שוכרות הענק של המשרדים מקשיחות את התנאים: ירידה בהיברידיות ופחות שטח לעובד

פחות שטח לעובד, פחות גמישות בעבודה ההיברידית והגדלת התפוסה – אלו הן מגמות תכנון שטחי המשרדים של הארגונים הגדולים בעולם לקראת 2025. לפי דוח חדש של חברת JLL, שיעור התפוסה הממוצע עולה ל-54%, בעוד השטח לעובד מצטמצם בהדרגה ל-12.3 מ"ר – ירידה משמעותית לעומת השנה שעברה. כל זאת לצד ירידה חדה בגמישות המודל ההיברידי.

הדוח, שפורסם לאחרונה תחת השם Global Occupancy Planning Benchmark Report 2025,  מהווה מהדורת עשור לסדרת המחקרים של JLL בתחום תכנון וניהול שטחי משרדים (Occupancy Planning).

מהדוח עולה כי 73% מהארגונים הגדולים בעולם מציבים את אופטימיזציית הנדל"ן כיעד המרכזי שלהם לשנת 2025 – עם דגש על ייעול שטחי המשרדים, שימוש מתקדם בנתונים, הגדלת התפוסה ושיפור סביבת העבודה וחוויית העובדים.

הנתונים מבוססים על סקר בקרב 99 ארגונים בינלאומיים, המנהלים יחד כ-69 מיליון מ"ר של שטחי משרדים – בעיקר בצפון אמריקה (40%), אסיה־פסיפיק (25%), אירופה, המזרח התיכון ואפריקה (19%) ודרום אמריקה (16%). במסגרת הסקר נשאלו מנהלי נדל"ן תאגידי ומסחרי יותר מ-120 שאלות, והתשובות נותחו לפי מגזרי פעילות: טכנולוגיה (27%), שירותים פיננסיים (21%), מוצרי ושירותי צריכה (21%), תעשייה (14%), מדעי החיים (10%), מוסדות ציבוריים (7%) ושירותי בריאות (7%) .

תפוסה עולה, שטח לעובד יורד

שיעור השימוש בפועל במשרדים (Utilization Rate) עלה ל-54% בחציון הראשון של 2025 לעומת 49% בשנת 2024. היעד שהציבו לעצמם הארגונים הוא לעלות עד ל-79% תפוסה ממוצעת עד סוף השנה, זאת לעומת יעד של 74% ב-2024. בצפון אמריקה נרשמו שיעורי השימוש הנמוכים ביותר: 48% בפועל לעומת יעד של 77%. אמריקה הלטינית בלטה במגמת השיפור שהציגה, מ-51% ל-60%. גם אירופה, המזרח התיכון ואפריקה עלו מ-50% ל-58%, בעוד שאסיה־פסיפיק מציבה את היעד הגבוה ביותר: 83%.

אחת המגמות הבולטות בדוח היא ירידה בגמישות של המודל ההיברידי:49% מהחברות דורשות כיום מספר קבוע של ימי נוכחות במשרד, לעומת 27% בלבד ב-2023. רק 15% מהארגונים ממשיכים לאפשר חופש מלא בבחירת ימי עבודה מהבית – ירידה חדה מ-45% בשנה הקודמת

בעוד שכיום השטח הממוצע לעובד עומד על כ-15.3 מ"ר, בכוונת החברות לצמצמו ל-12.3 מ"ר בלבד עד לסוף השנה. היחס בין מספר עובדים לעמדות עבודה צפוי לעלות מ-1.1 כיום ל-1.3 – מה שיביא לצמצום עמדות עבודה קבועות, ולשילוב מוגבר של חללים משותפים, מרחבי עבודה מודולריים (שניתן להתאים לצרכים משתנים) ועמדות "טאצ'דאון" לעבודה מזדמנת.

מודל העבודה ההיברידית מתייצב – עם פחות חופש לעובדים

אחת המגמות הבולטות בדוח היא ירידה בגמישות של המודל ההיברידי:49% מהחברות דורשות כיום מספר קבוע של ימי נוכחות במשרד, לעומת 27% בלבד ב-2023. רק 15% מהארגונים ממשיכים לאפשר חופש מלא בבחירת ימי עבודה מהבית – ירידה חדה מ-45% בשנה הקודמת.

עוד נמצא כי הארגונים מגיבים לשינויי הרגלי העבודה באמצעות השקעה בתשתיות טכנולוגיות לניהול תפוסה, הזמנת עמדות עבודה ומעקב בזמן אמת. כמו כן, גובר השימוש בעיצוב חללים חדשני הכולל שולחנות מתכווננים (ישיבה ועמידה), חדרי שקט, אזורי רווחה, חדרי מנוחה, חדרי הנקה ומרחבי תפילה.

יניב לוטרינגר, מנכ"ל JLL ישראל: "הדוח משקף את השינוי העמוק שעובר שוק העבודה – חברות מבינות שהשאלה היא לא רק כמה שטח צריך, אלא איך להפוך אותו לנכס שמייצר ערך. אנחנו רואים את זה גם בישראל, במיוחד בקרב לקוחותינו הגלובליים שפועלים כאן" 

למרות המודעות הגבוהה לחשיבות נתוני התפוסה, רק 7% מהארגונים מדרגים את יכולות איסוף הנתונים שלהם כ"מצוינות". 20% מהארגונים כלל אינם מנהלים מדידה שוטפת של נתוני התפוסה. הדוח מדגיש את הצורך באימוץ טכנולוגיות חדשות – כולל מערכות הזמנה חכמות, חיישנים, ושימוש במידע מבוסס תגי כניסה.

83% מהארגונים מחזיקים גם בנכסים טכניים (כגון דאטה סנטרים, מעבדות ומרכזים לוגיסטיים), אך רובם אינם מודדים באופן קבוע את ניצול השטחים הללו – על אף הפוטנציאל הגלום בהם לייעול תפעולי, חיסכון באנרגיה ושיפור ביצועי קיימות.

"משקף את השינוי העמוק שעובר שוק העבודה" 

חברת JLL נוסדה לפני כ-240 שנה ופועלת ביותר מ-80 מדינות. היא מעסיקה כ-110 אלף עובדים, מנהלת כ-427 מיליון מ"ר של שטחים מסחריים, מייצרת הכנסות שנתיות של כ-23.4 מיליארד דולר, חברה במדד FORTUNE 500 ונסחרת בבורסת ניו יורק לפי שווי של כ-12.8 מיליארד דולר. JLL פועלת בישראל מאז 1997 ומונה כיום כ-300 עובדים. היא מעניקה שירותים לחברות גלובליות וללקוחות מקומיים כאחד.

יניב לוטרינגר, מנכ"ל JLL ישראל: "הדוח משקף את השינוי העמוק שעובר שוק העבודה – חברות מבינות שהשאלה היא לא רק כמה שטח צריך, אלא איך להפוך אותו לנכס שמייצר ערך. אנחנו רואים את זה גם בישראל, במיוחד בקרב לקוחותינו הגלובליים שפועלים כאן. המדיניות ההיברידית מקבלת צורה ברורה, עם יעדים מדויקים לתפוסה, צמצום שטחים עודפים והטמעת כלים חכמים למדידה וניהול.

"בעיניי, זה הרגע שבו המשרד מפסיק להיות רק 'תשתית' וחוזר להיות חלק מהאסטרטגיה העסקית – לטובת העובדים, הביצועים והצמיחה".