האם התקנות החדשות בהתחדשות העירונית ייצרו מהפכה או כאוס?

האם התקנות החדשות שנועדו לשחרר דיירים מהסכמי פינוי-בינוי "תקועים" הן באמת הפתרון המיוחל, או שמא הן יוצרות בעיות חדשות ומורכבות יותר? עם חתימתן על ידי שר המשפטים יריב לוין, התקנות החדשות מעוררות דיון סוער בקרב אנשי המקצוע בענף. בעוד הרשויות מציגות את התקנות כצעד חיובי לאיזון יחסי הכוחות בין יזמים לדיירים, קולות ביקורתיים מזהירים מפני פגיעה בזכויות יסוד וחופש החוזים, ומתריעים כי התקנות עלולות דווקא להחריף את הבעיות שהן נועדו לפתור.

"יש כאן בהחלט נקודות חיוביות",אומר עו"ד עדן גנגינה, המייצג יזמים ודיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית . "דיירים רבים מצאו עצמם כבולים ליזמים שלא מקדמים פרויקטים, והתקנות החדשות מספקות להם מנגנון יציאה. אבל, אני מודאג מהאפקט המצנן שעלול להיות לתקנות על שוק ההתחדשות העירונית בכללותו. יזמים עלולים להירתע מכניסה לפרויקטים אם יחששו שהשקעתם הראשונית לא תהיה מוגנת מספיק".

לדבריו,הסדר אידיאלי היה צריך להיווצר בשיתוף כל הגורמים בענף: "חסרה כאן ראייה כוללת של צרכי המדינה בתחום ההתחדשות העירונית. המטרה צריכה להיות לא רק שחרור דיירים מהסכמים תקועים, אלא יצירת מנגנון שמעודד פרויקטים רציניים מלכתחילה".

השפעת התקנות על תופעת "סוחרי החתימות"

התקנות החדשות נולדו מתוך הבנה כי קיים פער כוחות משמעותי בין היזמים לדיירים. במשך שנים, דיירים רבים חתמו על הסכמי פינוי-בינוי מבלי להבין את מלוא משמעותם, ומצאו עצמם "תקועים" בפרויקטים שלא מתקדמים. המחוקק זיהה את הבעיה והחליט לספק לדיירים דרך לצאת מהסכמים כאלה. התקנות, שגובשו על ידי מחלקת ייעוץ וחקיקה במשרד המשפטים בשיתוף עם הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, קובעות כי בעלי דירות שחתמו עם יזם על עסקת התחדשות עירונית רשאים לפעול לביטול העסקאות מבלי שיראו בכך הפרת חוזה, אם היזם לא קידם את העסקה לפי אבני דרך שנקבעו בחוק. התקנות החדשות מגדירות מצבים ספציפיים בהם דיירים יכולים להשתחרר מההסכם, וזאת ללא חשש מתביעות או מסנקציות מצד היזם.

על פי התקנות, דיירים יוכלו להשתחרר מהסכמי פינוי-בינוי במספר מקרים מרכזיים: כאשר היזם לא הגיש בקשה להיתר בנייה תוך התקופה שנקבעה בהסכם או בתקנות, כאשר היזם לא עומד בתנאים מהותיים של ההסכם, כמו העמדת ערבויות או תשלומים שהובטחו לדיירים, או במצבים בהם היזם חדל פירעון או נקלע לקשיים כלכליים המונעים ממנו לקדם את הפרויקט.

הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית טוענת כי התקנות החדשות יסייעו להפסיק את תופעת "סוחרי החתימות" – תופעה שבה חברות מחתימות בעלי דירות על הסכמים מתוך כוונה "למכור" את הפרויקט הלאה לחברה אחרת, ולא בהכרח לקדם אותו בעצמן.

אולם, לדברי עו"ד גנגינה, ספק אם אכן זה יסייע. "למעשה", הוא אומר, "ישנו תרחיש שבו התקנות עלולות דווקא להרחיב את התופעה. כאשר קובעים סכום פיצוי נמוך יחסית להשתחררות מהסכם, זה עשוי לעודד חברות לאסוף חתימות בקלות יחסית, בידיעה שאם לא ימצאו קונה לפרויקט, הן לא יסתכנו בחשיפה כלכלית משמעותית. מה שבאמת היה עוזר הוא מנגנון סינון מוקדם של יזמים, שיבטיח שרק חברות עם יכולת כלכלית וניסיון מוכח יוכלו להחתים דיירים מלכתחילה. כרגע, כמעט כל אדם יכול לפתוח חברה, להדפיס כרטיסי ביקור ולהתחיל להחתים דיירים, וזו שורש הבעיה".

עו"ד גנגינה מוסיף: "במקום לטפל בשלב היציאה מההסכם, היינו צריכים להתמקד בשלב הכניסה אליו. למשל, לדרוש מיזמים להפקיד ערבויות משמעותיות כבר בשלב החתימות הראשוניות, או להוכיח איתנות פיננסית לפני שמתחילים בהחתמת דיירים. זו הייתה מונעת מראש את האפשרות של 'סוחרי חתימות' להיכנס לשוק".

חתימה על הסכמים עם ביטחון (שאטרסטוק)

איזון עדין בין הזכויות

נקודה מרכזית נוספת היא גובה הפיצוי שיידרשו הדיירים לשלם ליזמים עם ביטול ההסכם. לדברי עו"ד גנגינה, "זוהי סוגיה שמצריכה איזון עדין בין זכויות הדיירים לזכויות היזמים. אם הפיצוי נמוך מדי, זה יפגע ביזמים שהשקיעו משאבים רבים. אם הוא גבוה מדי, התקנות יאבדו את האפקטיביות שלהן כי דיירים לא יוכלו לעמוד בתשלום".

