מסטארט אפ ניישן לספרטה ניישן: הסנטימנט של שוק הנדל"ן נמצא בנקודה הנמוכה אי פעם

ברוכים הבאים לפסגת ההתחדשות העירונית 2025 - אירוע הדגל של התחום, בישראל. כמדי שנה, גם היום אני נרגש וגאה לראות פה את כולכם - ראשי ערים, יזמים מובילים, שמאים ועורכי דין מהשורה הראשונה, גורמי מימון ותיקים, לצד רגולטורים בכירים וקובעי מדיניות. נוכחותכם כאן היא הוכחה נוספת שפסגת ההתחדשות העירונית היא המקום הטבעי לכל מי שמוביל את ענף הנדל"ן, ולכל מי שמבקש להיות בחזית ההתחדשות העירונית.

הוועידה השנה היא אולי החשובה ביותר שהייתה עד היום. בשנה האחרונה נכנסו לזירה פקטורים כלכליים וגיאו-פוליטיים חסרי תקדים. גורמים אלה משנים כבר היום את שוק הנדל"ן, ויוסיפו להשפיע על כל אחד ואחת מאיתנו. אני משוכנע שהנוכחות שלכם בוועידה הזו היא קריטית לחוסן של הענף כולו, וליכולת שלו להתמודד מול שלל האתגרים העומדים לפתחו.

אז מה היה לנו בשנה האחרונה? גם בפריזמה הצרה של שוק הנדל"ן, 2025 לא הייתה "עוד שנה". היא עמדה בסימן סיומה של תמ"א 38 וכניסתו של תחום ההתחדשות העירונית לשלב חדש ובוגר יותר. כזה שכבר יודע ללמוד מטעויות העבר ומתמקד בהתחדשות מתחמית רחבה. 

עם זאת, בשטח, השנה החולפת לא נשאה לצערי בשורה חיובית של ממש. תל אביב, ירושלים ובת ים ממשיכות לרכז 50% (!) מכלל מיזמי ההתחדשות העירונית במדינה. קחו רגע לעכל את הנתון הזה. שלוש ערים - מחצית מכלל הפרויקטים. במדינה שבה כולם מסכימים על הצורך הדוחק בהתחדשות עירונית - זה נתון פשוט מדהים.

והפריפריה? גם השנה היא נותרה מאחור. "כדאיות כלכלית", אתם יודעים. אחרי שנתיים של מלחמה ומטחי טילים למרכזי הערים - המדינה עדיין לא מצאה לנכון להכניס את היד לכיס. משך הוצאת ההיתרים נותר גם הוא ארוך מאוד, ואפילו עלה ביחס ל-2024. כמעט ארבע שנים מיום קבלת תיק מידע ועד לקבלת היתר. גם כאן, אפשר היה לצפות שלאור המלחמה, התהליכים יתייעלו. בפועל - התדרדרות לאחור. באופן כללי, יזמים רבים עומדים בפני משבר רציני. כל הנחות היסוד שהיו לפני חמש ושש שנים, שצפו כי השוק ימשיך לעלות בעקביות, כבר לא רלוונטיות. ולמכור דירות היום? זו כבר משימה בכלל לא פשוטה.

מסטארט-אפ ניישן - לספרטה ניישן

ואם בכל זאת נרצה סיבות לאופטימיות? אותן אפשר למצוא בעיקר ברמה המוניציפלית. בערים חשובות ומובילות, כמו רמת גן וגבעתיים, משך הוצאת ההיתרים קטן; ירושלים ממשיכה לנפק היתרים בהיקפים גדולים - למעלה מ-2,700 יחידות דיור בהיתרים בפרויקטים של פינוי-בינוי, ועוד מאות רבות בהתחדשות בניינית. בעיני, זה מוכיח דבר אחד: כשמוסדות תכנון עירוניים רוצים - הדבר אפשרי. כשנחושים לחדש את פני העיר - התוצאות ניכרות בשטח.

בפסגת ההתחדשות הקודמת, לפני שנה בדיוק, דיברנו בתקוה על היום שאחרי המלחמה. ייחלנו להתאוששות שהוא יביא לשוק הנדל"ן; נשאנו תפילה לחזרתם המהירה של כל החטופים; וצפינו שתהיה הורדת ריבית בתוך שבועות או חודשים ספורים. אף אחד מהתרחישים האופטימיים האלה לא התממש. שלשום אף נחשף החזון הממשלתי לשנים הקרובות: בידוד בינלאומי, והסתמכות גוברת על ייצור עצמי; מסטארט-אפ ניישן - לספרטה ניישן. עם המציאות הזו, ולא משנה מה דעתנו עליה, נצטרך להתמודד כולנו. ואני לא צריך לספר לכם שענף הנדל"ן יהיה מהמושפעים העיקריים ממנה.

בשנה החולפת נרשמה לראשונה זה שנים ירידה משמעותית בקצב גידול האוכלוסייה. לפי נתוני הלמ"ס, משנת 2019 קצב הגידול השנתי ירד בכ-40%! הדבר קורה, בין היתר, בשל עזיבה של ישראלים רבים את הארץ. מדובר על עשרות אלפי אנשים, רובם משכילים, לא פעם מהאליטה הכלכלית של ישראל. אליהם מצטרפים כמובן עוד מאות אלפים שיושבים על הגדר - ומחכים בחשש לראות מה יוליד יום. אפשר לזלזל בזה או לעצום עיניים, אבל המגמה הזאת משפיעה על שוק הנדל"ן כבר היום. בחלק מהערים בארץ, קשה מאוד למכור היום דירות. רואים את זה היטב בנתוני המכירות הרשמיים, וזה גם מה שאני שומע באופן אישי מגורמים בענף.

מי שמייחס את זה רק לריבית הגבוהה - משלה את עצמו. בפריפריה המכירות דווקא ממשיכות בקצב סביר. והרי הרוכשים בחיפה ואופקים רגישים לשיעור הריבית לא פחות מרוכשי הדירות בתל אביב. העניין הוא אחר. קוראים לו - "סנטימנט". והסנטימנט של השוק נמצא כיום בנקודה הנמוכה אי-פעם.