איחור במסירה, עוגמת נפש וחניות: היזמית חויבה לשלם לדיירים יותר ממיליון וחצי שקל

פסק בוררות שניתן לאחרונה על ידי עו"ד אבישי חלפון, קבע כי חברת רודן קורפ, חברה יזמית אשר התקשרה עם דיירי בניין בכפר סבא לביצוע פרויקט תמ"א 38 /1, תשלם כ-1.6 מיליון שקל (כולל ריבית והצמדה) ל-16 בעלי דירות בבניין בגין איחור בהשלמת עבודות הבנייה בפרויקט. מנגד קבע הבורר כי בתביעה נגדית על סך של כ-5 מיליון שקל שהגישה החברה נגד דיירי הביניין, האחרונים ישלמו לחברה כ-18 אלף שקלים בגין עיכוב שנגרם לביצוע העבודות ונמצא באחריותם של הדיירים, ובגין תשלום דמי אחזקה של מעלית שבוצע על ידי החברה היזמית בפרויקט. לאחר קיזוז קבע הבורר כי חברת רודן קרופ תשלם לדיירים סכום של כ-1.58 מיליון שקל. 

כאמור מדובר בפרויקט מסוג תמ"א 38 /1 (חיזוק ועיבוי) שבו התקשרו 16 דיירי בניין ברחוב המפלס 1 בכפר סבא עם חברת רודן קורפ. ההתקשרות בין הצדדים החלה בנובמבר 2015 כאשר היתר הבנייה התקבל בינואר 2018. עבודות הבנייה החלו חודש לאחר מכן. במסגרת ההתקשרות בין הצדדים הוסכם כי החברה היזמית תבצע עבודות שיפוץ וחיזוק קונסטרוקטיבי של הבניין וששטח הדירות יוגדל ויתווסף חדר ממ"ד בגודל של 12 מ"ר. כמו כן, הוסכם שיישמרו 12 מקומות חנייה לדיירי הבניין, שיוקם מחסום חשמלי בכניסה לחנייה וכן הוסכם שתיבדק האפשרות לבנות מחסנים.

לפסק הבוררות לחצו כאן 

במסגרת ההתקשרות בין הצדדים החברה היזמית התחייבה לסיים את ביצוע כלל העבודות הבנייה תוך 20 חודשים ממועד תחילת עבודות הבנייה ובנוסף נקבע "גרייס" של 60 ימים נוספים לסיום עבודות הבנייה. הצדדים הסכימו כי במידה שעבודות הבנייה לא יסתיימו לאחר תקופת הארכה, אזי יהיה על הנתבעת לשלם לכל בעל דירה בפרויקט פיצוי מוסכם בסך 100 שקל לכל יום איחור. כן נקבע, כי במידה שהאיחור יעלה על 6 חודשים, לאחר תקופת הארכה, קרי איחור של למעלה מ-8 חודשים, הדבר יהווה הפרה יסודית של ההסכם ויזכה את בעלי הדירות ב-300 אלף שקל. 

על פי פסק הבוררות, טופס 4 התקבל באוגוסט 21' ותעודת גמר ניתנה בנובמבר 21'. במילים אחרות, טופס 4 ניתן 22 חודשים לאחר מועד המסירה החוזי ותעודת גמר ניתנה 25.5 חודשים לאחר מועד המסירה החוזי. עובדה זו לטענת התובעים מצביעה על כך שהחברה היזמית איחרה באופן דרמטי במסירת הפרויקט. זאת ועוד, טענו התובעים (13 דיירים מתוך 16 כאשר שלושה דיירים לא רצו להשתתף בתביעה), באמצעות בא כוחם עו"ד דין סיני, כי לא הוקם מחסום כניסה/יציאה לחנייה; לא נמסרו להם מחסנים על אף שהאפשרות לבנייתם נבדקה ונמצאה חיובית; לא הושמש המרתף ולא הוקם מעקה למדרגות בירידה למרתף.

הדיירים טענו כי לא הוקם מחסום כניסה/יציאה לחנייה; לא נמסרו להם מחסנים על אף שהאפשרות לבנייתם נבדקה ונמצאה חיובית; לא הושמש המרתף ולא הוקם מעקה למדרגות בירידה למרתף. בכל הנוגע לחניות טענו התובעים כי נמסרו להם 11 חניות במקום 12 וזאת חרף ההסכם

בכל הנוגע לחניות טענו התובעים כי נמסרו להם 11 חניות במקום 12 וזאת חרף ההסכם. בנוסף, טענו התובעים כי "הנתבעת התעשרה שלא כדין על חשבון התובעים עת השתמשה במים ובחשמל בבניין בעת ביצוע עבודות הבניין." לאור כך ביקשו התובעים פיצוי כולל על סך 3.254 מיליון שקל בתוספת הפרשי הצמדה וריבית. 

