"בהשקעת נדל"ן בחו"ל לא בהכרח ירמו אותך, אבל הסיכוי לכך הרבה יותר גבוה"

הודעתה בשבוע שעבר של קרן השקעות הנדל"ן HAP INVESTMENT  הפועלת בניו יורק כי פרויקט "האפ 7" כשל, וכי השקעותיהם של מאות ישראלים בהיקף כולל של כ-70 מיליון דולר ירדו לטימיון, העלתה פעם נוספת על סדר היום את רמת הסיכון הגבוהה שבהשקעות נדל"ן בחו"ל. אין זו ההתרסקות הראשונה מסוג זה. מקרן הגשמה, דרך קרן וולת'סטון ועד Vision and Beyond, מדי כמה חודשים מקבלים המשקיעים הישראלים תזכורת כואבת לרמת הסיכון הגבוהה של הכרוכה בהשקעות מעבר לים. מקבלים – וממשיכים להשקיע, כל הדרך לקריסה המפוארת הבאה.

מי שעל רקע שלל הפרשיות הללו כבר פיתח התמחות בתחום, הוא עו"ד עומר נירהוד, יזם בתחום ההיי-טק לשעבר ובעל משרד עורכי דין ודוקטור למשפטים כיום. בפרשיית האפ הוא מייצג כ-50 משקיעים המושקעים במיזמי האפ 7, 9 ו-10, אשר הגישו בשנים האחרונות מספר תביעות נגד החברה, שבבעלות השותפים ערן פולק, אמיר חסיד וניר אמזל.

"המעורבות שלי התחילה באזור שנת 2020, כשפנו אלי משקיעים בהאפ 7 ואמרו לי שהם מרגישים שמשהו לא עובד טוב במיזם. אני במשך בערך חצי שנה הייתי בקשר עם החברה כדי להבין מה קורה ולאיזה כיוון הולך המיזם, ולראות אם יש דרכים שבהם ניתן להציל את המיזם ולמנוע את הקריסה שלו. לקראת סוף 2021 זה כבר היה די ברור שלמיזם אין תוחלת".

לאחר שעשרות לקוחותיו של נירהוד, אשר השקיעו במשותף כ-7-8 מיליוני דולרים בחברה, הבינו כי הכסף אבד, הם החליטו לתבוע את החברה, בטענה כי גיוס הכסף נעשה על סמך מצגים לא מדוייקים ולא תקינים. ואולם אז נתקלו במכשול לא צפוי: את ערן פולק, אחד משלושת השותפים המתגורר בארצות הברית, היה בלתי אפשרי לאתר.  "הוא פשוט עבר דירה והסתתר, ולקח לנו שנה עד שהצלחנו להמציא לו את כתב התביעה", מספר נירהוד. "תוך כדי התהליך גם למדתי שתביעות קודמות שהוגשו נגדו לא הצליחו להגיע אליו והתביעות בהקשר אליו נמחקו".

"השקעה בנדל"ן בחו"ל עשויה להיות השקעה טובה אם עושים אותה ביסודיות. אתה רוצה לקנות נכס איפשהו? תיסע לשם. כשאתה מתחיל לסמוך על כל מיני גורמים מתווכים אתה בבעיה. הרי מהן בעצם חברות ההשקעה האלה? זו לא השקעה בנדל"ן. זו שותפות שמלווה את הכסף ליזם כהשלמת הון. זו בעצם השקעה פיננסית, בלי בטחונות, בלי שום דבר"

על מנת להגיע אל פולק, יזם נירהוד תרגיל הלקוח מסרטי ריגול. "הקרדיט לתרגיל מגיע לאשתי שהמציאה אותו", הוא מבהיר. "אשתי פתחה קבוצת וואטסאפ, לכאורה בענייני נדל"ן תחת הכותרת הסטנדרטית "נדל"ן מנצח" (Real Estate wins), אליה הוכנסו עובדי המשרד, ונשלח לפולק זימון לקבוצה.  כשזיהינו שהוא הצטרף היא העלתה את כתב התביעה לקבוצה. אחרי שהוא ראה את כתב התביעה הוא יצא, אבל זה כבר היה אבוד כי כבר היה אישור שהוא ראה אותו".

