כפר הנופש שבוטל בפלמחים: היזמים צפויים לקבל כ־95 מיליון ש"ח מהמדינה

מה הפיצוי שישולם לחברות מעוז דניאל ואוולון מיזמי נדל"ן, לאחר שהמדינה החליטה לבטל את כפר הנופש בפלמחים לטובת גן לאומי? זו הסוגיה שעמדה בפני ועדת ערר לפיצויים והיטלי השבחה מחוז מרכז, שקבעה בחודש האחרון כי יידחו רוב ההשגות שהגישו החברות ומנגד רשות הטבע והגנים והוועדה המקומית שורקות - על החלטת השמאי המייעץ על פיצוי בגובה 95.6 מיליון שקל. 

ב–2004 זכו החברות במכרז שפרסמה רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) לרכישת קרקע בת 75 דונם בחוף פלמחים, שייעודה תיירות ונופש, תמורת 8.3 מיליון שקל. לאחר זכייתן, נערכה על ידן תוכנית בינוי להקמת כפר נופש, ובמקביל נדרשו החברות על ידי מוסדות התכנון לביצוען של עבודות תכנון ופיתוח שונות בעלות נוספת של מיליוני שקלים. ב–2007 אושרה התוכנית סופית על ידי הוועדה המחוזית, ולפני קבלת היתר בנייה —נפתח מאבק ציבורי נגד בנייה במקום.

להחלטת ועדת הערר מחוז מרכז לחצו כאן

גם דו"ח מבקר המדינה מ-2009 מתח ביקורת על אישור התוכנית לכפר הנופש על ידי מוסדות התכנון וקרא לבחינת הנושא מחדש על ידי היועץ המשפטי לממשלה. התוכנית בוטלה סופית ב-2017 וביטולה הותנה בכתב שיפוי מרשות הטבע והגנים. לאורך השנים מנעו גופי התכנון מהחברות היתרים בשטח התוכנית. לאחר הליכים משפטיים ארוכים קבעה ב-2022 ועדת ערר מחוזית במשרד האוצר כי החברות זכאיות לפיצויים ובעקבות החלטת ועדת ערר לפיצויים והיטלי השבחה מחוז מרכז, מונה אלדד חיימי כשמאי מייעץ, והעריך את שווי הפגיעה בסך של 95.6 מיליון שקל, לעומת 176.5 מיליון שקל שדרשו החברות. 

בעקבות השגות הצדדים על השומה המייעצת, קיימה ועדת הערר מחוז מרכז לפיצויים והיטלי השבחה  בראשות עו"ד יוני שוורץ, שני דיונים לצורך קבלת הכרעה בהשגות הצדדים. ועדת הערר דחתה את רוב ההשגות ובראשן את ההשגות לטווח השנים 2016-2018,  שקבע השמאי לצורך חמש עסקאות משוות.

ועדת הערר קבעה שעסקה שהתרחשה בחוף דור, שלה ניתן משקל 50%, תחזור בהסכמת הצדדים אל השמאי המייעץ וכל אחד מהצדדים יוכל לחדד את טענותיו. לגבי עסקה נוספת בעיר ימים נתניה, טענו המשיבות כי השמאי שגה במספר פרטים, ואחד מהם הוא נושא הזמינות: לטענת הוועדה המקומית ורשות הטבע והגנים, בנכס מושא הערר יש היעדר זמינות, בעוד הקרקע בעסקת עיר ימים נתניה שווקה כזמינה,

אולם השמאי המייעץ שגה מבחינה עובדתית, והתייחס באופן הפוך להבדלי הזמינות, וכתוצאה מכך קבע מקדם התאמה שגוי. ועדת הערר קבעה כי השמאי המייעץ יתבקש להבהיר מדוע הוא קבע כי עסקת עיר ימים נתניה אינה זמינה בעוד העסקה מושא הערר הינה זמינה, ולצורך מתן הבהרתו בעניין זה, יוכלו הצדדים להעביר אליו את טענותיהם. נציין כי אומנם מדובר רק בהחלטת ביניים אך לאור דחיית רוב ההשגות, הסכומים יהיו כפי הנראה קרובים יותר לשומה שקבע השמאי המייעץ מאשר להערכות הצדדים. את החברות ייצג עו"ד אייל מאמו. את הוועדה מקומית שורקות עו"ד גדי טל, את רשות הטבע והגנים עו"ד שלום זינגר.

"בדיקה מראש הייתה חוסכת את הפיצויים מכספי הציבור"

עו"ד צבי שוב , מומחה לתכנון ובנייה, מסביר כי בית המשפט העליון כבר פסק בעבר כי בעת שקילת הליכי תכנון, יש לשקול שיקולים כלכליים. "בדרך כלל הכוונה היא לבדוק מראש ישימות תכנית, שכן תכנית לא כלכלית לא תמומש, אבל הדבר גם רלוונטי לאישור או לביטול תכניות, כשהמשמעות היא תשלום פיצויים וגרימת נזק רב לפרט וגם לקופה הציבורית.

עו"ד צבי שוב , מומחה לתכנון ובנייה: "לו היה נבדק מראש טרם אישור התכנית שקיימת ישימות לבניית כפר נופש במקום, היה נחסך נזק וכסף רב שמשולם לבסוף על ידי הקופה הציבורית, כלומר על ידי כולנו" 

"לפני למעלה מעשור ביטל בג"ץ תוואי משמעותי של כביש רוחב 9 בחלקו המערבי בסמוך לחדרה, שאמור היה לחבר בין כביש 4 לכביש 2, וזאת 5 שנים לאחר אישור התכנית, תוך שקיבל את עתירת הארגונים הירוקים שטענו לפגיעה בסביבה. המשמעות הייתה, מעבר לעובדה שכביש הרוחב נותר חלקי שכן אמור היה לחבר בין כביש 6 ועד לכביש 2 - שאינספור כספים הלכו לאיבוד ונגרם נזק רב לבעלים ששינו את ייעוד חלקותיהם. לו הייתה מתקבלת החלטה בסמוך למועד אישור התכנית, הנזק היה פוחת משמעותית".

עורך דין צבי שוב . צילום: ליאת מנדל

גם פה בעניין פלמחים, מסביר עו"ד שוב, "נמכרו זכויות ליזם להקמת כפר נופש ורק אחר שנים רבות והוצאות מרובות, ואחר גרירת רגליים גדולה, שונה מחדש ייעוד הקרקע ובוטל הכפר, והיזם הזוכה תבע את ירידת ערך המקרקעין בשל שינוי הייעוד וביטול אפשרות הקמת כפר הנופש, תביעה שאינה תביעה נזיקית רגילה, אלא של פגיעה בזכויותיו והפחתת שווי הקרקע.

"גם פה, לו היה נבדק מראש טרם אישור התכנית שקיימת ישימות לבניית כפר נופש במקום, או שבירור וביטול התכנית לכפר נופש על ידי תכנית שמשנה את הייעוד היו מבוצעים בתוך זמן קצר, היה נחסך נזק וכסף רב שמשולם לבסוף על ידי הקופה הציבורית, כלומר על ידי כולנו. מן הראוי שתהיה בחינה ראויה מראש, וגם אם נפלה טעות, זו תתוקן מייד, אחרת כולנו משלמים את המחיר".