"העירייה רצתה לקבוע מי יהיה היזם במתחם שיועד ל-3,000 יח"ד. לא נתנו לה"

יישוב סכסוכים, ניהול ותכנון נכון וגם סוגיות שכר טרחה. כל אלה עלו היום במהלך פורום מארגנים שקיים היום (ב') מרכז הנדל"ן . בין הדוברים הבולטים היה היזם ג'קי דרעי, מנכ"ל ומייסד קבוצת ג'ק דרעי יזמות ושיווק נדל"ן, ששיתף מניסיונו בתחום. "יש הרבה אינטריגות של חברות שרוצות להכניס יתד , מחתימות דיירים ותוקעות את הפרויקט. אבל זה לא בא רק מצדן", אמר, "יש לנו פרויקט באריאל בן כ-3,000 יח"ד, הפרויקט הכי גדול בארץ היום. היו לנו הרבה בעיות לאורך הדרך, אחת מהן היתה שהעירייה רצתה להחליט מי יהיה היזם. לפעמים העירייה בוחשת את מי להביא ואת מי לא. אנחנו עמדנו מול זה על הרגליים האחוריות והיינו נחושים לעשות את הפרויקט הזה, ללכת עם האמת שלנו. נלחמתי שם והצלחנו להוציא את הפרויקט לפועל. עכשיו אנחנו מרחיבים את הפרויקט עם רמ"י. מכניסים עוד שטח לא מבוטל שנמצא בצמוד כדי לעשות בינוי-פינו-בינוי".

עוד סיפר דרעי על מקרה נוסף, במסגרתו "חברה שממש חמדה פרויקט בטירת הכרמל, והפעילה עורכי דין. היא החליטה להחתים דיירים מבוגרים מאוד, מעל גיל 70, שבקושי יודעים את השפה העברית, על הסכמים בעברית. הם לא עמדו בקריטריונים של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, לא עשו כנסים, ורשמו להם הערת אזהרה . פה נתקענו. הם באו כדי לתקוע לנו את הבניין באמצע, שלא נוכל לעשות את הפרויקט. אחר כך הם באו בהצעות ובקשות להיות שותפים בפרויקט. אנחנו כמובן לא הסכמנו ועמדנו על שלנו. לדיירים הבאנו עורכי דין שדוברים את השפה, הסברנו להם את כל המערכת. הם הבינו שהוליכו אותם שולל והם חתמו לנו. כמובן שהחברה לא נלחמה איתנו והפרויקט יצא לפועל".

עוד הוסיף דרעי כי "אחד הדברים שאנחנו עושים זה לרכוש דירות במתחם. בפרויקט שאנחנו רוכשים דירות, אנחנו קודם כל נותנים לאנשים את הביטחון שאתה מאמין בפרויקט. זה לא עוד איזה 'חאפר' שבא והחתים אותם. אנחנו הופכים את הדירות שאנחנו קונים למשרדים, מאיישים אותם ונותנים להם מענה בכל זמן נתון. אנחנו חברה היחידה שקונה דירות בכל מתחם, מה שמעיד על חוסן פיננסי.  אנחנו חברה שמחזיקה 40 עורכי דין שעובדים עם המארגנים. אנחנו מעסיקים עורכי דין דוברי רוסית או דוברי אמהרית, ויודעים לתת להם את המענה הזה, לדחוף את הצ'ופצ'יק שחסר להם כדי להגיע לרוב הנדרש".

"דירות התמורה היו גדולות ב-60 מ"ר

דובר נוסף שהשתתף באירוע הוא עורך הדין יוסי סילם – שותף ומייסד משרד סילם, צ'וטוק, שואפני המתמחה בייצוג דיירים. לדבריו, אחד האתגרים המורכבים ביותר אשר עומדים בפני המארגן, הוא איתור מתחם איכותי ובעל כלכליות לקידום פרויקט. "ההמלצה שלנו היא לקחת משרד עורכי דין שיעבוד איתכם בשיתוף פעולה בתחום התכנון והבנייה כדי לחסוך לכם הרבה זמן ועבודה", אומר סילם. "קודם כל אתם צריכים להבין מה הקו הכחול שאתם עומדים לייצר. האם יש צורך לצרף חלקות? להוריד חלקות? מה הערך המוסף של כל אפשרות? צריך להבין האם יש תוכנית מתאר בעיר, ומה היא אומרת על אותו מתחם. להבין מה מסמכי המדיניות העדכנית של העיר באותו אזור. מהו המכפיל הריאלי? מהן המגבלות התכנוניות?".