היזמית הגישה תביעה שכנגד ב-4.8 מלש"ח 

הנתבעת מצידה, קרי החברה היזמית רודן קורפ, באמצעות בא כוחה משרד עורכי הדין מנשה, דורסט ושות', טענה כי העיכוב במסירת הפרויקט נבע דווקא בגלל הדיירים ש"עיכבו את חתימתם על הסכם הליווי, הערימו קשיים במהלך הפרויקט כאשר סירבו ליתן לעובדי הנתבעת להיכנס לדירותיהם, לא שיתפו פעולה עם הנתבעת תוך שביצעו שינויים ושיפוצים בדירותיהם, והכל בניגוד להסכם". כמו כן טענה הנתבעת כי אירועים שונים שהם בגדר "כוח עליון" מנעו ממנה לסיים את העבודות בזמן. הנתבעת הדגישה כי במהלך העבודות בפרויקט התרחשו עיכובים תכנוניים נוספים ובין היתר: עיכוב של חברת החשמל; עיכובים שנוצרו בשל העבודה שנציגי עירייה לא קיבלו קהל; ספקי בניה שהתקשו לספק שירות מיטבי ועבודה בקפסולות לאור תקופת הקורונה.

החברה היזמית לא הסתפקה בהצגת טיעוני הנגד לטענות שהופנו אליה על ידי הדיירים והגישה תביעה שכנגד על סכום של 4.8 מיליון שקל. בתוך כך הוגשו בקשות לפיצוי של 2.6 מיליון שקל עבור הרחבת הדירות בשטח גדול יותר לכל דירה והעלאת שווי הדירות, פיצוי של 650 אלף שקל עבור עלות תקורות ניהול נוספות עקב התמשכות לוח הזמנים ב-6.5 חודשים לאור הפרעות, לטענתם, של דיירי הבניין ועבודות שבוצעו בדירותיהם בניגוד להסכם. בין היתר דרשה החברה פיצוי של 600 אלף שקל עבור נזק שנגרם לה עקב סירוב דיירי הבניין לחתום על מסמכי הליווי הבנקאי ודחיית תחילת הבנייה בפרויקט ופיצוי של 500 אלף שקל עבור פגיעה במוניטין ועוגמת הנפש.

עו"ד דין סיני (רז רוגובסקי)

הבורר קיבל את רוב טענות הדיירים ופסק להם פיצוי כולל של 1.58 מיליון שקל (כולל ריבית והצמדה), המחולק בין פיצוי בגין איחור, הפיצוי המוסכם, פיצוי על חניות ומחסנים, וכן 65,000 שקל על עוגמת נפש, צער ואובדן הנאה. מנגד, בתביעה שכנגד התקבל סכום זניח של כ-18 אלף שקל לטובת רודן קורפ. לאחר קיזוזים, חויבה החברה היזמית לשלם לדיירים סכום כולל של כ־1.586 מיליון שקל בצירוף הצמדה וריבית כחוק, וכן 75,000 שקל הוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד.

עו"ד דין סיני, בא כוחם של דיירי הבניין, בירך על פסק הבוררות והגדיר אותו "חשוב, מקיף וצודק מאין כמוהו, אשר מדבר בעד עצמו. בפסק הבוררות, טענות מרשיי, הדיירים, התקבלו כמעט ברובן המכריע, בעוד שהתביעה שכנגד שהוגשה על-ידי החברה היזמית, נדחתה ברובה המכריע. התביעה שכנגד, שהוגשה בסכום אסטרונומי נועדה להכביד על הדיירים ולהניא אותם מבירור התביעה המוצדקת שלהם - ניסיון שהעלה חרס. פסק הבוררות מצביע מעבר לכל ספק, כי כל הטענות המעושות שהועלו נגד הדיירים על מנת לרפות את ידיהם, היו חסרות כל בסיס". 

הוא הוסיף כי "חשוב לציין, שלהבדיל מרוכשי דירות חדשות, הנהנים מהגנות קוגנטיות (הגנות שהחוק לא מאפשר לסטות מהן או לוותר עליהן) מכוח חוק המכר (דירות), ההגנה על זכויות הדיירים 'הוותיקים' בפרויקטי תמ"א 38 (שמתגוררים בדירותיהם בזמן ביצוע העבודות), נסמכת בעיקר על הסכם התמ"א עצמו. מכאן, החשיבות המכרעת בניסוח הסכם התמ"א באופן שיעגן ויבטיח את זכויות הדיירים. חשוב שהדיירים יהיו ערניים לזכויותיהם ויעשו שימוש מושכל בזכויות המשפטיות המגיעות להם. הדבר מבטיח לא רק את הצלחת הפרויקט, אלא גם את התוצאה הרצויה עבורם".