מבוכה בוועדת הערר: איך לחשב היטל כשהתוכנית המשביחה אושרה ללא סמכות?

ועדת הערר המחוזית של מחוז הדרום, בראשותו של עו"ד עמית אופק, פרסמה השבוע החלטה בסוגיה נדירה למדי, והיא כיצד יש לחשב היטל השבחה כאשר התוכנית המשביחה אושרה על ידי הוועדה המקומית ככל הנראה בחריגה מסמכות.

לקריאת ההחלטה המלאה הקליקו כאן

את הערר הגישה חברת ד.א.א.ר ישראל בע"מ נגד הוועדה המקומית אשקלון, זאת בעקבות שומת היטל השבחה שהנפיקה הוועדה בעקבות מתן היתר שאפשר להוסיף למבנה קיים שבבעלותה זכויות בנייה בהיקף של 645 מ"ר. ההיתר, שניתן עבור בניין משרדים ברחוב העוז בעיר, בשל אישורה של תכנית משביחה, אפשר הוספת אגף חדש לבניין.

בעקבותיו הנפיקה הוועדה המקומית אשקלון שומת היטל על סך כ-1.1 מיליון ש"ח, העוררת הגישה שומה נגדית על סך כ-142 אלש"ח בלבד, והשומה המכרעת עמדה על כמיליון שקלים, כלומר נטתה משמעותית לטובת עמדת הוועדה המקומית. על שומה זו הוגש הערר.

במהלך הדיון מצאה ועדת הערר כי קיים קושי להצביע על מקור הסמכות להענקת תוספת השטחים במסגרת ההיתר שהונפק, מאחר ושטחי שירות הוספו למבנה בהיתר בהתאם להוראות המעבר לתקנות התכנון והבניה ( חישוב שטחים בתכניות והיתרים) התשנב- 1992 וכך נוצר פער בין השטחים שנבנו בהיתר ובין השטחים המאושרים מכוח התכנית הקודמת. לאור הממצא לפיו ככל הנראה לא הייתה הוועדה המקומית מוסמכת להוסיף שטח של 645 מ"ר בתוכנית, עלתה השאלה כיצד לחשב היטל השבחה בגין שטחים שנוספו בחוסר סמכות.

ועדת הערר בחרה בגישת הביניים 

ועדת הערר פירטה שלוש דרכים לחישוב. הראשונה - גביית היטל השבחה בגין כלל השטחים שנוספו (645 מ"ר), כפי שדרשה הוועדה המקומית. השנייה - גביית היטל ההשבחה בגין 99 מ"ר (מאחר ושטחי השירות נוספו מכוח ההיתר ולא מכוח תכנית, וזהו השטח שהוסף בפועל בתכנית החדשה) ובהתאם לעמדת העוררת. גישת שלישית שגובשה ע"י הוועדה היא גישת ביניים – חישוב ההשבחה לפי מקסימום השטח שהוועדה המקומית היתה מוסמכת להוסיף בתכנית – 20% משטח המגרש או 500 מ"ר לפי הקטן מביניהם, ובמקרה זה – 347 מ"ר.

עו"ד איילת צור (איתמר סיידא)

לאחר שבחנה את האפשרויות, החליטה ועדת הערר שהגישה שיש לנקוט בה היא גישת הביניים. "אנו ערים לקושי שקיים בתוצאה זו", כתבה הוועדה, "אך לנגד עינינו עומדים שני שיקולים – האחד הוא כי עלינו לבחון את תוספת הזכויות שהביאה התוכנית שבסמכות מקומית מתוך הנחה שהתוכנית אושרה כדין ועל פי מקסימום הזכויות שניתן לאשר בסמכות מקומית. השיקול השני הוא שלא ניתן להסתמך על היתרי הבניה שניתנו כמקור סטטוטורי לשטחי השירות שאושרו במצב הקודם ועל כן אנו סבורים כי נכון לנקוט בגישת הביניים חרף המורכבות הנובעת ממנה".

עו"ד איילת צור, שותפה וראש מחלקת תכנון ובניה במשרד גינדי, כספי ושות': "ועדת הערר קובעת כי תוספת שטחי השירות בהיתר מהווה בפועל תוספת שטח בתוכנית המשביחה, ולכן יש לחשבה במסגרת ההשבחה, ולגבות בגינה היטל השבחה  בדיעבד. ספק אם זו היתה כוונת הוראות המעבר בתקנות חישוב השטחים"

לדברי עו"ד איילת צור, שותפה וראש מחלקת תכנון ובניה במשרד גינדי, כספי ושות', "מדובר במקרה ייחודי שבו נדרשה ועדת הערר לחשב השבחה כתוצאה מכניסתה לתוקף של תוכנית, כאשר קיים ספק גדול לגבי סמכות הוועדה המקומית לאשר את התכנית המשביחה. מהחלטת ועדת הערר עולה כי הפער בין השטחים במצב הקודם ובמצב החדש נובע בין היתר מתוספת שטחי שירות, אשר נוספו בהיתר, מכוח הוראות המעבר בתקנות חישוב שטחים.

"ועדת הערר מציעה שלושה מתווים לחישוב ההשבחה ובוחרת במתווה המייצג גישת ביניים, ולפיו ההשבחה תחושב בהתאם לשטח שהוועדה המקומית מוסמכת לאשר בתוכנית. למעשה, קובעת ועדת הערר כי תוספת שטחי השירות בהיתר מהווה בפועל תוספת שטח בתוכנית המשביחה, ולכן יש לחשבה במסגרת ההשבחה, ולגבות בגינה היטל השבחה  בדיעבד. ספק אם זו היתה כוונת הוראות המעבר בתקנות חישוב השטחים".