שכונת הענק תגיע לממדי עיר גדולה בעוד מספר שנים - והמחירים בה נוחים יחסית לי-ם

בכל שבוע מרכז הנדל"ן מנתח לעומק שכונה שמתקיים בה פיתוח נדל"ני משמעותי באמצעות המערכת המקצועית של אתר מדלן. תנודות המחירים, הפרויקטים החדשים, היזמים הפועלים בהן ועוד. והפעם: שכונת רמות, ירושלים. 

שכונת רמות אלון (הידועה בשם הקיצור רמות) היא שכונה בצפון-מערב ירושלים והיא אחת מהשכונות הגדולות בישראל, עם אוכלוסייה המוערכת ביותר מ-56 אלף איש - מעין מגה שכונת-עיר. השכונה שוכנת על שתי שלוחות הר ומשתרעת עד שיפולי גבעת נבי סמואל בצפון. היא נוסדה ב-1974, כאחת מחמש שכונות הטבעת שהוקמו על מנת לעבות את היישוב היהודי בשטחים שצורפו לירושלים לאחר מלחמת ששת הימים. האוכלוסייה בשכונה מגוונת, עם רוב חרדי, אך קיימות גם אוכלוסיות חילוניות ודתיות לאומיות, במיוחד ברמות ב', הידועה באוכלוסייה צעירה ומעורבת. 

בשכונה מגוון סוגי בנייה: בנייה רוויה עם בניינים בני 2-3 קומות, בעיקר ברמות ב' וג', בנייה גבוהה עם בניינים בני 12 קומות ומעלה, במיוחד בפרויקטים החדשים ואפילו בנייה צמודת קרקע: וילות ובתים דו-משפחתיים, בעיקר בחלקים הדרומיים של השכונה. ירושלים עוברת בשנים האחרונות תנופת פיתוח חסרת תקדים ויוצאת דופן, שכוללת גם הרבה בנייה חדשה אבל קודם כל ובעיקר התחדשות עירונית מסיבית שמשנה את פניהן של שכונות רבות בבירה. המגמה הזאת לא פסחה גם על רמות, שנמצאת בתנופת פיתוח עם מספר פרויקטים בולטים. בין מוקדי העניין הבולטים בשכונה: קניון רמות, יער רמות ופארק עמק הארזים. 

לשכונה שתי יציאות בלבד - מה שגורם לכך שבנסיעה לעיר כל התנועה מתנקזת לנקודה אחת, והיא פקוקה בשעות העומס. עם זאת, השכונה ננמצאת סמוך למחלף וכבישים מהירים (כביש 1 וכביש בגין) שמאפשרים יציאה מהירה יחסית מהעיר ונסיעה לדרומה. באזורים מסוימים של השכונה - כמו רמות א ובסביבת מרכזים מסחריים, ישנה מצוקת חניה. 

השכונה משורתת על ידי קווי אוטובוס מקומיים שמחברים בין חלקיה, וכן קווים עירוניים שמגיעים למרכז העיר, לאזור התעסוקה הר החוצבים, ולשכונות כמו גילה והר חומה. חלק מהקווים פועלים בתדירות גבוהה, אך בשעות השפל תדירות האוטובוסים יורדת. מסוף וחניון אוטובוסים שמוקם בכניסה הדרומית לשכונה עשוי לשפר את רמת השירות של האוטובוסים. בתחילת העשור הבא צפוי להתחילת לפעול קו רכבת קלה - הקו הכחול, שיתחיל בשכונה ויחבר אותה עם מרכז העיר ועם שכונות דרום העיר ועד גילה.

בין 2023 ל-2024 נרשמה בשכונה עליה של כ-2% במחירה הממוצע של דירה, לצד ירידה של כ-3% בכמות העסקאות בין התקופות. באותה תקופה נרשמה בכלל ירושלים עלייה כפולה במחירה הממוצע של דירה (4%). מחירה הממוצע של דירת 3 חדרים חדשה ברמות עומד על 2.9 מיליון שקל, דירת 4 חדרים חדשה תעלה בממוצע 3.354 מיליון שקל ודירת 5 חדרים חדשה תעלה לכם בממוצע 3.8 מיליון שקל. ומה עם דירות יד שנייה? דירה כזאת עם 3 חדרים תעלה בממוצע 2.295 מיליון שקל, דירת 4 חדרים יד שנייה תעלה בממוצע 2.83 מיליון שקל ודירת 5 חדרים יד שנייה - 3.2 מיליון שקל.