מ"האפ" נמסר בהתייחס לפרשיה זו: "אנו דוחים בתוקף את ההתקפה האישית. כתובתו של מר ערן פולק בארה״ב פומבית וזמינה לציבור, וכתובתה של החברה רשומה ונגישה על פי דין. הצגת מידע זה כ'מוסתר' הינה שגויה, מטעה, וחסרת אחריות". התגובה המלאה מובאת בהמשך הכתבה.

איפה התביעות עומדות כיום?
"הוגשו כתבי התביעה לבית המשפט המחוזי, הוגשו בקשות רבות מאד לסילוק על הסף, חלק מהן כבר נדחו ובחלק עדיין אין הכרעות, וברגע שייגמרו הערכאות בבקשות הסילוק יוגשו כתבי הגנה. הם עושים מה שהם יכולים כדי לעכב את ההליך".

מאחר שאנחנו מדברים כאן על חברה עם הרבה נושים, יש ללקוחות שלך בכלל מאיפה לקבל פיצויים?
"יש ביטוח. כל קבוצת משקיעים כזו לוותה על ידי חברת ביטוח. בניגוד למה שקרה בהגשמה למשל, ששם היה ביטוח על שבעה וחצי מיליון דולר ותביעות ב-300 מיליון שקל. כאן יש הלימה בין הביטוח לבין התביעות, אז יש כסף".

איך אתה מנתח את ההתרסקות של האפ? בתחילת הדרך היו להם כמה פרויקטים שהצליחו.
"למיטב ידיעתי היה להם פרויקט אחד שהצליח, של בניין בן שש דירות שנקרא האפ 1. על 6 הדירות האלה הם להבנתי בנו את הרקורד והמוניטין שלהם של הצלחה. בפרויקט נוסף הם מכרו מגרש שנרכש על ידם עם מעט רווח, שגם את זה לא הייתי מגדיר כהצלחה של ממש".

מנהטן. "הריבית מהר מאד מוחקת את ההון העצמי" (שאטרסטוק)

אבל המקרה של האובדן המוחלט של ההשקעה כמו שקרה בהאפ 7 הוא קיצוני במיוחד.
"בכמה מהפרויקטים שלהם היתה מחיקה מוחלטת של ההשקעה. זה קורה כי הפרויקטים שלהם ממונפים ב-70 עד 80 אחוז. ההלוואה שנלקחת היא לא תמיד בנקאית, לעיתים היא גם חוץ בנקאית. ברגע שאתה חורג מזמן הפרויקט צריך למחזר את ההלוואה. מחזור הלוואה עולה הרבה כסף, והריביות עולות. כך שאחרי המחזור אתה מדבר על בערך 10 אחוז ריבית בשנה, וגם יותר מכך בשנים האחרונות. ואם ההון העצמי שלך הוא 20 או 30 אחוז, אז אחרי שנתיים שלוש של פיגור, ההון העצמי נמחק. ומאחר ובכל הפרויקטים שבהם אני מייצג משקיעים יש פיגורים כאלה, אז בפועל אין יותר כסף, וברגע שאין יותר כסף הבנק לוקח את הנכס ובזה נגמר העניין".

תאר לי את המשקיע ה"סטנדרטי" בפרויקטים מהסוג הזה? כמה כסף שם המשקיע הממוצע?
"בחברות שונות הסכומים שונים. בהגשמה למשל השקעה ממוצעת נעה בין 30 ל-60 אלף דולר, והפנייה הייתה לאנשים 'מהיישוב', משקיעים יחסית פשוטים. ב-Hap ההשקעות הן בסדר גודל של מאה אלף דולר, והפנייה היא לאנשים מרמה כלכלית יותר גבוהה".

לאבד 100-150 אלף דולר בהשקעה כושלת זה אף פעם לא נעים. ואולם עבור אנשים אמידים בעלי תיק השקעות מגוון, מדובר במכה ממנה הם יתאוששו. לשאלה האם יש בקרב המשקיעים גם מי שאיבדו את רוב חסכונותיהם, משיב נירהוד כי "יש גם יותר גרוע מזה. יש אנשים שלקחו הלוואות על מנת להשקיע, ויש אנשים שהשקיעו את כספי הפנסיה שלהם. לפני זמן קצר שוחחתי עם מישהי שהשקיעה 100 אלף דולר שהיו הכסף היחיד שהיה לה, ועכשיו אפילו עלויות ניהול תביעה של 20-30 אלף שקל אין לה".

