כמה זמן לוקח לפתור סכסוך נדל"ן? התשובה עשויה להפתיע

רכישת דירה היא אחת ההשקעות הגדולות ביותר שרוב האנשים עושים בחייהם. מדובר בסכומים של מיליוני שקלים, והציפיות מהיזמים והקבלנים הן בהתאם. אבל מה קורה כאשר הדברים לא מתנהלים כפי שתוכננו? כאשר יש עיכובים במסירת הדירות, ליקויי בנייה שלא היו אמורים להיות, או שינויים במפרט שלא קיבלו אישור מהרוכשים?

התוצאה היא כר פורה לסכסוכים. בתי המשפט ברחבי הארץ עמוסים וכמעט קורסים תחת המון תיקי נדל"ן - רוכשי דירות שתובעים יזמים על עיכובים ופגמים, יזמים שמתדיינים עם קבלנים על איכות הביצוע, וקבלנים שמסתכסכים עם ספקים על עמידה בלוחות זמנים. כל תיק כזה יכול להתנהל שנים רבות, לעלות מאות אלפי שקלים בהוצאות משפטיות, ולגרום נזק גדול למוניטין של כל הצדדים המעורבים.

קחו למשל מקרה טיפוסי שהגיע לא מזמן למוסד הישראלי לבוררות עסקית: פרויקט בנייה גדול במרכז הארץ בו התעוררה מחלוקת מורכבת בין הקבלן לבעלי הדירות. הרוכשים טענו לליקויי בנייה חמורים ולעיכובים משמעותיים במסירת הדירות - דירות שהיו אמורות להימסר חצי שנה קודם לכן. הקבלן מצדו טען שהבעיות נבעו משינויים שלא אושרו במפרט המקורי ומבעיות תכנון שלא היו באחריותו.

במצב כזה, המסלול הטבעי הוא בית המשפט. אבל במקרה הזה קרה משהו אחר לגמרי. התשובה הייתה: בוררות מקצועית.

"זה בהחלט סיפור אחד מיני רבים שהגיע אלינו לבוררות", מספר עו"ד ד"ר מנשה כהן, נשיא המוסד הישראלי לבוררות עסקית. לא מזמן הגיע אלינו סכסוך מורכב של שתי חברות נדל"ן, שתיהן מובילות בתחום. הסכסוך נגע לעסקת קרקע בהיקף של עשרות מיליוני שקלים. במקום שנים של דיונים משפטיים, הצדדים החליטו לפנות אלינו לבוררות ולאחר שני מפגשי גישור בלבד, הסתיים הסכסוך והפרויקט הושלם בהצלחה". 

לדבר ד"ר כהן, במקרה זה הבורר המומחה הצליח לנהל את ההליך בצורה עניינית ומהירה, "מה שאיפשר לשתי החברות להמשיך בפעילותן העסקית ללא עיכובים שהיו עלולים לעלות להן במיליונים רבים".

בוררות - החלופה המהירה לבית המשפט
בסופו של דבר, לפי ד"ר כהן, פנייה להליך בוררות עסקית משלבת מספר יתרונות שחשובים בתחום הנדל"ן – חסכון בכסף ובזמן. 

בוררות היא תהליך מקצועי שמתחיל בדרך כלל בניסיונות גישור, ואם אלה לא מצליחים, הבורר עובר להכרעה משפטית מחייבת. היתרון הגדול הוא שהצדדים בוחרים בעצמם בורר מומחה בנדל"ן, שמכיר לעומק את המורכבויות של התחום ויכול לתת פתרון מדויק ומהיר.

בעוד שבבית המשפט תיק יכול להתנהל שנים רבות, בבוררות ניתן לקבל הכרעה תוך שבועות עד חודשים ספורים. המומחיות המקצועית של הבורר מאפשרת להבין את השפה הטכנית, הסטנדרטים ההנדסיים והמורכבויות העסקיות שמאפיינות כל פרויקט נדל"ן. הצדדים יכולים גם לתאם לוחות זמנים נוחים ולהבטיח שכל התהליך יתקיים בסודיות מלאה - דבר חשוב כאשר מדובר על מידע עסקי רגיש.