כרטיס ביקור - ירושלים

מיקום: הרי יהודה

תושבים (2024): 1,042,596

גידול אוכלוסייה (2024): 1%, ריבוי טבעי 21,530, מאזן הגירה פנימית 7,788-, מאזן הגירה בינלאומי 1,464

מדד חברתי-כלכלי (2021): אשכול 2 מתוך 10

כמות עסקאות לרכישת דירה: שנת 2023: 5,027 עסקאות, שנת 2024: 6,381 עסקאות

שינוי שנתי במחירי הדירות: עליה של כ-4% בין שנת 2023 לבין שנת 2024 לפי מחיר ממוצע לדירה ועליה של כ-3% במחיר הממוצע למ"ר, לצד עליה של כ-27% בכמות העסקאות בעיר בין התקופות.

מוקדי בנייה חדשה: 

• מורדות ארנונה (כ-1,650 דירות)

• גבעת המטוס (כ-2,600 דירות)

• מורדות גילה מערב (כ-800 דירות)

• מורדות מלחה (כ-400 דירות)

• מזרח רמות אלון (כ-300 דירות)

• רמת שלמה (כ-1,600 דירות)

מוקדי התחדשות עירונית : 

• רמת אשכול - 61 פרויקטים

• בית הכרם - 55 פרויקטים

• קרית משה - 53 פרויקטים

• קטמון א-ו - 51 פרויקטים

• רסקו (גבעת הורדים) - 49 פרויקטים

• רחביה - 46 פרויקטים

• קטמון הישנה - 46 פרויקטים

• ארנונה (תלפיות) - 44 פרויקטים

• נחלאות - 44 פרויקטים

• בית וגן - 43 פרויקטים

• בקעה - 42 פרויקטים

• קרית היובל - 42 פרויקטים

• המושבה הגרמנית - 42 פרויקטים

מוקדי פיתוח עתידיים: 

• עטרות - הקמת שכונת מגורים עם כ-9,000 דירות במקום שדה התעופה הנטוש בצפון העיר

• התחדשות עירונית לאורך צירי הרכבת הקלה - תוספת של כ-10,000 דירות בפרוזדורי הרק"ל הקיימת והמתוכננת

• מחנה נווה יעקב - הקמת כ-2,000 דירות במקום בסיס פיקוד מרכז

• אינפילים פסגת זאב - תוספת של כ-3,500 דירות בשטחים פתוחים בשכונת פסגת זאב

• צומת גבעה צרפתית - הקמת מתחם מגורים עם כ-2,500 דירות בצומת הגבעה הצרפתית

• מתחם A מחלף הגבעה הצרפתית - הקמת כ-1,075 דירות במזרח הגבעה הצרפתית

• מורדות הר נוף - הקמת כ-2,400 דירות במורדות הדרום מזרחיים של שכונת הר נוף

• קירוי בגין - הקמת כ-2,700 דירות במסגרת קירוי כביש בגין בין קמפוס גבעת רם לשכונת בית הכרם