"השותף עקץ את החברה"

לנירהוד סיפור חיים יוצא דופן, שגם מסביר את תחום התמחותו כיום. בעברו היה יזם הייטק ובעליה של חברת דאטהסייף, שהייתה אחת מחברות טכנולוגיית המידע (IT) הגדולות בישראל "סדר גודל של 500 עובדים, חצי מיליארד שקל מחזור, סניפים בלונדון ובניו-יורק", הוא מתאר. בשנת 2009 איבד הכל בעקבות מה שהוא מגדיר כתרגיל עוקץ מצד שותף שהכניס לחברה: "עשיתי שתי טעויות עסקיות שעלו לי לא מעט מיליונים. החלטתי להכניס שותף כדי לעבות את בסיס ההון של החברה, והשותף עקץ את החברה מבפנים. התגלגלתי להליך חדלות פירעון ופשיטת רגל".

עם קריסת החברה פנה ללימודי משפטים. "הייתי אז בן 40, והלכתי ללמוד משפטים לא כדי להיות עורך דין, אלא כי זה עניין אותי. חיפשתי מי יקבל אותי ללימודים בלי שכר לימוד, כי לא היה לי כסף. הצלחתי לשכנע את שערי משפט לקבל אותי במלגה מלאה, וכך למדתי בשנה הראשונה. כשהגיעה השנה השנייה אמרו לי ש'אין אצלנו מלגה מלאה בשנה השנייה לאף אחד'. אז פניתי לוועד המנהל והצלחתי לשכנע אותם לתת לי מלגה עד סוף התואר. סיימתי את התואר ואני היום גאה לומר שאני בזכותם מנסה לעשות טוב". את סיפורו הייחודי גולל נירהוד בספר "נופל למרומים" שכתב, ושיצא בשנת 2020.

על מנת להגיע אל פולק, יזם נירהוד תרגיל הלקוח מסרטי ריגול. "אשתי פתחה קבוצת וואטסאפ, לכאורה בענייני נדל"ן תחת הכותרת הסטנדרטית 'נדל"ן מנצח' (Real Estate wins), אליה הוכנסו עובדי המשרד, ונשלח לפולק זימון לקבוצה. כשזיהינו שהוא הצטרף היא העלתה את כתב התביעה לקבוצה. אחרי שהוא ראה את כתב התביעה הוא יצא, אבל זה כבר היה אבוד כי כבר היה אישור שהוא ראה אותו"

לאחר התואר הראשון המשיך נירהוד במסלול לימודיו לתואר שני ושלישי. באופן לא מפתיע, גם עבודת  הדוקטורט שלו היתה קשורה בהגנות על משקיעים, ועסקה בהשוואה בין החוק האמריקאי לחוק הישראלי בכל מה הקשור להשקעות מחוץ לבורסה לניירות ערך - ההשקעות הלא מפוקחות. לצד התמחותו בייצוג משקיעים מול חברות השקעה, עוסק המשרד בבעלותו גם במיזוגים, רכישות ופירוקים של חברות, וכן בערעורים אזרחיים. 

לדבריו, רוב חברות השקעות הנדל"ן בחו"ל שכשלו בשנים האחרונות לא עשו זאת מתוך כוונה לעקוץ את המשקיעים בהן, אלא נפלו בשל סיבות שונות כמו חוסר מקצועיות. כחריגה לכך, למיטב הבנתו, הוא מציין את Vision and Beyond. בסוף 2024 הסתבר כי חלק מנכסיה עוקלו, ובמרץ השנה נעצר בארה"ב אחד ממייסדיה, סטס גרינברג, בחשד להונאת בנקים.  "מה שקרה שם זה שהם לקחו הלוואות על מיזמים, כפי הנראה זייפו מסמכים ולקחו הלוואות חדשות בסכומים עצומים על אותם המיזמים, וכספי ההלוואה להבנתנו נעלמו. אנחנו מדברים למשל על שלושה מיזמים עם הלוואה חדשה של 18 מיליון דולר שכפי הנראה רובה נעלמה, או מיזם שהם מכרו ולהבנתנו המשיכו לדווח למשקיעים על הכנסות במיזם, שכירויות חודשיות וכדומה, כשהמיזם כבר לא שלהם. אלה דברים שאם הם נכונים הם לא באפור, אלא בשחור הכבד".

