דיירי בניין אחד מתוך 2 בבית משותף ביקשו להוסיף קומות, שכניהם תבעו. ביהמ"ש הכריע

כאשר מדובר בהגשת תוכנית בנייה במתחם הכולל כמה מבנים, יש חשיבות להבחנה בין " בית משותף " לבין "בית מורכב": "בית משותף" – בניין מגורים שיש בו שתי דירות או יותר, שנרשם בפנקס הבתים המשותפים. כל הדיירים שותפים לרכוש המשותף (גג, קירות, חצר, מעליות, תשתיות ועוד).

"בית מורכב" – כאשר בית משותף מורכב ממספר מבנים או אגפים נפרדים (למשל, מבנים טוריים של קוטג'ים), שלכל אחד מהם כניסה נפרדת או מתקנים נפרדים (מים, חשמל וכדומה). במקרים כאלה, בעלי הדירות יכולים לקבוע בתקנון כי הרכוש המשותף, כולו או חלקו, שבתחומי כל מבנה יהיה צמוד לדירות שבאותו מבנה. לעיתים כל מבנה מנוהל באופן נפרד.

לפי תקנות התכנון והבנייה , כאשר מדובר בתוכנית שמבקשת להוסיף דירות במבנה אחד מתוך בית מורכב, ואין בכך "פגיעה" במבנים האחרים – יידרש רוב רק מבעלי הדירות באותו מבנה, ולא מכלל הדיירים במתחם.

במאמר זה, נסקור את פסק דינו של בית המשפט המחוזי בירושלים, בסוגיה של דרישת רוב להגשת תוכנית תוספת יחידות דיור בבית מורכב. האם יש צורך בהסכמה של בעלי דירות מכלל המתחם, או שמספיקה הסכמה של בעלי הדירות במבנה שבו מבוצעת ההרחבה?

נסיבות המקרה:

במתחם בשכונת רוממה בירושלים קיימים שני מבנים טוריים של קוטג'ים הבנויים זה מול זה. בעלי שלוש מתוך חמש דירות באחד המבנים יזמו תוכנית להרחבת יחידות דיור קיימות ולהוספת שתי קומות למגורים. דיירים מהמבנה שממול - הרשום יחד עמו כבית משותף מורכב - התנגדו לתוכנית, בטענה כי יש לראות את כלל המתחם כיחידה אחת לצורך חישוב הרוב הנדרש לפי התקנות, וכי לא הושגה הסכמה של 60% מכלל בעלי הדירות. 

השאלה המשפטית:

האם יש צורך בהסכמה של 60% מבעלי הדירות בכלל המתחם, או שמספיקה הסכמה של 60% במבנה הספציפי בלבד, שבו מבוצעת ההרחבה – כל עוד אין "פגיעה" במבנים האחרים?

החלטת בית המשפט:

בית המשפט דחה את העתירה, בקובעו כי לא נדרשת הסכמת רוב מכלל בעלי הדירות במתחם, אלא רק מבעלי הדירות במבנה הספציפי שבו חלה ההרחבה. וזאת כאשר אין "פגיעה" במבנה השני. נקבע כי מדובר בבית מורכב כהגדרתו בסעיף 59 לחוק המקרקעין, וכי שיעור ההסכמה שהוצג (60% ויותר במבנה הרלוונטי) עומד בדרישות תקנות התכנון והבנייה (בעל דירה רשאי להגיש תכנית בבית משותף), תשע"ו-2016. 

עוד נקבע כי טענות העותר בנוגע לשינוי צביון הרחוב, יצירת עומס תחבורתי ועומס על תשתיות, הסתרה ומניעה של אור, אוויר, נוף ופרטיות – עוסקות בשיקולים תכנוניים מקצועיים המצויים בסמכות מוסדות התכנון. הוועדה בחנה את הדברים וקבעה כי התוכנית תואמת את מדיניותה, אינה חורגת מהסביבה, ואינה פוגעת פגיעה מהותית.

בית המשפט הדגיש, כי לעותר אין זכות לקיבוע מצב קיים, וכי לנוכח הצורך בהוספת יחידות דיור בירושלים – החשש מפני שינוי אינו מהווה עילה להתערבות. ככל שתיגרם פגיעה ממשית - ניתן יהיה לבחון זאת במסלול הפיצוי על פגיעה מתוכנית, הקבוע בסעיף 197 לחוק התכנון והבנייה. עוד נדחתה בקשת העותר לרשות ערר, ונקבע כי מדובר בתוכנית נקודתית ללא השלכת רוחב עקרונית או רגישות ציבורית המצדיקה דיון במועצה הארצית.

עת"מ (מינהליים י-ם) 45282-04-24 כרמי ילין נ' ועדה מחוזית ירושלים (נבו 5.3.2025) 

הכותבת היא עו"ד במשרד גינדי כספי ושות', המתמחה בנדל"ן תכנון ובניה. עריכה: עו"ד שרון אפריון.