• מתחם כרמית - הקמת כ-1,000 דירות במתחם חדש במערב שכונת קרית יובל

• רכס לבן -הקמת כ-6,000 דירות על שטחים פתוחים בדרום מערב העיר

• גבעת משואה צפון - הקמת כ-667 דירות במורדות הצפוניים של שכונת גבעת משואה

• רכבת מלחה - הקמת כ-500 דירות במתחם תחנת הרכבת מלחה

• מתחם טדי - הקמת כ-1,200 דירות במתחם הסובב את אצטדיון טדי

• גבעת שקד - הקמת שכונה עם כ-1,600 דירות בצפון ומערב שכונת בית צפאפא

• אמת המים התחתונה - הקמת שכונה חדשה עם כ-1,250 דירות מדרום לקיבוץ רמת רחל

• סטריפ דרך חברון - הקמת כ-3,500 דירות מערבית לדרך חברון

• דרום מזרח ארנונה - הקמת כ-500 דירות צפונית לקיבוץ רמת רחל

• הר חומה ה - הקמת כ-2,000 דירות בשלוחה צפון מערבית של שכונת הר חומה

• דרום מזרח הר חומה - הקמת כ-1,000 דירות דרום מזרחית לשכונת הר חומה

• ערב א-סווחרה - הקמת כ-2,500 דירות במזרח העיר

• עיבוי ארנונה - תוספת של כ-1,500 דירות בשטחים פתוחים של שכונת ארנונה

• דרום מזרח גילה - תוספת של כ-1,900 דירות על שטחים פתוחים בדרום מזרח השכונה

• דרום גילה - תוספת של כ-900 דירות על שטחים פתוחים בדרום השכונה

שכונת רמות - תעודת זהות

מיקום: צפון מערב העיר, מערבית לכביש בגין ושכונת רמת שלמה, צפונית למחלף יגאל אלון ואזור תעסוקה הר חוצבים, דרומית לבית חנינא, ומזרחית לבית איכסא 

מספר תושבים (נתוני מפקד 2022): 56,000

מספר תושבים צפוי (2040, הערכה): 100,000

מספר דירות (2023, נתוני למ"ס): 10,342

מספר דירות צפוי (2040, הערכה): 20,000

מדד חברתי-כלכלי (2021): 3 מתוך 10

רמת נגישות של כבישים: סבירה - לשכונה יש שתי יציאות בלבד - אחת פונה לעיר, והשנייה לכיוון גבעת זאב. המשמעות היא שבנסיעה לעיר כל התנועה מתנקזת לנקודה אחת, והיא פקוקה בשעות העומס. עם זאת, השכונה ננמצאת סמוך למחלף וכבישים מהירים (כביש 1 וכביש בגין) שמאפשרים יציאה מהירה יחסית מהעיר ונסיעה לדרומה. באזורים מסוימים של השכונה - כמו רמות א ובסביבת מרכזים מסחריים, ישנה מצוקת חניה.

רמת נגישות תחב"צ: סבירה - השכונה משורתת על ידי קווים מקומיים שמחברים בין חלקיה, וכן קווים עירוניים שמגיעים למרכז העיר, לאזור התעסוקה הר החוצבים, ולשכונות כמו גילה והר חומה. חלק מהקווים פועלים בתדירות גבוהה, אך בשעות השפל תדירות האוטובוסים יורדת. מסוף וחניון אוטובוסים שמוקם בכניסה הדרומית לשכונה עשוי לשפר את רמת השירות של האוטובוסים. בתחילת העשור הבא צפוי להתחילת לפעול קו רכבת קלה - הקו הכחול, שיתחיל בשכונה ויחבר אותה עם מרכז העיר ועם שכונות דרום העיר ועד גילה.

רמת נגישות שבילי אופניים: לא טובה - בדרום מזרח השכונה יש שביל מקוטע בודד, אך חסרים שבילים רציפים שיחברו בין חלקי השכונה הגדולה, ובינה לבין שאר העיר. עם זאת, במסגרת עבודות הקו הכחול צפוי להיסלל גם שביל שיאפשר רכיבה בטוחה לתוך העיר, בתחילת העשור הבא.

מוקדי משיכה: 

• קניון רמות

• יער רמות

• פארק עמק הארזים

סקירת השוק 

שינוי מחירים (2023 לעומת 2024): עליה של כ-2% במחיר דירה. ירידה של כ-3% בכמות העסקאות בין התקופות

מספר היזמים הפועלים כיום בשכונה? 6 יזמים (לא כולל יזמות פרטית)

בבנייה

קבוצת שכטר - בניה חדשה

קוטלר עדיקא חברה לבניה בע"מ - 2 פרויקטי בניה חדשה

שובל נטעים בע"מ - בניה חדשה

בתכנון

אחים חסיד חברה קבלנית בע"מ - בניה חדשה

קבוצת בית ירושלמי - 2 פרויקטי בניה חדשה

תב"ע קפיטל בע"מ - תמ״א 38 הריסה ובניה

סך המלאי הנמצא כעת בבנייה/בתכנון: כ-1,048 דירות

היצע עתידי לפי תכניות מאושרות: 1,472 יח"ד 

היצע עתידי לפי תכניות מקודמות: 7,233 יח"ד 

למעבר למערכת המקצועית של אתר מדלן