עיריית חיפה נגד התוכנית של קרדן שאושרה להפקדה: "המכפילים גבוהים מדי"

הועדה המקומית לתכנון ובנייה חיפה תדון היום (ד') בהמלצתה של מהנדסת העיר, אדריכלית אורית מרץ, להתנגד להמשך קידום תוכנית מתחם ההגנה-יואב בשכונת קריית אליעזר בעיר, וזאת לאחר שהתוכנית אושרה להפקדה ביולי האחרון בוועדה המחוזית חיפה. הסיבה להתנגדות של מרץ היא המכפילים הגבוהים של התוכנית, שביוזמת קרדן נדל"ן , שעומדים על 4.83, וזאת בניגוד למכפילים שהוגדרו בתוכנית האב לשכונה שאושרה בוועדה המקומית, שהתייחסה למכפיל של 3.5. 

מדובר בתוכנית ביוזמת קרדן נדל"ן אשר משתרעת על שטח של 8.5 דונם וממוקמת בין הרחובות ההגנה ויואב בשכונת קריית אליעזר. במסגרת התוכנית צפויים לההירס חמישה מבנים ובהם 98 יח"ד קיימות. במקומם צפויים לקום שני מגדלים בני 33 קומות, להם מבנה מסד מקשר בן 6 קומות, ומבנה נפרד בן 10 קומות.

במסמכי הרקע לקראת הדיון כתבה מרץ כי בכל התכניות בקריית אליעזר, המכפילים שאישרה הועדה המקומית הלכו וירדו. "כך, החל מ-4.5 בתכנית רוטשילד וכלה ב-3.83 בתכנית מתחם 8. הווה אומר, המכפיל הינו חריג לתכנית שמגיעה להפקדה השנה ואינו תואם את מדיניות העירייה, הגם שהמתחם הינו סטנדרטי לחלוטין, לא מציע תועלות ציבוריות מיוחדות ואינו חוסה תחת מעמד חריג. בנוסף, אם יאושרו בשכונה מתחמים במכפילים העולים בהתמדה מהמכפיל המומלץ בתכנית האב, התשתיות העירוניות לא יעמדו בכך ועיריית חיפה לא תוכל לספק לתושבים רמת שירות נאותה". 

בדיון שנערך בוועדה המחוזית חיפה, קבעה הוועדה בנוגע לכושר הנשיאה של השכונה, כי מדובר בתוספת של כמה עשרות יח"ד שלא ישפיעו על מתן מענה לציבור: "הוועדה המקומית טענה כי התכנית מציעה מכפיל גבוה של יח"ד חדשות וכי יש להוריד את המכפיל כדי לא לייצר תקדים של מכפיל גבוה, מה שלא יאפשר מתן מענה לשטחי ציבור. הוועדה בחנה בכובד ראש את בקשת הוועדה המקומית, אך לאור התייחסות שמאית הוועדה אשר בחנה את הבדיקה הכלכלית שנערכה בהתאם לתקן 21 כמקובל, הוועדה הבינה כי הדבר יגרום לאי כלכליות של הפרויקט. מדובר בהפרש של כמה עשרות יחידות דיור בין המכפיל המקובל על נציגי הועדה המקומית של 4.4, לבין יחידות הדיור המוצעות אשר לא ישפיעו על מתן מענה לצרכי ציבור".

זאת ועוד, קבעה הועדה המחוזית: "כפי שציינו נציגי הוועדה המקומית, אין היום בדיקה פרוגרמתית מקיפה אשר בוחנת את המענה המתאפשר בשכונה לפי מימוש מלא של הפרויקטים המקודמים היום בכל השכונה תוך תגבור זכויות מקסימלי במגרשים הציבוריים ובחינת בתי ספר עם יותר קומות. לא ניתן לעכב את הפרויקט בלי שהוצגת בדיקה כזו בפני הוועדה. בהתאם לכך, חברי הוועדה פונים לוועדה המקומית על מנת שזו תשלים בדיקה פרוגרמתית מקיפה לקריית אליעזר שתבחן את הקיבולת המקסימלית בהתחשב בניצול יעיל ומיטבי של המגרשים הציבוריים הנדרשים לשכונה. ככל שיימצא כי צפוי להיות מחסור ייבחנו פתרונות תכנוניים בפרויקטים הבאים בשכונה". 

התוכנית קבעה כי לפחות 25% מיחידות הדיור יהיו קטנות כאשר לפחות 5% דירות קטנות מאוד (35-55 מ"ר), בנוסף לפחות 20% דירות קטנות (עד 80 מ"ר). כמו כן, במחצית מהן בשטח מעל 120 מ"ר יתאפשרו דיוריות (יח"ד להשכרה). בנוסף, מוצעים 1,250 מ"ר שטחי מסחר בחזית מגרשי המגורים, 1,050 מ"ר שטחים ציבוריים בנויים, ו-200 מ"ר נוספים למסחר במגרש עצמאי.