העלות הכוללת נמוכה משמעותית ממשפט ממושך, במיוחד כשמחשבים את העלות העקיפה של עיכוב פרויקטים שיכולה להגיע למאות אלפי שקלים בחודש.

המומחיות שעושה את ההבדל

כאן נכנס לתמונה המוסד הישראלי לבוררות עסקית, שהפך בשנים האחרונות לכתובת המרכזית לפתרון סכסוכי נדל"ן בישראל. המוסד פועל כגוף ציבורי במסגרת איגוד לשכות המסחר - ארגון ללא כוונת רווח - ומתמחה ספציפית בסכסוכי מסחר ונדל"ן.

"היתרון הגדול שלנו הוא הצוות המקצועי", מסביר ד"ר כהן. "אנחנו עובדים עם בכירי הבוררים והמגשרים בישראל – שופטים, עורכי דין מנוסים שמתמחים בנדל"ן, שמאי מקרקעין עם עשרות שנות ניסיון, כלכלנים שמכירים לעומק את שוק הנדל"ן הישראלי, ומהנדסים שעבדו על הפרויקטים הגדולים ביותר במדינה".

המומחיות הזו קריטית במיוחד בסכסוכי נדל"ן מורכבים: מחלוקות הנדסיות על איכות בנייה ועמידה בתוכניות, הערכות שווי של קרקעות ונכסים יקרי ערך, פרשנות הסכמי בנייה מסובכים, וסכסוכי התחדשות עירונית בפרויקטי פינוי-בינוי שדורשים הבנה מעמיקה של הרגולציה המורכבת.

"אנחנו רואים עלייה דרמטית בפניות", מספר ד"ר כהן. "יזמים, חברות נדל"ן ואפילו אזרחים פרטיים מבינים שהם לא יכולים להרשות לעצמם לחכות שנים לפתרון בבית המשפט. בעולם הנוכחי, זמן זה כסף, ובנדל"ן זה נכון פי כמה".

זמן זה כסף, במיוחד בנדל"ן
למי ששואל על אפשרות הערעור - התשובה היא כן, ניתן לערער על פסק בוררות בפני בית המשפט או בפני בורר נוסף. אבל הנתונים מראים שרוב הצדדים מעדיפים לא לעשות זאת. הם פנו לבוררות בדיוק כדי לקבל פתרון מהיר וסופי, ולא כדי לחזור למעגל הדיונים הארוכים.

המגמה בשוק הנדל"ן הישראלי ברורה: חברות חכמות כבר כוללות סעיפי בוררות בהסכמיהן מהתחלה. במקום לחכות עד שמתפרץ סכסוך תחת לחץ ועם הפסדים מתגברים, הן מתכוננות מראש ויודעות בדיוק לאן לפנות כשצריך פתרון מהיר ומקצועי.

כשחוזרים לשאלה שבכותרת - כמה זמן לוקח לפתור סכסוך נדל"ן? התשובה תלויה בדרך שבוחרים. בבית המשפט זה יכול להיות שנים. בגישור זה יכול להיות שבועות. בבוררות זה יכול להיות שבועות עד חודשים ספורים.

בעולם שבו כל יום עיכוב בפרויקט נדל"ן יכול לעלות אלפי או אפילו מאות אלפי שקלים, הבחירה הנכונה יכולה לחסוך לא רק זמן יקר, אלא גם סכומי עתק ולפתור מערכות יחסים עסקיות חשובות.

הכלים האלטרנטיביים לפתרון מחלוקות כבר זמינים ונגישים. השאלה היא רק מי יהיה חכם מספיק להשתמש בהם בזמן.

לפרטים נוספים>>>>>>>>>