דייר הפך את המחסן ל"דירת גן" והשכנים תבעו. כך הכריע ביהמ"ש

רקע – מהו תקנון בית משותף ?

תקנון בית משותף הוא מסמך משפטי המסדיר את זכויות וחובות בעלי הדירות בבניין, את השימוש ברכוש המשותף ואת אופן קבלת ההחלטות בו. כאשר לא נרשם תקנון מוסכם ומיוחד לבניין, יחול "התקנון המצוי" הקבוע בתוספת לחוק המקרקעין. תקנון זה קובע, בין היתר, כי בעל דירה אינו רשאי לבצע שינוי בדירתו הפוגע בדירות אחרות או ברכוש המשותף, אלא אם התקבלה הסכמת כל בעלי הדירות. אם בעלי הדירות מבקשים לחרוג מהוראות התקנון המצוי, עליהם לקבוע תקנון מוסכם, שייחתם ויירשם כחוק.

במאמר זה נסקור את החלטת המפקח על רישום מקרקעין במחלוקת בנושא הפרת התקנון בבית משותף והשימוש הבלתי מורשה ביחידת מחסן לצורכי מגורים.

נסיבות המקרה

בבניין מגורים בעיר הרצליה, הכולל שמונה דירות ומחסן אחד בקומת הקרקע, החלו חילוקי דעות חריפים בין הדיירים. בעל המחסן החל לעשות שימוש במחסן כדירת מגורים, לרבות התקנת מטבח, שירותים וחיבור לתשתיות מים, חשמל וביוב, תוך השחתת התשתית הקיימת. מעבר לכך, הוא ריצף את החניה הצמודה למחסן, הציב בה שולחן, כיסאות וציוד נוסף, התקין סוכך, חיבר מרזב ביוב, הניח דשא סינתטי והציב גדר במבוק. כל זאת, לטענת הדיירים, תוך השתלטות על חלקים מהחצר המשותפת, ומבלי שקיבל לכך היתר בדין, ולמרות שהמחסן מוגדר בנסח הטאבו כמחסן בלבד. הלכה למעשה, הפך את המחסן למעין "דירת גן".

בעלי הדירות טענו, כי מדובר בשימוש אסור, שנעשה בניגוד להוראות התקנון המוסכם, וללא קבלת הסכמתם, כנדרש לפי סעיף 2 לתקנון המצוי. לשיטתם, השינויים שבוצעו במחסן פוגעים בערך דירותיהם, מעמיסים על התשתיות ומוסיפים יחידת דיור לבניין. ובנוסף לכל אלה, השינויים האמורים, כמו גם השימוש במחסן כדירת מגורים, מבוצעים ללא היתר בנייה, כמתחייב בחוק.

מנגד, טען בעל המחסן, כי לא בוצעה כל פגיעה בקניינם של הדיירים. כי כל שימוש נעשה בשטח שבבעלותו ובאופן סביר, וכי הגיש בקשה לשימוש חורג בהתאם לדיני התכנון והבנייה. הוא הוסיף, כי המחלוקת נובעת ממניעים אישיים של הדיירים, המעוניינים להביא לעזיבתו את הבניין, וכי הוא משלם ארנונה בהתאם לשימוש מגורים.

עוד טען, כי למפקח על רישום המקרקעין אין סמכות לדון בטענות שעניינן שימוש חורג במחסן. סמכות זו נתונה רק לרשויות התכנון המוסמכות.

ההכרעה

המפקח על רישום המקרקעין קיבל את עמדת הדיירים, וקבע כי הפיכת המחסן לדירת מגורים נעשתה בניגוד להוראות התקנון המצוי, וכי היא מהווה פגיעה בזכויות הקניין של יתר בעלי הדירות, גם אם אין מגבלה מפורשת בתקנון המוסכם. אף שהמחסן מוגדר כ"דירה" לפי חוק המקרקעין , ואין בתקנון המוסכם הגבלה מפורשת, נקבע כי השינויים הפיזיים שבוצעו והוספת יחידת דיור בפועל גורמים לעומס על התשתיות. כמו כן, הפיכת המחסן לדירת מגורים נעשתה ללא אישור כלל בעלי הדירות בבניין, ולא ניתן לכך היתר מתאים על ידי רשויות התכנון. לכן, ניתן צו האוסר על בעל המחסן להשתמש במחסן למגורים. 

