"יותר מחצי מפעילות שיכון ובינוי נדל"ן בשנת 2027 תהיה בהתחדשות עירונית"

בגיל 35 בלבד, דניאל עירון כבר הספיק לעבור דרך מרשימה בעולם הנדל"ן. כיום הוא מנהל תחום ההתחדשות העירונית בשיכון ובינוי נדל"ן – תפקיד שנמצא בלב פעילותה של אחת מחברות הנדל"ן הגדולות בישראל. בשיחה עם עורך מרכז הנדל"ן נמרוד בוסו בפודקאסט "החזית העירונית", הוא פורש את משנתו: בין חזון לאומי, אתגרים כלכליים ומבצעיים, ועד האיזון האישי בין קריירה צומחת לשירות מילואים פעיל.

לצפייה: 

להאזנה: 

" שיכון ובינוי קיימת כבר 101 שנה", מזכיר עירון. "זה לא עוד סיסמה שיווקית – זה ממש חלק מהסטוריטלינג שלנו. הסיפור שלנו שזור בסיפור של מדינת ישראל, וכשאנחנו בונים את מאה השנים הבאות, אנחנו נשענים על מאה השנים הקודמות". לדבריו, תחום ההתחדשות העירונית הפך לעמוד תווך בחברה: "ב־2025, רבע מהפרויקטים של שיכון ובינוי יהיו פרויקטים של התחדשות עירונית , ועד 2027 יותר ממחצית הפעילות שלנו תהיה בתחום הזה. זו מגמה דרמטית לחברה בסדר הגודל שלנו".

עירון מתאר פריסה גיאוגרפית רחבה: "היום רוב הפרויקטים שלנו נמצאים בתל אביב ובטבעת המרכזית, כולל פרויקט ענק ברובע 4 ואכלוס נוסף ברמת אביב. אבל כבר בשנה הקרובה אנחנו עולים על הקרקע גם בירושלים ובחולון, ובמקביל מאתרים פרויקטים בקריות ובדרום". ומה לגבי אזורי פריפריה עמוקה יותר? כאן הוא מציב קו ברור: "אנחנו חברה מסחרית – לא נוציא פרויקט לא רווחי. יחד עם זאת, יש מקרים שבהם אנחנו יודעים לייצר כלכלה גם במקומות שההיגיון הראשוני לא בהכרח עובד. למשל, בקריות לקחנו פרויקט שנראה לא כלכלי, אבל בזכות ניסיון של מאה שנה בהשבחת קרקעות הצלחנו להפוך אותו לבר־ביצוע".

על רקע עליות המחירים בענף והפרויקטים שנתקעו, עירון מתאר זהירות יתר: "אני חייב להגיש לדירקטוריון פרויקט שהוא כלכלי, אחרת הוא לא עובר. מבחינתי המשולש המוכר – דיירים, יזם ורשות – הוא בעצם ריבוע: דיירים, יזם, רשות מקומית והבנק המלווה. בלי שהבנק ירצה ללוות, הפרויקט לא קורה". הגישה הזו, הוא מדגיש, מבוססת על תכנון קפדני: "אני לא מדבר על אחוזי רווח דווקא, אלא על דיוק – בתכנון, בתמורות, בביצוע – כך שהפרויקט יעמוד ויתקדם בלי הפתעות".

נושא הרגישות כלפי בעלי דירות קשישים עולה שוב ושוב. "אני מברך על החקיקה שמאפשרת חלופות ליזמים", אומר עירון, "אבל בפועל רוב הבעיות נפתרות ביחסים אישיים. יש לנו צוות מיומן שיודע ללוות את הדיירים, להסביר ולסייע". הוא משתף סיפור אישי: "בפרויקט באפקה ניגשה אלינו דיירת מבוגרת והתרגשה עד דמעות. היא סיפרה שרכשה את דירתה משיכון ובינוי ההיסטורית, וכעת אותה חברה היא זו שהורסת ובונה מחדש. זה מעגל מרגש שממחיש את החיבור שלנו למשפחות בישראל".

המציאות הכלכלית דוחפת יזמים קטנים לחבור לגדולים, ושיכון ובינוי לא נשארת מאחור: "אני מאמין בשיתופי פעולה", אומר עירון. "השנה אנחנו עולים על הקרקע בפרויקטים גם בצפון תל אביב וגם ביפו וביד אליהו – כולם בשותפויות עם חברות אחרות, גדולות וקטנות". את ההצלחה הוא מייחס גם לאנשי הצוות: "גייסתי אנשים מהשורה הראשונה – שמאי, איש שיווק, עורכת דין, מתכנן – כולם מביאים ניסיון וקשרים שמייצרים לידים ושיתופי פעולה חדשים".

"אם רשות מקומית רוצה פרויקט – אין סיבה שהוא יתקע במסלולים רגילים. בחולון, לדוגמה, הכניסו פרויקט למסלול ירוק והפקדנו את התב"ע תוך שלוש שנים בלבד – מהיר במונחים ישראליים"

עירון מתייחס לרגולציה המקומית כגורם שיכול להאיץ תהליכים: "אם רשות מקומית רוצה פרויקט – אין סיבה שהוא יתקע במסלולים רגילים. בחולון, לדוגמה, הכניסו פרויקט למסלול ירוק והפקדנו את התב"ע תוך שלוש שנים בלבד – מהיר במונחים ישראליים". גם יצירתיות היא מילת מפתח: "ברמת גן חיברנו שני מתחמים שונים עם בעיות משלימות לתוכנית אחת, וכך הצלחנו לייצר כלכלה לשניהם. זו דוגמה לחשיבה מחוץ לקופסה יחד עם העירייה". ברמה הארצית הוא מברך על תיקונים בחוק: "ההגדרה החדשה של מינימום 24 יחידות פותחת מתחמים רבים שהיו תקועים בעבר".

מעבר לאתגרים המקצועיים, עירון מתמודד גם עם שירות מילואים תובעני. "אני סרן במילואים ומשרת בעיקר בעזה. זה דורש איזון בין שלוש חזיתות: הבית, העבודה והמילואים. יש לי חיילים תחתיי ואני חייב לדאוג להם, אבל גם לחברה שלי ולמשפחה שלי". הוא מספר על גיבוי יוצא דופן מהחברה: "מצאתי את עצמי בתוך מגננה פותח מחשב ומנהל עבודה מרחוק. שיכון ובינוי נתנה רוח גבית אדירה. הקבוצה כולה צברה 23 אלף ימי מילואים, כולל 800 ימי שירות של נשים. קיבלתי שיחות אישיות מהמנכ"ל והקולגות שבדקו את שלומי ושלומי משפחתי".

בנוגע לעתיד, עירון זהיר אך אופטימי: "אין לי כדור בדולח, אבל אנחנו עובדים על פי שיטה מגובה בנתונים. המחקר והידע הארגוני מאפשרים לנו לקבל החלטות מושכלות. האסטרטגיה ברורה – להגדיל כל הזמן את חלק ההתחדשות העירונית בפעילות שלנו, לעמוד ביעדים ולספק לדיירים את המפתח לדירה החדשה שלהם". לדבריו, זו שליחות לא פחות מכלכלה: "בסוף, אם אנחנו לא נהיה שם כדי להוביל את ההתחדשות – מי כן יהיה?".