ביהמ"ש עצר תוכנית איחוד וחלוקה במתחם המשולש במזרח בני ברק בשל רישום שגוי

בית המשפט המחוזי בתל אביב קיבל לפני כשבועיים בקשה לצו מניעה זמני, שהוגשה על ידי החברות "אורכידאה מלון" ו"אמגט נכסים" נגד עיריית בני ברק, הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בני ברק, ורשות מקרקעי ישראל"(רמ"י). ההחלטה מתמקדת בשאלה האם למנוע באופן זמני את קידום תוכנית איחוד וחלוקה במתחם המשולש בבני ברק, שנמצא בין הרחובות הרב כהנמן, עזרא והרב בן יעקב.  לטענת המבקשות, התוכנית פוגעת בזכויותיהן הקנייניות בחלקות מסוימות, דרומית לרחוב שלמה המלך, שהרישום בהן לטענתן שגוי. בית המשפט דן בשיקולי סיכויי התביעה ומאזן הנוחות ובהחלטתה הגיעה השופטת תמר אברהמי למסקנה כי יש להעניק את צו המניעה הזמני. 

מדובר בסכסוך ארוך שנים  בין רמ"י לעיריית בני ברק בגין מקרקעין הרשומים על שם עיריית בני ברק, אך בפועל צריכים להיות רשומים על שם רמ"י. אף שהזכויות רשומות על שם עיריית בני ברק, התובעים ורמ"י טוענים שזו טעות. לטענתם בשנות ה-60 של המאה הקודמת, הקרקע הייתה אמורה לחזור למדינה אחרי שינויי ייעוד והחכירה עצמה הייתה לבקשת העירייה. כמו כן העירייה הודתה אז בשנות ה-60 שהרישום שגוי. החכירה לאמגט החלה בשנות החמישים והשישים של המאה הקודמת והוארכה ב-2010 עד 2059. עם השנים אמגט מכרה זכויותיה לאורכידאה אך הרישום לא הוסדר.

להחלטה של בית המשפט המחוזי 

כבר בהליך קודם הגישו התובעות תובענה לגבי תוכנית המשולש: שינוי ייעוד מתעשיה למגורים (כ-700 יח"ד), מבני ציבור ותעסוקה. הם הגישו צו הצהרתי וצווי עשה לגבי בעלות רמ"י בחלקות, תיקון רישום בלשכת רישום המקרקעין, רישום זכויות החכירה ועוד. נטען כי תכנית המשולש כוללת גם איחוד וחלוקה, כי העירייה מתייחסת לחלקות שבמחלוקת ככאלה שבבעלותה למרות שאין חולק שמדובר ברישום שגוי, וכי עולה חשש כבד שהדבר יבוא לידי ביטוי מסגרת האיחוד והחלוקה והאיזון שייערך בין חלקות, כאשר זכויותיהן של התובעות עלולות להיפגע.

בפברואר 2024 בעקבות הבקשה הראשונה החליטה שופטת המחוזי יעל אילני לרשום הערה על החלקות. בדיון נוסף נקבע דיון בראיות לינואר 2026 אלא אם הצדדים יגיעו להסכמות. במסגרת הבקשה הראשונה טענה הוועדה המקומית כי התוכנית אינה איחוד וחלוקה, אלא שתוכנית האיחוד והחלוקה יהיו בתוכניות נוספות בעתיד ואז יהיו לתובעות הזדמנות להעלות את טענותיהן בפני מוסדות התכנון.

השופטת: "התכנית נראית 'תפורה למידותיה" של העירייה" 

השופטת אילני קבעה כי "שאלת הזכויות הקנייניות אינן יכולות להתברר בהליכים בוועדה לתכנון ובנייה והיא תוכר בהליך שהגישו המבקשות בתובענה זו, ועל מנת למנוע פגיעה במבקשות ואולי גם בצדדים שלישיים, יש צורך להביא לידיעת כל מי שעשוי להיות מושפע מתכנית האיחוד החלוקה את דבר קיומו של ההליך המשפטי". היא גם דחתה את טענת השיהוי כיוון שהעירייה ורמ"י לא הסדירו את הרישום זה שנים.

בבקשה השנייה, בהחלטה זו, הגישו התובעות תביעה ובה טענו כי העירייה והוועדה המקומית מנצלות את פרק הזמן שנותר עד לקיום ההוכחות בהליך, לקידום תכנית איחוד וחלוקה הפוגעת בזכויות התובעות, גורעת חלק מהן וכופה כניסה למושע במקרקעין עם חברה אחרת. לטענתן, העירייה כבר הגישה את תוכנית האיחוד והחלוקה ב-20 ביולי השנה על החלקות, ופורסם מועד בעניינה באוגוסט.

