במחיר 1.3 מלש"ח לדירת יד שנייה: השכונה על כביש 4 שצפויה להתחדש לחלוטין תוך עשור

בכל שבוע מרכז הנדל"ן מנתח לעומק שכונה שמתקיים בה פיתוח נדל"ני משמעותי באמצעות המערכת המקצועית של אתר מדלן. תנודות המחירים, הפרויקטים החדשים, היזמים הפועלים בהן ועוד. והפעם: גני אלון-הזיתים, חדרה.

שכונת גני אלון - הזיתים ממוקמת במרכז חדרה, מערבית לכביש 4 ושכונות האוצר ורמב"ם, צפונית לשכונת בית"ר, ודרומית למסילת החוף. מדובר בשכונה ותיקה יחסית שנוסדה ב-1982 וכוללת בעיקר בנייה רוויה של בניינים בני עד כ-8 קומות. חדרה עוברת בשנים האחרונות תנופה של בניה חדשה, אבל גם ההתחדשות העירונית לא פסחה על העיר שבצפון השרון, ומרכז העיר הוותיק עובר שינוי נרחב עם עשרות פרויקטים חדשים. גם בגני אלון - הזיתים מתוכננים פרויקטים שישנו את פני השכונה ויוסיפו לה אלפי דירות חדשות. השכונה שכוללת כיום כ-3,500 תושבים, צפויה להכפיל את עצמה פי ארבעה בתוך עשור ולהגיע ליותר מ-12 אלף תושבים. 

רשת הרחובות בשכונה דלילה, ויש ממנה יציאות רק לכיוון מזרח ודרום בגלל שמסילת הרכבת מהווה חסימה כלפי צפון, אך השכונה צמודה לכביש 4 הבין-עירוני ולציר העירוני הראשי לכיוון מזרח ומערב, שמאפשר גישה מהירה יחסית גם לכביש החוף. עם זאת, בעתיד צפויה כאמור תוספת של אלפי דירות בשכונה ועשרות אלפים בעיר, ואיתן צפויים עומסים כבדים בצירים אלה בשעות העומס. בתוך השכונה עובר קו אוטובוס בודד שמגיע לתחנת הרכבת ולתחנה המרכזית, והוא פועל כל חצי שעה. ברחובות הראשיים שמקיפים את השכונה פועלים קווים עירוניים ובין-עירוניים רבים, בין היתר לתל אביב, חיפה, נתניה ואור עקיבא, אך רובם פועלים בתדירות נמוכה. תחנת הרכבת העירונית נמצאת במרחק הליכה של בין 10-20 דקות מהשכונה.

בין החציון הראשון של 2024 לחציון הראשון של 2025, נרשמה בשכונה עליה של כ-1% במחיר ממוצע של דירה, לצד עליה של כ-129% בכמות העסקאות בין התקופות. זאת לעומת עלייה של כ-3% במחיר דירה בכל חדרה באותה תקופה, אם כי בעיר עצמה לא נרשם שינוי בכמות העסקאות בין התקופות. וכמה תעלה לכם דירה בשכונה הוותיקה? על דירת 3 חדרים חדשה בגני אלון - הזיתים תשלמו בממוצע 1.971 מיליון שקל, על דירת 4 חדרים חדשה תשלמו 2.396 מיליון שקל ועל דירת 5 חדרים חדשה תשלמו בממוצע 2.741 מיליון שקל. דירת 3 חדרים יד שנייה תעלה לכם בממוצע 1.308 מיליון שקל. מדובר במחירים שזולים בכעשרה אחוזים לעומת הממוצע בחדרה. 

כרטיס ביקור - חדרה

מיקום: צפון השרון 

תושבים (2024): 107,200

גידול אוכלוסייה (2024): 0%, ריבוי טבעי 713, מאזן הגירה פנימית 99, מאזן הגירה בינלאומי 266-

מדד חברתי-כלכלי (2021): אשכול 6 מתוך 10

כמות עסקאות לרכישת דירה:חציון 1 2024 - 607 עסקאות, חציון 1 2025 - 605 עסקאות  (*עסקאות חלקיות בלבד מיוני 2025)

שינוי שנתי במחירי הדירות: עליה של כ-3% בין חציון ראשון 2024 לבין חציון ראשון 2025 לפי מחיר ממוצע לדירה, ללא שינוי במחיר הממוצע למ"ר, ללא שינוי בכמות העסקאות בעיר בין התקופות.

מוקדי בנייה חדשה: 

• שכונת הפארק (כ-2,100 יח"ד - מאוכלסת ברובה, אך נשארו עוד בניינים ספורים לבנייה)

• עין הים (כ-1,500 יח"ד במגדלים וצמודי קרקע במערב העיר)

• שדרות מנחם בגין (בניינים רבי קומות לאורך השדרה המובילה לים)

מוקדי התחדשות עירונית : 

• מרכז העיר (53 פרויקטי התחדשות עירונית ) 

• רמב"ם (9 פרויקטי התחדשות עירונית )

מוקדי פיתוח עתידיים: 

• רובע הים (צפונית לגבעת אולגה) - רובע חדש עם כ-10,000 יח"ד לאורך חופי הים התיכון

