התמ"א מתה, העיר חשופה - המשבר שמשתק את שוק ההתחדשות העירונית בתל אביב בעת הכי קריטית

תל אביב, העיר שחרטה על דגלה חדשנות, יצירתיות ודינמיות, העיר ללא הפסקה שנחשבת למרכז החיים העירוניים המתקדמים בישראל - דווקא היא מתגלה כעיר שמתעכבת בתכנון עתידה. הפרדוקס הגדול של העיר הלבנה הוא שבעוד היא מצטיירת כליבת החדשנות הישראלית, היא מתקשה להוציא לפועל תהליכי התחדשות עירונית ולספק ודאות לתושביה ויזמיה. 

אולם כיום, כשהמציאות הביטחונית מוכיחה מידי יום את החשיבות הקריטית של מיגון הבניינים וקיומם של ממ"דים, הוואקום התכנוני בתל אביב הופך לא רק לבעיה כלכלית-נדל"נית, אלא לסוגיה של פיקוח נפש ממש.

המצב התכנוני הנוכחי בתל אביב מעלה דאגה בקרב יזמים, מתכננים ובעלי דירות. לאחר שתמ"א 38, התוכנית הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, הגיעה לסיומה בסוף שנת 2024, נוצר מצב שבו מרבית שטחי העיר נותרו ללא מסגרת תכנונית ברורה המאפשרת התחדשות בניינית. "העיר נמצאת במצב של קיפאון תכנוני מדאיג דווקא בזמן שברור שהיא הכי צריכה מיגון", קובע יוסי הררי, מנכ"ל ובעלים של קבוצת גרניט מבית אפי קפיטל נדל"ן. "אנחנו מצויים כעת בתקופה של ואקום משמעותי בכל הנוגע להתחדשות עירונית, בדיוק כשאנחנו רואים איך ממ"דים מצילים חיים בפועל".

בשיחה עם בכירי קבוצת גרניט - יוסי הררי, המנכ"ל והבעלים ועם תומר שמר, סמנכ"ל פיתוח עסקי עולה תמונה עגומה של עיר שנקלעה למצב של "לימבו" תכנוני, כפי שהם מכנים זאת: לא מתקדמים, אך גם לא יכולים לחזור אחורה.

היכן עדיין אפשר לקדם התחדשות עירונית ?
"במפת ההתחדשות העירונית של תל אביב כיום, רק בשני אזורים קיימת תכנית מאושרת", מסביר הררי. "מדובר ברבעים 3 ו-4, הצפון הישן והצפון החדש, שבהם אושרה בשנת 2018 תוכנית מכוח סעיף 23 לחוק התמ"א. בזכות זה, גם לאחר פקיעת התמ"א הארצית, האזורים הללו ממשיכים לפעול  וניתן לקדם בהם פרויקטים".

הריסת מבנים במסגרת עבודות התחדשות (ארכיון, רונן אטדגי)

ומה קורה בשאר חלקי העיר?
שמר: "ברבעים 5 ו-6, שכוללים את אזורי רוטשילד, הסינמטק ולב העיר, אמנם הוגשה תוכנית להתחדשות בניינית בסוף 2022, אך עיריית תל אביב קיבלה החלטה אסטרטגית שלא לקדם אותה עד לפקיעת התמ"א הארצית וכרגע לא ניתן לקדם היתרים להתחדשות בניינית ברבעים אלה".

כעת, על סמך גורמים בכירים בעירייה, תכניות אלה אמורות להמשיך ולהיות מקודמות ע"י העירייה, אך בפועל, כפי שמעיד הררי, "אנחנו חצי שנה אחרי פקיעת התמ"א והתכניות עדיין לא אושרו". בשאר הרבעים של העיר אין תוכנית עדכנית ישימה כרגע שמכוחה אפשר לקדם התחדשות בניינית.

קיפאון ברחובות המרכזיים
"המצב מורכב אף מעבר למה שנראה במבט ראשון," מדגיש הררי. "לא רק שמרבית חלקי העיר תקועים תכנונית, אלא שגם בתוך הרבעים שיש בהם תוכניות מאושרות, העירייה יישמה הקפאת מצב נקודתית ברחובות מרכזיים - מהלך שמכרסם עוד יותר באפשרויות ההתחדשות".

לדברי הררי, העירייה החליטה לדוגמא לגבש מדיניות תכנונית חדשה ונפרדת לציר דרך נמיר, שהוא אחד מצירי התנועה המרכזיים ברובע 4. "כתוצאה מכך", הוא אומר, "העירייה הקפיאה את המצב התכנוני לאורך כל הציר, מה שמונע הוצאת היתרי בנייה גם באזור זה".

דוגמא מובהקת נוספת לחוסר הוודאות התכנונית ברחובות המרכזיים בעיר, גם היא ברובע 4, שם הפתיעה העירייה את היזמים ובעלי הדירות בהחלטה דרמטית. "הוועדה המחוזית אישרה ב-30 למרץ 2025 המלצה של הוועדה המקומית, להקפיא את הוצאת היתרי הבנייה ולקדם תוכנית חדשה לחמשת הרחובות הראשיים ברובע," מסביר הררי.

עוד הוא מוסיף: "העירייה החליטה לעצור את הפרויקטים בכמה רחובות מרכזיים - ז'בוטינסקי, פנקס, שאול המלך, ויצמן ויהודה המכבי – ולקדם בהם תכנית שתחייב את כל הפרויקטים העתידיים לכלול קומת מסחר בקרקע."

