הכישלון המוחלט של ההתחדשות העירונית

כשלנו כמדינה בכל הקשור להתחדשות עירונית. מה שהיה אמור להיות ניצחון מוחלט על בעיית המיגון הפך לכישלון מהדהד שמסכן חיי אזרחים.

הנתונים שפורסמו לאורך השנים חושפים את גודל הכישלון: בשנת 2021 דווח כי יותר מ-60% מהדירות בישראל היו ללא ממ"ד - כ-1.6 מיליון דירות לא ממוגנות. שלוש שנים מאוחר יותר, בסוף 2024, המצב כמעט שלא השתנה - עדיין 56% מהדירות חסרות מיגון, אבל במספרים מוחלטים המצב אף החמיר: עלינו לכ-1.67 מיליון דירות לא ממוגנות.

זוהי תוצאה מביכה: שלוש שנים שלמות של " התחדשות עירונית ", השקעות של מיליארדי שקלים והכרזות גדולות - והתוצאה היא שיפור זניח של 4% בלבד באחוז הדירות הממוגנות, תוך הגדלה בפועל של 70,000 דירות לא ממוגנות נוספות. זהו כישלון מוחלט של מדיניות ההתחדשות העירונית.

המלחמה עם איראן, שהובילה לפגיעות ישירות במבנים בראשון לציון, תל אביב, בת ים, באר שבע וטמרה ולאבידות קשות בנפש, חושפת בצורה הכי ברורה את המחיר האנושי של הכישלון הזה. כמי שמממן פרויקטים רבים בתחום הנדל"ן, וכמי שרואה מקרוב את המציאות בשטח, אני יכול להעיד שהגישה הנוכחית לא רק שלא עובדת - היא מזיקה ומעכבת פתרונות אמיתיים.

הגיע הזמן לשינוי פרדיגמה מוחלט. במקום להתמודד עם הצפיפות והחסמים במרכז הארץ, עלינו לחשוב בצורה חדשה: לתת ליזמים שיחזקו ויגנו על המרכז תמריץ כלכלי אמיתי - זכויות בנייה בפריפריה. כך נוכל לפתור בו זמנית את בעיית המיגון במרכז ואת הצורך החיוני בפיתוח הפריפריה.

החסמים שיוצרים קיפאון בהתחדשות העירונית
המציאות בשטח ברורה וקשה: ראשי ערים במרכז הארץ מעכבים ואף עוצרים פרויקטי התחדשות עירונית , ובצדק מלא. הסיבות אינן בירוקרטיות אלא מעשיות ומוצדקות לחלוטין: עומסי תשתיות בלתי ניתנים לפתרון, צפיפות יתר שחונקת את איכות החיים, פקקי תנועה מתמשכים שהופכים את החיים לסיוט יומיומי.

במחוז תל אביב, למשל, כ-75% מהתושבים מתגוררים בדירות ללא ממ"ד. זה אומר שמאות אלפי משפחות חשופות לסכנה ממשית. אבל כשיזם מגיע עם פרויקט פינוי-בינוי שאמור לפתור את הבעיה, הוא נתקל בקיר בטון: אין תשתיות, אין פתרונות חנייה, הרחובות כבר חנוקים ותושבי האזור מתנגדים בצדק לעוד צפיפות.

התוצאה היא מעגל קסמים: יזמים איכותיים נתקעים לא בגלל חוסר תקציב, אלא בגלל בירוקרטיה וחסמים מבניים. הם עוברים וועדות אינסופיות, מתמודדים עם התנגדויות מוצדקות של תושבים, ונאלצים להמתין שנים רבות לקבלת היתרים. בינתיים, הבניינים הישנים ממשיכים להידרדר ותושביהם ממשיכים לחיות בסכנה.

כשמדיניות הופכת לסכנת חיים
כשטיל איראני פוגע בבניין שלא חוזק, או כשרעידת אדמה תפגע במבנה שמיועד לחיזוק כבר עשור - המחיר נמדד בחיי אדם. זה לא משהו שאפשר לפצות בכסף או בהצטדקויות בדיעבד.

בעיית הצפיפות במרכזי הערים רק מחריפה ומרחיקה באזורים שלמים את חזון ההתחדשות. המלחמה הנוכחית היא רק טעימה ממה שעלול לקרות אם נמשיך בדרך הנוכחית. אנו כבר עכשיו רואים את התוצאה ואת המחירים שנאלצים לשלם מאות אלפי אזרחים הזקוקים נואשות למיגון.

הפתרון: קרקע משלימה כמנוף להתחדשות
הפתרון פשוט בתפיסתו: מנגנון קרקע משלימה מתוכנן ומסודר שיפתור בו זמנית את בעיית המיגון במרכז ואת הצורך בפיתוח הפריפריה.

יזם שיחזק מבנים קיימים או יפנה ויבנה מחדש באזורי ביקוש במרכז הארץ - יקבל מהמדינה קרקע חלופית לבנייה רווחית בפריפריה או באזורים פחות מאוכלסים. כך נרוויח פעמיים: גם נציל חיים במרכז, גם נחזק את הצמיחה בפריפריה ונמלא את הייעוד האמיתי של פיתוח הארץ - את כולה ולא רק חלקים ממנה.