השופטת: "התכנית מושא הבקשה נראית 'תפורה למידותיה" של העירייה המקדמת אותה וככזו שיכולה לשרת לא רק אינטרסים תכנוניים בגינם רשות מקומית אמורה ומחויבת לקדם תכניות מסוג זה. נראה כי הדרך שבה בוצעו החלוקה והאיזון נסמכת במידה רבה על רישומה של העירייה בחלקות שבמחלוקת" 

 

כן טענו שחילוקי הדעות הקניינים אינם צריכים להידון במסגרת ועדות התכנון אלא בפני בית המשפט. ב-7 באוגוסט עיריית בני ברק אישרה את תוכנית האיחוד והחלוקה להפקדה, לו"ז קצר לכל הדעות, והדיון בפני בית המשפט על הסעד הזמני התקיים ב-20 באוגוסט. בתוכנית העירייה מקדמת טבלת איזון והקצאה המקצה את המקרקעין לעירייה תוך התעלמות מזכויות רמ"י במקרקעין. 

השופטת ביקרה את  העירייה והוועדה המקומית: "התכנית מושא הבקשה נראית 'תפורה למידותיה" של העירייה המקדמת אותה וככזו שיכולה לשרת לא רק אינטרסים תכנוניים בגינם רשות מקומית אמורה ומחויבת לקדם תכניות מסוג זה. פרט לחלקות שבמחלוקת אין לעירייה במצב ה'נכנס' שטחים סחירים בתכנית, להבדיל משצ"פים, דרכים וכד', ונראה כי הדרך שבה בוצעו החלוקה והאיזון נסמכת במידה רבה על רישומה של העירייה בחלקות שבמחלוקת.

"הטענה כי במקרה של שינוי ברישום יהיה שינוי במתווה היא לכל הפחות מסתברת. גם אם יכולה העירייה, כרשות מקומית, לקדם תכנית באזורים שבהם אין לה שטחים סחירים כלל ורשאית להפקיע שטחים, הדבר אינו שקול לקידומה של התכנית במתכונת שבה היא מקודמת כיום, לרבות בנוגע לשאלות של שטחים שנמצאים 'מעל או מתחת לקו' של שווי כלכלי לצרכי התכנית. היקפי פיצוי שיש לשלם, ועוד". במשך הדיון הועלו טענות מאוחרות על משא ומתן בין עיריית בני ברק לרמ"י על החלקות נושא הדיון.

עו"ד איילת צור (איתמר סיידא)

השופטת קבעה עוד: "מן האמור עולה כי לפנינו מהלך שצפוי לשנות זכויות קנייניות אשר התובענה עוסקת בטענות להן, שינוי שיכול לגלם פגיעה של ממש. שוויין של זכויות במקרקעין הרלוונטיים הוא ניכר, כעולה משמאות התכנית עצמה. לצדדים הטוענים לזכויות, יש זכויות שאינן שנויות במחלוקת בשטחים נוספים הכלולים בתכנית, ואף לכך יש השפעה". כמו כן ביקרה השופטת את טענת העירייה והוועדה המקומית על טענת השיהוי לאחר שהבקשה הוגשה כבר בתביעה הראשונה.

השופטת קבעה כי העירייה והוועדה לא יקדמו את תכנית האיחוד והחלוקה, עד להכרעה בתובענה ובכפוף לה. עוד גזרה עליהן הוצאות משפט בסך 10,000 שקל. המבקשות יפקידו עירבון של 250,000 שקל. 

עו"ד איילת צור, ראש מחלקת תכנון ובנייה במשרד גינדי כספי  ושות', אומרת שמדובר בהחלטה חריגה שבה בית משפט אזרחי מתערב בהליכים תכנוניים. "התובעים עקפו את ההליכים הקבועים בחוק והגישו בקשה לסעד זמני – לעצור את קידום התכנית. ביהמ"ש המחוזי נעתר לבקשתם באופן חריג ביותר ועצר את קידומה של התכנית עד לבירור התובענה: נראה כי לתובעות ולרמ"י יש אפשרות עקרונית להגיש לתכנית התנגדויות, אך בהינתן ההיבטים בהם דנה הוועדה, על פניו לא די יהיה בדיון כזה לצורך הגנת האינטרסים של התובעים".

צור הוסיפה: "בשלהי הדיון ציין נציג הוועדה המקומית והעירייה כי עמדת המבקשות תישמע בנפש חפצה ואף כאילו מדובר בזכויות בעלות, אולם אמירה זו מנוגדת לעמדות שהביעו המשיבות עד כה, ומנגד משתלבת עם ההצהרה בדיון כי התוכנית לא תשתנה בעניין זה. לא ברור שהתייחסות כזו במסגרת דיוני התנגדות במוסד תכנוני, תהא משמעותה אשר תהא, היא מענה הולם. החלטה זו יוצרת תקדים ולפיו כאשר יש נושא מהותי בקשר לתוכנית – כדאי לפנות לביהמ"ש בבקשה לסעד, ולא לחכות להגשת התנגדות לתכנית".