התוצאה של החלטה זו היא פגיעה בפרויקטים רבים שכבר היו בתהליכים מתקדמים מול הבעלים. "חשוב להבין את המשמעות," אומר הררי. "בעלי דירות שלפני רגע היו בהתקשרות חוזית עם יזם ע"מ לקבל דירה חדשה בבניין מגורים, פתאום מגלים שאם הם רוצים להתקדם הם יגורו מעל סופרמרקט או חנויות. וזה יקרה רק בעוד כמה שנים, כשהמדיניות החדשה תאושר ותיושם".
 

הצורך הדחוף בקיצור הליכי הרישוי
המצב הביטחוני הנוכחי מעורר צורך דחוף לא רק באישור תכניות חדשות, אלא גם בהאצת הפרויקטים הקיימים הנמצאים כבר בתהליכי רישוי. "היום, הליכי הרישוי בתל אביב נמשכים בממוצע כשלוש שנים," מציין הררי. "זהו זמן ארוך מידי ולא סביר בכל מצב, אך בעת הנוכחית, כשאנחנו רואים כל יום את החשיבות הקריטית של ממ"דים ומיגון בניינים, זהו בזבוז זמן שעלול לעלות בחיי אדם".

"יש כרגע פרויקטים רבים שנמצאים בתהליכי רישוי מתקדמים, וכל חודש נוסף של עיכוב פירושו בניינים נוספים שנותרים ללא מיגון," הוא מוסיף. "העירייה צריכה להוסיף תקנים, לתגבר את הצוותים ולהקים צוותי חירום לטיפול מואץ ברישוי של פרויקטי התחדשות עירונית , במיוחד עכשיו. אפשר להעלות אינסוף סיבות שאני בטוח שהן נכונות ואמיתיות – אבל בשורה התחתונה אין שום סיבה שהוצאת היתר תיארך 3 שנים. גם הליך הרישוי העצמי צפוי לקצר תהליכים ככל והעירייה תתמוך בו, אבל נכון לעכשיו אין מספיק ניסיון והוא עדיין לא נבחן בפרספקטיבה של זמן.".

בנייה חדשה בתל אביב (שאטרסטוק)

האם יש פתרונות ביניים?
בהינתן המצב הנוכחי, השאלה הטבעית היא אם קיימות חלופות שיכולות לגשר על התקופה שעד לאישור תכניות חדשות? "יש את חלופת שקד, שהיא חלופה ארצית להתחדשות בניינית במקום תמ"א 38 ," משיב הררי. "אבל עד כמה שאני יודע, העירייה לא מאד תומכת בקידום שלה בתל אביב. היא נתונה לשיקול דעת של הרשות המקומית, ואני עדיין לא מכיר בניינים שיצאו להתחדשות עירונית בחלופת שקד בתל אביב".

במקביל למצב הנוכחי, העירייה מקדמת תוכנית חדשה - תא5555, שאמורה להיות תוכנית כוללת להתחדשות בניינית בתל אביב. אולם, לדברי הררי התוכנית עדיין לא הופקדה ולא פורסמה באופן רשמי. "למרות שהיו מפגשים ושיתוף ציבור ונראה שהתהליך מבוצע באופן סדור ויסודי כחלק מלקחי עבר, אף אחד לא יודע באמת איך בדיוק תיראה התכנית ואין וודאות תכנונית שמאפשרת קידום פרויקטים לפי תכנית זו", הוא מבהיר. "אנחנו עוקבים באדיקות אחר הפרסומים לגביה, ולומדים את התכנית תוך כדי שהיא מתהווה ."

אי של אי-ודאות בעת משבר
"מדי יום פונים אלינו בעלי דירות מאזורים שונים בעיר, המבקשים לקדם התחדשות עירונית בבניינים שלהם," משתף הררי את התמונה מהשטח. "הם מגיעים מלאי תקווה ושאלות, אך המציאות כיום היא שאנחנו כיזמים לא יכולים לספק להם וודאות תכנונית מלאה בגלל אותו וואקום תכנוני". 

הררי מבקש להדגיש שהסוגייה חורגת מההיבט הכלכלי-נדל"ני גרידא, ובמיוחד בימים אלה: " מדובר באנשים המתגוררים בבניינים ישנים שאינם עומדים בתקנים העדכניים - ללא מיגון מפני רעידות אדמה, ללא ממ"דים, ללא מעליות, וללא הנגשה לאנשים עם מוגבלויות. כיום, כשאנחנו רואים איך ממ"דים מצילים חיים בפועל, ההתחדשות העירונית עבור רבים מהם אינה רק הזדמנות לשדרוג ערך הנכס, אלא צורך ממשי בהישרדות ובשיפור בטיחות המגורים ".

ומה הצפי לעתיד?
הררי: "בהתבסס על קצב התקדמות תהליכים תכנוניים בעיריית תל אביב ועל ההצהרות של העירייה, הצפי הוא שתכניות רבעים 5 ו-6 יאושרו במהלך 2026, ואילו תא5555 שתאפשר התחדשות בניינית משמעותית באיזורים נרחבים בעיר תיקח עוד מספר שנים בודדות עד לאישורה, קשה להעריך במדוייק. המשמעות היא שהקיפאון התכנוני הנוכחי אינו מצב זמני קצר-טווח, אלא מציאות שתלווה את העיר לתקופה ממושכת - דבר שבמציאות הביטחונית הנוכחית הוא לא סביר ויכול לעלות בחיי אדם."

"אי אפשר פשוט להקפיא את ההתקדמות בתחומים אלה לשנים ארוכות מבלי לספק חלופות ראויות, במיוחד לא כשמדובר בסוגיה של פיקוח נפש," מסכם הררי. "עיר חייבת להתחדש כדי להישאר רלוונטית, בטוחה ואטרקטיבית לתושביה. והיום, יותר מתמיד, בטיחות התושבים צריכה לעמוד בראש סדר העדיפויות התכנוני."

לפרטים נוספים>>>>>>>>>>>>>