המנגנון יעבוד כך: בשלב הראשון,  היזם מתחייב לפרויקט חיזוק או פינוי-בינוי במרכז הארץ, ללא הגדלת הצפיפות הקיימת. המטרה: מיגון ושיפור איכות הבנייה הקיימת, לא יצירת יחידות דיור נוספות שיחנקו את האזור.

בשלב השני המדינה מקצה ליזם קרקע בפריפריה או באזורים בעלי פוטנציאל פיתוח, בהתאם להיקף הפרויקט המרכזי שהוא מבצע. הקצאה שקופה, מובנית ומהירה.

השלב השלישי יצא לפועל כאשר היזם בונה בפריפריה פרויקט מגורים חדש, מודרני ומוגן מלכתחילה, ומרוויח מהמכירות שם על ההשקעה במרכז.

היתרונות הכלכליים הם Win-Win אמיתי
מבחינה כלכלית, המנגנון הזה יוצר איזון מושלם. היזם לא נושא בעלויות הגבוהות של רכישת קרקע בפריפריה, ולכן יכול להרשות לעצמו להשקיע יותר בחיזוק איכותי במרכז. המדינה משיגה שתי מטרות אסטרטגיות בעלות של מטרה אחת: מיגון במרכז ופיתוח בפריפריה.

בנוסף, הפרויקטים בפריפריה יכולים להיות גדולים ויעילים יותר, מה שמאפשר ליזם לממן כניסה לפרויקטים מורכבים יותר במרכז. זה לא רק פותר את בעיית המימון, אלא גם מאיץ את הקצב - כי היזם יודע מראש שיש לו פיצוי כלכלי מובטח.

מעבר לפתרון בעיית המיגון, המנגנון יוצר תועלות לאומיות חשובות. ראשית, חיזוק הפריפריה באופן משמעותי - במקום הבטחות ריקות, הפריפריה תקבל פרויקטים איכותיים למגורים, כאלה שימשכו אליהם משפחות צעירות ויחזקו את הכלכלה המקומית. זה יביא לפיתוח עבודות, שירותים ותשתיות שיהפכו את הפריפריה למקום אטרקטיבי להתגוררות.

שנית, הפחתת הצפיפות במרכז - במקום להגדיל את הצפיפות הבלתי נסבלת עוד יותר, נשמור על המצב הקיים תוך שיפור איכות הבנייה והמיגון. זה אומר שתושבי המרכז יקבלו מיגון מבלי לשלם מחיר של פקקים נוספים ודוחק בלתי נסבל.

בנוסף, המנגנון יאפשר פיתוח מאוזן של הארץ כולה - לא רק במרכז הצפוף אלא בכל שטחה. זה עונה על צורך אסטרטגי ארוך טווח של פיזור האוכלוסייה והפיתוח הכלכלי. לבסוף, יעילות משאבים משופרת - במקום לבזבז משאבים עצומים על תשתיות נוספות במרכז הצפוף שכבר לא יכול לשאת עוד, נוכל לנצל תשתיות קיימות בפריפריה ולפתח אותן בצורה חכמה וכלכלית.

איך זה יעבוד בפועל
הפתרון הזה אינו תיאורטי. יזמים איכותיים כבר עכשיו מוכנים לפרויקטים במתווה זה, בתנאי שיהיה להם ביטחון כלכלי ומשפטי.

הטכנולוגיה קיימת, הידע קיים, כמו גם הניסיון. מה שחסר זה רק מדיניות ממשלתית ברורה ומובנית שתאפשר יישום. המנגנון צריך להיות פשוט: רשימת אזורים מוגדרת בפריפריה, קריטריונים ברורים להקצאת קרקע לפי סוג הפרויקט במרכז, ולוחות זמנים קצובים וחלקים.

אין צורך בעוד ועדות בדיקה או בעוד מחקרים. הצורך דחוף, הפתרון קיים, והעלות לאומית של המשך הכישלון הנוכחי עלולה להיות כבדה הרבה יותר ממה שאנחנו יכולים לשלם.

המלחמה הנוכחית מלמדת אותנו שאין לנו עוד עשרות שנים לחכות. הצורך במיגון הוא דחוף ולא רק נגד טילים אלא גם במקרים של רעידות אדמה, והצורך בפיתוח הפריפריה הוא אסטרטגי. במקום עוד הבטחות לפריפריה ועוד פקקים במרכז, נצטרך תכנון אסטרטגי חכם ליישום בטווח קצר יחסית.

אם נתחיל עכשיו עם המנגנון הזה - בעוד עשור מהיום נוכל להסתכל על מרכזי ערים מוגנים ועל פריפריה משגשגת. אם נמשיך בדרך הנוכחית של "התחדשות" שלא מתחדשת - המחיר ימשיך להיות חיי אדם.

הבחירה בידינו – האם להמשיך בדרך שנכון לעכשיו אינה מוכיחה את עצמה או לשנות כיוון חשיבה וליישם מהלך אסטרטגי שיקצר לוחות זמנים ויביא לצמיחה ופריחה אחידה בכל רחבי המדינה

פולי טטרו הוא מממן פרויקטי נדל"ן וראש חברת המימון טופ קפיטל , המתמחה בפרויקטי התחדשות עירונית
 

לפרטים נוספים>>>>>>>>>>>>