין שנת 2023 לבין שנת 2024 לפי מחיר ממוצע לדירה ועליה של כ-4% במחיר הממוצע למ"ר, לצד עליה של כ-88% בכמות העסקאות בעיר בין התקופות.

מוקדי בנייה חדשה: 

• אונו פארק - שכונה חדשה מדרום לבסיס תל השומר, עם כ-1,500 דירות ואצטדיון עירוני חדש

• מיי אונו - אזור תעסוקה חדשה מדרום לשכונת אונו פארק וצמוד לקו הסגול של הרכבת הקלה, הקריה האקדמית אונו צפויה לעבור לקמפוס חדש באזור

• נאות אריאל שרון - שכונה חדשה בצפון מערב הישוב, ברביע הדרום מזרחי של מחלף בר אילן, עם כ-1,500 דירות במגדלים גבוהים

• אזור תעסוקה פסגת אונו - מתחם תעסוקה חדש בצפון העיר, מצפון לשכונת פסגת אונו שהקמתה הושלמה לפני כעשור

מוקדי התחדשות עירונית : 

• קיראון (57 פרויקטים)

• קרית אונו הותיקה (11 פרויקטים)

מוקדי פיתוח עתידיים: 

• תל השומר מזרח - חלקו המזרחי של בסיס תל השומר, שפינויו יאפשר יצירת רצף בין העיר הותיקה לבין השכונות הדרומיות החדשות. אין צפי לפינוי הבסיס ופיתוח השכונה

• התחדשות עירונית - בהעדר עתודות קרקע נוספות, מגמת ההתחדשות העירונית צפויה להמשיך בעיר, וביתר שאת בסביבת 2 תחנות המטרו המתוכננות בתחום העיר 

מספר היתרים בשנה האחרונה: 

תמא 38/1 (חיזוק ותוספת) - 2 פרויקטים שקיבלו היתר  

בניה חדשה - 2 פרויקטים שקיבלו היתר 

פינוי בינוי -  4 פרויקטים שקיבלו היתר  

עיבוי בינוי - 1 פרויקט שקיבל היתר  

צמות סביון - תעודת זהות

מיקום: דרום העיר, דרומית למחנה תל השומר, מזרחית לשכונת בית בפארק באור יהודה, צפונית למתחם העסקים מיי אונו, ומערבית לרובע גדות המתוכנן ביהוד-מונוסון.

מספר תושבים (נתוני מפקד 2022): 0

מספר תושבים צפוי (2030, הערכה): 3,650

מספר דירות (2023, נתוני למ"ס): 0

מספר דירות צפוי (2030, תכנון): 1,584

רמת נגישות של כבישים: סבירה - רשת הרחובות בשכונה מייצרת גריד מוגבל עם מספר צמתים מצומצם והסתמכות על מספר נמוך של צירים ראשיים, מה שלא מאפשר פיזור מיטבי של התנועה ועלול ליצור עומסים בצמתים. בנוסף, השכונה חסומה מצפון על ידי בסיס תל השומר, ובמערב אמנם יש גישה לשכונת בית בפארק, אך גם היא חסומה מצפון וממערב על ידי הבסיס, כך שאפשרויות הנסיעה מוגבלות. 

רמת נגישות תחב"צ: סבירה ומשתפרת - בשכונה עוברים מספר מצומצם של קווי אוטובוס, ויש בה מסוף אוטובוסים קטן ובו אוטובוסים למספר יעדים במטרופולין, לרבות אוניברסיטת תל אביב ומסופים בתל אביב, וכן למרכז קרית אונו, אור יהודה, ורמת גן. בסוף העשור צפוי לפעול הקו הסגול של הרכבת הקלה במרחק הליכה קצרה/בינונית מבתי השכונה, ואיתו ניתן יהיה להגיע למגוון יעדים לאורך כביש 461, ברמת גן, גבעת שמואל, גבעתיים ותל אביב. קו מטרו צפוי לפעול באזור גם כן, אך התחנה הקרובה ביותר תהיה מרוחקת מהשכונה ברגל, אך במרחק רכיבה קצרה באופניים.

רמת נגישות שבילי אופניים: טובה - בשכונה תיסלל רשת שבילי אופניים ענפה ורציפה, שתתחבר לשבילים קיימים בשכונת בית בפארק באור יהודה, ובעתיד לשבילים שיסללו בכביש 461 לאורך הקו הסגול של הרכבת הקלה, ובשכונת גדות המתוכננת ביהוד. למרות שלחלק מהשבילים אין כל וודאות או לוח זמנים לסלילה, עד סוף העשור ניתן יהיה לרכב בשבילים רציפים ורחבים לאורך כביש 461 ודרך לוד עד לרשת השבילים של תל אביב, וכן לאוניברסיטת בר אילן ובית החולים תל השומר.

מוקדי משיכה: 

• האצטדיון העירוני החדש 

• המכללה האקדמית אונו

• אזור התעסוקה מיי אונו

סקירת השוק 

שינוי מחירים (2023 לעומת 2024): ללא שינוי במחיר דירה. ירידה של כ-12% בכמות העסקאות בין התקופות.

מספר היזמים הפועלים כיום בשכונה? 2 יזמים (לא כולל יזמות פרטית)

בבנייה

קבוצת יובלים - בניה חדשה

קבוצת נוה שוסטר - בניה חדשה

סך המלאי הנמצא כעת בבנייה/בתכנון: כ-178 דירות

היצע עתידי לפי תכניות מאושרות: 1,334 יח"ד 

 למעבר למערכת המקצועית של אתר מדלן