עוד טען סילם כי "הידע התכנוני שמארגנים רוכשים בשלב המקדמי, נותן לכם אפשרות לעשות תיאום ציפיות עם הלקוחות שלכם, עם הדיירים, מה ראוי לבקש ומה לא. באחד הפרויקטים ייצגנו שמונה דיירים שישבו על שני דונם ואמרו 'טוב, אנחנו תא שטח גדול, אז נבקש תוספת של 25 מטרים, שתי חניות ומחסן'. הפרויקט הזה נגמר בדירה חדשה כאשר הדירות הנכנסות היו בגודל 60 מ"ר והדירות החדשות יצאו עם 120 מ"ר, וזה היה עדיין שווה ליזם. כל זה בגלל  אותו ניתוח מקדמי שעשינו איתם. היו שם גם זכויות בנייה שלא נוצלו.

"כחברת ניהול שנותנת שירות מקצועי לדיירים, אחת הנקודות החשובות שלכם בציר הזמן היא הנקודה של אישור התב"ע לקבלת היתר הבנייה", מסביר סילם. "יש אירוע מאוד מאוד רגיש בחיי הפרויקט - היטל ההשבחה. שימו לב לדיירים שלכם במתחם שמוכרים את הדירות שלהם אחרי אישור התב"ע. לפני שהתקבל היתר הבנייה הם חשופים בוודאות להיטל השבחה . אנחנו מדברים פה על מאות אלפי שקלים של היטל השבחה .

"חמור מכך, היטל ההשבחה שהם משלמים יוצר אירוע רוחבי לכל הפרויקט. כלומר היזם, כשהוא יבוא להוציא את היתר הבנייה ויקבל את השמאות מהוועדה המקומית כדי לשלם את היטל ההשבחה ולהתקדם סוף סוף לבניית הפרויקט, הוועדה תוציא לו שומה, והוא לא יבין מאיפה היא הגיעה. הוועדה תגיד לו: 'אדוני היקר, מה אתה רוצה? אנחנו מסתכלים על אירוע המימוש הקודם שהיה. זה כבר מעשה עשוי'. ולכן שימו לב תהיו ערניים כי לא כל משרדי עורכי הדין עוסקים בתכנון ובניה ולכן הם לא יהיו מודעים באירוע הזה וזה יכול להרוס לכם פרויקט".

"המרכיב העיקרי שחשוב בסיפור הוא לייצר אמון"

את עמדת השלטון המקומי ייצג בדיון עמרי פלדמן, ראש מינהלת ההתחדשות העירונית של יהוד מונוסון. לדבריו," כשרואים את הצד השני, את האינטרסים, את הרצונות ואת הצרכים של כל אחד מהצדדים שנמצאים ושל כל בעלי העניין בתוך המשולש אינטרסים המפורסם שאנחנו מכירים: יזם, רשות מקומית וגופי תכנון ובעלי הזכויות, אפשר לחסוך כל כך הרבה זמן. אנחנו יכולים לקדם את הפרויקטים הללו בצורה הרבה יותר טובה. אז זה שכל אחד רואה את עצמו בתור מרכז המעגל אני חושב שזה יתרון. איפה נמצאת מנהלת? אנחנו רואים את עצמנו בתור מי שמטרתם בין השאר לחבר בין כולם".

לדבריו, "תפקידי המנהלת היא לנהל ולהניע תהליכי התחדשות בעיר בשקיפות מלאה ובאופן מקצועי, יעיל ומהיר, תוך שמירה על האינטרסים הכלל עירוניים והאינטרסים של התושבים  – והכל בהתאם למדיניות העירונית. ללוות את בעלי הדירות בתהליכי ההתארגנות לקראת התחדשות העירונית, לשקף לתושבים מידע מקצועי ואמין, לעמוד בקשר עם היזמים ולקדם תהליכים מול רשויות התכנון. המינהלת מהווה גשר לחיבור בין כל בעלי העניין בתהליך: בעלי דירות, יזמים, עירייה, גופים ממשלתיים ועוד".

"המרכיב העיקרי שחשוב בתוך הסיפור הזה הוא לייצר אמון", אומר פלדמן, "זה הדבר הראשון שאין לאף אחד. אני מגיע לדיירים, הם לא מאמינים לי כי בעירייה הבטיחו להם כבר 20 שנה שיהיה פה פינוי-בינוי. מגיע יזם ואף אחד לא מאמין לו כי הוא רוצה עכשיו רק להרוויח כסף יגיע זה. אנחנו עובדים באמון עם האנשים השונים, אני עובד עם יזמים צמוד ואני עובד עם עורכי דין, מייצגי דיירים ועם הנציגויות באופן צמוד כדי לייצר איזשהו מנגנון של שקיפות".