אנחנו נמצאים בתקופה שבה הרבה אנשים מחפשים להוציא את הכסף שלהם מישראל. מחפשים להשקיע בפורטוגל, קפריסין, ארצות הברית וכן הלאה. האם בכלל שווה לעשות את זה לאור הסיכון?
"ברמת העקרון, לדעתי השקעה בנדל"ן בחו"ל עשויה להיות השקעה טובה. אבל כמו כל דבר שאתה עושה, כדאי שתעשה אותו ביסודיות. אם אתה רוצה לקנות נכס איפשהו, תיסע לשם, תבדוק את הנכס ותקנה אותו ברמה המקומית. כי ברגע שאתה מתחיל לסמוך על כל מיני גורמים מתווכים אתה בבעיה. הרי מהן בעצם כל חברות ההשקעה האלה? זו לא השקעה בנדל"ן. זו שותפות שאליה המשקיע מעביר את הכסף, והשותפות הזו מלווה את הכסף ליזם כהשלמת הון. זו בעצם השקעה פיננסית, בלי בטחונות, בלי שום דבר.

"לעומת זאת, נניח שנסעת לגיאורגיה שהייתה פופולרית לפני שנתיים-שלוש וקנית נכס בטביליסי, כי אמרו לך שטביליסי תהיה פורחת והשווי יעלה וכך הלאה, ונניח שעבדו עליך וזה לא קרה. עדיין בסוף יש לך נכס. אז אם קיווית למכור אותו ברווח אחרי שנתיים אתה בבעיה. אבל אם תגיד לעצמך אוקיי, בוא נמתין חמש-שבע שנים שהמקום יתעורר, אז בסופו של יום יש לך נכס להשכיר, ושיום אחד תוכל למכור. זה לא המצב כשאתה הולך דרך חברות השקעה ושם סכום כסף לצורך מיזם כזה או אחר. אז העצה שלי היא שאם אתה רוצה להשקיע בנדל"ן בחו"ל - תשקיע בנכס. זה לא ששם אין סיכונים, אבל הסיכוי שתאבד את כל הכסף יקטן".

העיר לרנקה בקפריסין (UrAvgPhoto / Shutterstock.com)

יש היום לא מעט חברות ישראליות שעוסקות בהשקעה וייזום של פרויקטים בחו"ל. אתה בעצם שולל לחלוטין השקעה דרך חברות כאלה? או שיש כאלה שכן שווה לעבוד איתן?
"בוודאי שיש חברות מקצועיות ששווה לעבוד איתן. אבל רוב המשקיעים שנחשפים לפרסום של חברה כזו או אחרת, לא יודעים אם מדובר באחת החברות האלה. אז יש אינדיקטורים, ואם תפנה אלי להתייעץ לפני ההשקעה אני אדע להצביע על כל מיני אינדיקטורים לפה ולפה, אבל עדיין אתה לא באמת יודע. מוכרים לך נכס שמבחינת מיקום גיאוגרפי המחיר שלו דומה לנכסים מסביב, אבל כשאתה מגיע למקום אתה רואה שבין הנכס הזה לבין הנכסים האחרים יש נהר וצד אחד זה צפון העיר שכולו טוב, ובצד שלך זה דרום העיר והוא לא טוב.

"או שמציעים לך עכשיו נכס על הים בלרנקה. אתה מכיר את לרנקה? אתה יודע אם זה אזור מתפתח? אתה רואה מה קורה שם? אין לך מושג. אז יש לך הבטחות שאפשר יהיה להשכיר אותו וכדומה. הכל על קרח. היכולת לזהות בעיות כשאתה מדבר על אזורים בחו"ל שאין לך מושג לגביהם היא הרבה יותר קטנה, ואילו היכולת לרמות אותך הרבה יותר גדולה. אז לא בהכרח ירמו אותך, אבל הסיכוי יותר גבוה".