מה שהכריע את הכף הייתה השפעת ההסבה בפועל: חיבור לתשתיות, התקנת שירותים, מטבח, צריכת מים נפרדת, כל אלו הפכו את המחסן לדירה של ממש. תוספת כזו, ללא היתר וללא הסכמת הדיירים, מהווה פגיעה חמורה בזכויותיהם, ברכוש המשותף ובערך הדירות. זוהי פגיעה קניינית מובהקת, שמצדיקה צו איסור שימוש למגורים.

הנתבע, בעל המחסן, טען כי מדובר בסוגיה תכנונית בלבד, וכי על כן אין למפקח סמכות לדון בעניין זה. אך המפקח קבע, כי הסכסוך נוגע ישירות להוראות התקנון, לפגיעה בזכויות הקנייניות של יתר הדיירים ולשימוש אסור ברכוש משותף, ועל כן מצוי בסמכותו המלאה. גם אם קיימת הפרה תכנונית, המוקד הוא הפגיעה בזכות הקניין לא בצו השימוש החורג. המפקח על רישום המקרקעין אכן אינו מוסמך להכריע בעניינים תכנוניים. אולם משהסוגיה הנדונה נוגעת להיבטים קנייניים גרידא, הסמכות לדון בה נתונה לו.

המפקח הבהיר, כי העובדה שהיחידה מוגדרת כ"מחסן" בתקנון ובצו הרישום - אין בה כשלעצמה כדי להגביל את השימוש במחסן למגורים. מגבלה על השימוש מחייבת הוראה מפורשת וברורה בתקנון. פרשנות משתמעת או כללית אינה מספיקה כדי לצמצם את זכות הקניין.

מה שהכריע את הכף הייתה השפעת ההסבה בפועל: חיבור לתשתיות, התקנת שירותים, מטבח, צריכת מים נפרדת, כל אלו הפכו את המחסן לדירה של ממש. תוספת כזו, ללא היתר וללא הסכמת הדיירים, מהווה פגיעה חמורה בזכויותיהם, ברכוש המשותף ובערך הדירות. זוהי פגיעה קניינית מובהקת, שמצדיקה צו איסור שימוש למגורים.

ההכרעה מדגישה עקרון יסוד בדיני הקניין בישראל: הזכויות אינן נקבעות לפי עובדות בשטח בלבד, אלא לפי הרישום והתאמתו להוראות הדין והתקנון. המחסן, כל עוד לא שונה רישומו כדין ולא הוסכם על שינוי התקנון, ייוותר מחסן גם אם מתגוררים בו בפועל

כמו כן, המפקח הורה על פירוק הריצוף הבלתי חוקי בחניה שהוסב למתחם אירוח; הסרת סוכך שפגע במראה ובאחידות של חזית הבניין; ניתוק חיבור צנרת ביוב שבוצע ללא היתר; פינוי דשא סינתטי וגדר הבמבוק, שנועדו כולם להפקיע חזקה מהחצר המשותפת. לעומת זאת, שימוש כללי בחניה לא נאסר, מאחר שלא נקבעה לכך מגבלה בתקנון. ולמפקח אין סמכות לדון במטרדים או בהיבטים תכנוניים גרידא. משמע, לא ניתן לאסור שימוש חורג בחניה, כל עוד השטח אינו חורג מגבולותיה.

המסקנה: 

ההכרעה מדגישה עקרון יסוד בדיני הקניין בישראל: הזכויות אינן נקבעות לפי עובדות בשטח בלבד, אלא לפי הרישום והתאמתו להוראות הדין והתקנון. המחסן, כל עוד לא שונה רישומו כדין ולא הוסכם על שינוי התקנון, ייוותר מחסן גם אם מתגוררים בו בפועל.

הפיכת מחסן לדירה אינה רק שאלה של נוחות או שימוש בפועל, אלא של רישום, חוק והסכמה. הזכויות הקנייניות בדירה נרשמות בפנקס הבתים המשותפים, וכל שינוי מחייב אישור והסכמות בהתאם לחוק. אין די בשימוש בפועל כדי לשנות את מעמד הנכס או את הזכויות הקנייניות בו.

 (מפקח/ת מקרקעין (נתניה) 64-23 בירן מרדכי נ’ נתן אריאל)

הכותב הוא עו"ד במשרד גינדי כספי ושות', המתמחה בנדל"ן תכנון ובניה. עריכה: עו”ד אביהו בן זכר, בסיועה של המתמחה אופיר מדמוני.