הסכומים שנקבעו בתקנות מתחשבים במאפייני הפרויקט, הבית המשותף, והשלב שבו נמצאת העסקה. במיזמים של פינוי-בינוי, הסכומים נעים בין 5,000 שקל ל-10,000 שקל לדירה. במצב שבו התוכנית קודמה על ידי רשות ציבורית, ולא על ידי היזם, הסכום יופחת במחצית. במיזמים של התחדשות בניינית ( תמ"א 38 ) הסכומים נמוכים יותר, ונעים בין 500 שקל ל-1,800 שקל.

"אני מבין את הרציונל מאחורי הסכומים הנמוכים יחסית," אומר עו"ד גנגינה, "אבל התוצאה עלולה להיות בעייתית. בפרויקטים מורכבים, העלויות האמיתיות של תכנון, יועצים, אדריכלים וכדומה, עשויות להגיע למאות אלפי שקלים. פיצוי של 5,000-10,000 שקל לדירה אינו משקף את ההשקעה האמיתית של היזם, במיוחד בפרויקטים קטנים יחסית".

עוד מוסיף עו"ד גנגינה, כי לאור התקנות החדשות גם קיים חשש כי דיירים ינצלו את התקנות באופן לא ראוי, כעין "קפיצה מיזם ליזם". "הם", הוא אומר, "עלולים לחתום עם יזם אחד שישקיע בקידום התכנון, ואז להשתמש בתקנות כדי לעבור ליזם שמציע תנאים טובים יותר, לאחר שהנכס כבר הושבח".

לראות את התמונה כולה

לצד זאת, מבהיר עו"ד גנגינה, כי עבור דיירים רבים עמם שוחח, התקנות החדשות מספקות אוויר לנשימה ותקווה חדשה. "ראיתי דיירים שחיכו עשר שנים ויותר מבלי שהפרויקט התקדם צעד אחד", הוא משתף. "עכשיו, הם יכולים להשתחרר ולהתקשר עם יזם אחר שיוכל לקדם את הפרויקט".

חשוב להדגיש כי התקנות אינןמאפשרות לדיירים לבטל הסכמים באופן שרירותי. "יש תנאים ברורים ומוגדרים," מבהיר עו"ד גנגינה. "הדיירים צריכים להוכיח כי היזם אכן לא עמד בהתחייבויותיו או לא קידם את הפרויקט כנדרש."

במקרים רבים, כדאי לדיירים לפנות לייעוץמשפטי מקצועי לפני שהם מנסיםלהשתחרר מההסכם. "חשוב לזכור שביטול הסכם אינו צעד שיש לקחת בקלות ראש. יש לבחון היטב את ההשלכות המשפטיות והכלכליות, ולפעול בליווי עורך דין מנוסה בתחום".

• נראה שיש "חורים" רבים בתקנות החדשות

 עו"ד גנגינה: "אני מבין את הכוונה של מי שחוקקו את התקנות, וכמובן שיש תחלואות בתחום ההתחדשות העירונית שצריך לטפל בהם. זה לא הגיוני שיש פרויקטים שנתקעים שנים על גבי שנים מבלי שמשהו זז בהם. זה גם נכון שיש פער כוחות בין יזמים, בין חברות נדל"ן, בין הרשויות לבין בעלי הדירות, שלא פעם מדובר במי שאין ידו משגת לרכישת דירה חדשה אחרת. אז הרעיון הוא בהחלט נכון והכיוון הוא נכון, אבל כמו בהרבה מקרים אחרים, גם כאן, אין מחשבה כוללת, אין היערכות צופה פני עתיד, ובעיקר נראה שבכל פעם מייצרים איזו תקנה על תקנה ולא רואים את התמונה המלאה. במקום לפתור את הבעיות, מגישים תחבושת בדמות כרטיס יציאה. אני חושב שזה מעט מדי ומאוחר מדי וצריך לתקן את כל המנגנון בשלב מוקדם יותר של הפרויקט". 

• אז אתה לא חושב שהתקנות החדשות יעמדו במבחן המציאות?

עו"ד גנגינה:"זו שאלה מורכבת. אני צופה שיהיו אתגרים ביישום ופרשנויות שונות שיידונו בבתי המשפט. אבל אני מאמין גם שבסופו של דבר, עצם קיומן של התקנות ישנה את התנהלות השוק. יזמים יידעו שהם לא יכולים פשוט 'לתפוס' מתחם ולא לעשות איתו כלום, וזה בפני עצמו צעד חיובי. בתמונה הגדולה יותר, כפי שציינתי, המדינה חייבת לפתח ראייה אסטרטגית ארוכת טווח בתחוםההתחדשות העירונית. איך נראות הערים שלנו בעוד 30 שנה? איפה יגורו 15 מיליון ישראלים? אלו השאלות האמיתיות שצריכות להנחות אותנו. התקנות החדשות הן צעד בכיוון הנכון, אבל אנחנו זקוקים למדיניות כוללת, לא לפתרונות נקודתיים. ההתחדשות העירונית היא לא רק נושא נדל"ני, היא עניין אסטרטגי-לאומי מהמעלה הראשונה".