"המדינה מתחילה להתעורר"

מה המדינה צריכה היום לעשות מבחינה רגולטורית כדי להגן על משקיעי הנדל"ן? 
בשנים האחרונות התפתח המודל של קרנות בניהול עצמי, מה שנקרא IRA. במסגרת הקרנות הללו סוכני הביטוח קיבלו עמלות שמנות מאוד על הפניית הלקוחות למיזמים מהסוג של Hap, והתוצאה היתה שהרבה מאוד אנשים השקיעו במיזמים מסוג זה באמצעות קרנות פנסיה.

"הנפילה המוסדית הכי גדולה בעולם הזה בשנתיים האחרונות, להוציא אולי סלייס, היתה של סוכנות הביטוח נטו, וחברת הבת בה נטו שותפה באמצעות בעלי מניותיה - וולת'סטון. למיטב ידיעתי כ-200 מיליון שקל של לקוחות פרטיים נעלמו. זה היה עד כדי כך שעובדים ומנהלים בנטו היו מגיעים לביתם של פנסיונרים ומשכנעים אותם לקחת את הכסף שלהם שמושקע בהשקעות סולידיות ולהשקיע אותו בחברת הבת שלהם, וולת'סטון שעוסקת בהשקעות נדל"ן, אף בלי שהם הבהירו כי מדובר בחברה בה נטו שותפה. לדברי אותם פנסיונרים הם בכלל לא הבינו על מה הם חותמים ולאיזה סיכונים הם נכנסים.

"חלק גדול מהגופים הלא מפוקחים בעצם עובר על חוק ניירות ערך, כי הם פונים למאות משקיעים בלי תשקיף. בניגוד להגבלת סעיף 15 לחוק, שאומרת שאסור להציע ליותר מ-35 איש השקעות בלי תשקיף. זה יוצר פער מידע גדול מאוד בין המשקיע לבין המציע. ועד שרשות ניירות ערך לא תדע באמת לחסום את הדברים הללו, זה ימשיך. כי היום הרשות מגיעה להסדרים מנהליים, החברות משלמות קנסות וממשיכות לעבוד. זה לא מזיז להן"

"עכשיו, בעקבות הפיאסקו האדיר הזה, המדינה מתחילה להתעורר. עכשיו יש הצעת חוק שמנסה לקדם רגולציה בנושא – למשל אילו השקעות אותם גופים מוסדיים שהם גופים מפוקחים יכולים להשקיע בהם את כספי העמיתים? הוגשה הצעת חוק שעברה בקריאה ראשונה לפני שבועיים ואני צריך לבדוק שאומרת שהגופים המפוקחים יוגבלו באיזה השקעות הם רשאים להציע ללקוחות שלהם".

ומה לגבי הגופים הלא מפוקחים?
"הגופים הלא מפוקחים, חלק גדול מהם בעצם עובר על חוק ניירות ערך, כי הם פונים למאות משקיעים בלי תשקיף. בניגוד להגבלת סעיף 15 לחוק, שאומרת שאסור להציע ליותר מ-35 איש השקעות בלי תשקיף. זה יוצר פער מידע גדול מאוד בין המשקיע לבין המציע. ועד שרשות ניירות ערך לא תדע באמת לחסום את הדברים הללו, זה ימשיך. כי היום הרשות מגיעה להסדרים מנהליים, החברות משלמות קנסות וממשיכות לעבוד. זה לא מזיז להן".

אז מה עושים?
"הפנטזיה שלי היא שהדוקטורט שלי יהפוך להצעת חוק שתסדיר את העניין הזה בישראל, אבל עם מה שקורה כרגע במדינה, לא נראה לי שמישהו ידון בהצעת החוק הזו כרגע. בחוק האמריקאי יש הגנות. הנושא של משקיע כשיר שבישראל הוא די פלסטר – שם הוא מהותי ובאמת יש הגנה על המשקיעים. יש צעדי אכיפה. יזם שפועל בניגוד לדין - בארצות הברית נפתח נגדו הליך פלילי. בארץ לא".