• מתחם 15 (צפונית לבית אליעזר) - שכונה חדשה עם כ-3,200 יח"ד

• שכונת הפארק - מתחמי מגורים חדשים דרומית לשכונה הקיימת עם כ-7,850 יח"ד

• שכונת הפרפרים - שכונה חדשה בצפון העיר עם כ-3,250 יח"ד

• מתחם 24 - שכונה חדשה דרומית לשכונת בית"ר עם כ-5,200 יח"ד

• מתחם 27 - אזור תעסוקה חדש מערבית לתחנת הרכבת ויער חדרה

• מתחם 28 - שכונה חדשה בדרום העיר עם כ-2,200 יח"ד

• מתחם תנופורט - מתחם מעורב שימושים סמוך לתחנת הרכבת עם כ-660 יח"ד ותעסוקה

• שכונת מגורים ליד נחל חדרה - שכונה חדשה בצפון העיר עם כ-1,175 יח"ד

• מתחם פרדס טיכו - שכונה חדשה בצפון העיר עם כ-685 יח"ד

• מתחם 08 - שכונה חדשה דרומית לעין הים עם כ-1,500 יח"ד

• מתחמים 13,14 - שכונה חדשה בצפון העיר עם כ-2,100 יח"ד 

• מתחם 17 - שכונה חדשה בדרום העיר עם כ-1,550 יח"ד

• מזרח בית אליעזר - שכונה חדשה במזרח העיר עם כ-7,000 יח"ד

• התחדשות עירונית במרכז העיר - תוספת של כ-4,175 יח"ד 

• התחדשות עירונית ברמב"ם - תוספת של כ-3,725 יח"ד

• התחדשות עירונית בגני אלון - תוספת של כ-3,400 יח"ד 

• התחדשות עירונית בפאר - תוספת של כ-2,175 יח"ד

• התחדשות עירונית בגבעת אולגה ג ו-ד - תוספת של כ-2,000 יח"ד

• התחדשות עירונית בגבעת אולגה א ו-ב - תוספת של כ-1,400 יח"ד

מספר היתרים בשנה האחרונה: 

תמא 38/2 (הריסה ובנייה) - 1 פרויקט שקיבל היתר 

בניה חדשה - 9 פרויקטים שקיבלו היתר 

שכונת גני אלון-הזיתים - תעודת זהות

מיקום: מרכז העיר, מערבית לכביש 4 ושכונות האוצר ורמב"ם, צפונית לשכונת בית"ר, ודרומית למסילת החוף

מספר תושבים (נתוני מפקד 2022): 3,250

מספר תושבים צפוי (2035, הערכה): 12,500

מספר דירות (2024, נתוני למ"ס): 1,237

מספר דירות צפוי (2035, תכנון): 4,724

מדד חברתי-כלכלי (2021): אשכול 3 מתוך 10

רמת נגישות של כבישים: סבירה - רשת הרחובות בשכונה דלילה, ויש ממנה יציאות רק לכיוון מזרח ודרום בגלל שמסילת הרכבת מהווה חסימה כלפי צפון, אך השכונה צמודה לכביש 4 הבין-עירוני ולציר העירוני הראשי לכיוון מזרח ומערב, שמאפשר גישה מהירה יחסית גם לכביש החוף. עם זאת, בעתיד צפויה תוספת של אלפי דירות בשכונה ועשרות אלפים בעיר, ואיתן צפויים עומסים כבדים בצירים אלה בשעות העומס.

רמת נגישות תחב"צ: סבירה - בתוך השכונה עובר קו אוטובוס בודד שמגיע לתחנת הרכבת ולתחנה המרכזית, והוא פועל כל חצי שעה. ברחובות הראשיים שמקיפים את השכונה פועלים קווים עירוניים ובין-עירוניים רבים, בין היתר לתל אביב, חיפה, נתניה ואור עקיבא, אך רובם פועלים בתדירות נמוכה. תחנת הרכבת העירונית נמצאת במרחק הליכה של בין 10-20 דקות מהשכונה.

רמת נגישות שבילי אופניים: סבירה - בשכונה עצמה אין שבילים, אך שביל מעבר לרחוב שמועני מגיע לתחנת הרכבת, וכן לקניון מול החוף ולגבעת אולגה. בעתיד מתוכננים שבילים בדרום השכונה במסגרת התחדשות עירונית שתצא לפועל בשנים הקרובות, וכן ברחובות של לב העיר ממזרח לשכונה, אך לא ידוע מתי הם יצאו לפועל. 

מוקדי משיכה: 

• קאנטרי ספורטלנד

סקירת השוק 

שינוי מחירים (חציון 1 2024 לעומת חציון 1 2025): עליה של כ-1% במחיר דירה. עליה של כ-129% בכמות העסקאות בין התקופות.

מספר היזמים הפועלים כיום בשכונה? 2 יזמים (לא כולל יזמות פרטית)

בבנייה

מגדלי איתי חברה לבנייה והשקעות בע"מ- בניה חדשה

בתכנון

אאורה מחדשים את ישראל בע"מ - בניה חדשה

סך המלאי הנמצא כעת בבנייה/בתכנון: כ-154 דירות

היצע עתידי לפי תכניות מאושרות: 1,849 יח"ד 

היצע עתידי לפי תכניות מקודמות: 1,638 יח"ד 

למעבר למערכת המקצועית של אתר מדלן