האפ: "הפעילות הביאה תשואות משמעותיות למרבית המשקיעים"

מטעם קבוצת האפ נמסר בתגובה: "במהלך העשור האחרון השקיעה קבוצת האפ ביותר מעשרה פרויקטים נדל״ניים בניו יורק, במסגרתם הוקמו בניינים חדשים ואוכלסו בהצלחה מאות יחידות דיור. פעילות יזמית זו הביאה לתשואות משמעותיות עבור מרבית המשקיעים. כך למשל, בשנת 2021 חולקו למשקיעי פרויקט צ׳לסי רווחים בסך של 56 מיליון דולר. דוגמה נוספת היא פרויקט בצפון מנהטן, שבו קיבלו המשקיעים דירות במחירים המשקפים תשואות של עשרות אחוזים בשנה – הישג יוצא דופן לנוכח התנאים המורכבים בשוק.

"פעולותיה של קבוצת האפ נוהלו מאז ומתמיד לפי אמות מידה של מקצועיות, שקיפות ואחריות מלאה כלפי ציבור המשקיעים. בין המשקיעים בפרויקטים נמנים גם מייסדי החברה ומנהליה, אשר השקיעו ממיטב כספם האישי ונטלו חלק מלא בסיכונים לצד שותפיהם.

"עם זאת, כמו בכל פעילות יזמית מורכבת, גם קבוצת האפ התמודדה עם אתגרים שלא ניתן היה לצפות מראש – לרבות שינויים רגולטוריים חדים, משברים כלכליים, ומעל הכל – השלכות מגפת הקורונה שפגעה אנושות בשוק השכירות והפיתוח בניו יורק. גורמים חיצוניים אלה השפיעו לרעה על מספר מצומצם של פרויקטים, שחלקם עדיין מצויים בניהול פעיל ובתהליך מימוש.

"קבוצת האפ מודעת היטב לתחושת האכזבה והקושי שחווים משקיעים במקרים שבהם פרויקט לא הגיע ליעדו. תחושות אלו מובנות ולגיטימיות. הנהלת הקבוצה, שהשקיעה אף היא באופן אישי בכל פרויקט, שותפה לתחושת האכזבה ופועלת מתוך אחריות מוסרית ומקצועית גם במצבים אלה.

"לצערנו, מיעוט קטן מקרב המשקיעים לא בחל באמצעים לרבות ניסיונות להלך אימים על החברה ומנהליה תוך הצגת "קשרים בתקשורת" וכו' על מנת לשפר את מצבם האישי על חשבון שאר המשקיעים. משלא נכנעו המנהלים לאיומים בחר מיעוט זה לנקוט בהליכים משפטיים, אשר לדעת הקבוצה משוללים יסוד משפטי ואף אינם מתאימים להתברר בישראל. תביעות אלה מתנהלות כיום בחמישה הליכים נפרדים, והקבוצה סמוכה ובטוחה כי דינן להידחות.

"אנו דוחים בתוקף את ההתקפות האישיות שנכללו בכתבה. כתובתו של מר ערן פולק בארה״ב פומבית וזמינה לציבור, וכתובתה של החברה רשומה ונגישה על פי דין. הצגת מידע זה כ״מוסתר״ הינה שגויה, מטעה, וחסרת אחריות. עורכי דין ועיתונאים מתבקשים לפעול באחריות מקצועית ולבחון עובדות בטרם פרסומן.

"קבוצת האפ תמשיך לפעול באחריות, בנחישות ובשקיפות מלאה – כפי שפעלה לאורך כל שנותיה – למען השלמת הפרויקטים ומתוך מחויבות עמוקה לטובת כלל משקיעיה, תוך שמירה קפדנית על זכויותיה המשפטיות".

מעו"ד ישי מאירסדורף המייצג את חברת Vision and Beyond נמסר בתגובה: "הטענות והעובדות המצוינות ע"י עו"ד נירהוד הן חלקיות ומוכחשות ובכל מקרה הן מתבררות בהליך משפטי תלוי ועומד".