"ה-AI מאפשר לך להפוך ל'וואן מן שואו'. באמצעותו ניתן לייצר 100 תוכניות בשעה"

בפרק חדש של הפודקאסט "החזית העירונית" אירח נמרוד בוסו, עורך מרכז הנדל"ן , את אלעד אפרגן – מנכ"ל ובעלים של חברת ישראל אירופה. אפרגן סיפר על הדרך האישית והמקצועית שעשה, מהתמחות במשפטים ועד להפיכתו לאחד היזמים הצומחים ביותר בתחום ההתחדשות העירונית בישראל. לאורך השיחה נחשפו רגעים אישיים, תפיסות עולם ותחזיות עתידיות, המלמדות לא רק על סיפורו של אפרגן אלא גם על תמונת המצב של שוק הנדל"ן.

לצפייה: 

להאזנה: 

לספוטיפיי 
לאפל 

אפרגן פתח את דבריו בהתייחסות לתדמיתו כיזם שצמח "מתחת לרדאר": "כשאתה חי את זה אתה חי את העשייה. היום שלך אינטנסיבי ובסוף אתה מגלה שאומרים 'בוא'נה, הם הפכו לסיפור הצלחה בן לילה'. אבל זה לא בין לילה, זה שנים ארוכות של עבודה". הוא שיתף כיצד חלם להיות ליטיגטור מצליח, אך בשלב מוקדם הבין שהמציאות פחות זוהרת. לילה אחד במשרד עורכי הדין, אחרי עבודה רצופה עד ארבע וחצי בבוקר על צו מניעה זמני, היה עבורו נקודת מפנה: "המוח שלי היה פירה. הסתכלתי על השותף שלי, על האוטו שלו, ואמרתי לעצמי: זה מה שיקרה לך עוד עשר שנים. ואז קיבלתי החלטה – אני עובר לנדל"ן". 

למרות שלא בא מרקע משפחתי בתחום, אפרגן קפץ ראש לעולם הנדל"ן. בהתחלה עסק בשיווק פרויקטים: "חשבתי שכסף הוא משאב דרוש ליזמות, ולכן אתחיל במה שאני טוב בו – לדבר, לשווק, למכור. פתחתי את ישראל אירופה ב־2011". כבר בצעדים הראשונים הופתע מהפוטנציאל הכלכלי: "כעורך דין עשיתי עשרת אלפים שקל. ואז הגיע הצ'ק הראשון מהנדל"ן – 87 אלף שקל. זה תשעה חודשי עבודה בצ'ק אחד. אבא שלי הסתכל ואמר: 'בוא'נה, עושים כסף בנדל"ן הזה'".

בשלב הבא נכנס אפרגן לעולם התמ"א 38. הוא היה הראשון שהוציא היתר בקריות, מהלך שהפך אותו ל"מחולל שוק": "דפקתי על דלתות, הסברתי מה זה ישראל אירופה ומה זה תמא 38. אנשים אמרו שאני מטורלל. אבל ברגע שהוצאתי את ההיתר הראשון – כולם באו. הפכתי להיות מחולל שוק". עם זאת, הוא נאלץ להתמודד עם קבלנים לא מקצועיים: "הבנתי מהר מאוד שאם אני רוצה שהפרויקטים יתקדמו, אני חייב להפוך לקבלן בעצמי. פתאום מצאתי את עצמי עולה על פיגומים, מנקה שוחות ביוב. לא לחוג הזה נרשמתי".

הניסיון הוביל אותו לשנות אסטרטגיה. ב־2016–2017 החליט להתמקד בפרויקטי פינוי־בינוי, ובעיקר בעיר נתניה: "תל אביב הייתה רוויה בכרישים. למדתי את אסטרטגיית האוקיינוס הכחול, והחלטתי ללכת למקום שבו עוד לא היו כרישים. נתניה הייתה הבחירה המושכלת – קרובה לים, עם עלייה צרפתית משמעותית, ומלאה בהזדמנויות". ההימור השתלם: אפרגן היה הראשון שהוציא היתר לתמ"א 38 בעיר, ובהמשך הוביל תוכניות גדולות של פינוי־בינוי. "הוצאנו תב"ע ל־504 יחידות תוך 11 חודשים – הכי מהירה בארץ", הוא מספר בגאווה.

אפרגן מתאר את החזון הנוכחי שלו, שמשלב נדל"ן עם טכנולוגיה: "אנחנו נמצאים בתקופה שהיא אולי הכי משמעותית מאז המהפכה התעשייתית. מי שלא יודע לייצר כלים מבוססי AI שיזיזו את השוק קדימה – הולך אחורה. אצלנו בחברה אנחנו עובדים עם הרבה מאוד AI כדי לייצר יעילות. בזכות זה הפכנו לחברת ההתחדשות העירונית הצומחת ביותר בישראל בשנה האחרונה". לדבריו, כל פרויקט ממוצע של החברה כולל לפחות 300 יחידות דיור, והוא מצביע על סדרה של הצלחות בשטח".

עוד אמר כי "ידע שמאורגן לשיטת עבודה או שיטת פעולה הוא כח. אני כבר לא צריך אופרציה של עשרה אנשים סביבי כדי להקים עסק נדל"ני. אני לא צריך מזכירה, לא צריך אדריכל ואפילו לא את השמאי שיבדוק לי את התוכניות. היום באמצעות כלים נכונים של AI אני יודע לייצר 'וואן מן שואו' ויודע להביא תפוקה. שמאי יכול לייצר לך תוכנית עסקית אחת ביום? שתיים ביום? אם אני מכניס את זה ל-AI הוא יודע לייצר לך 100 בשעה".

אחת הסוגיות המרכזיות שעלו בשיחה הייתה מדיניות עיריית נתניה, הקובעת תמורה קבועה של 12 מ"ר לדייר. לצד הביקורת, אפרגן ראה גם את היתרונות: "נכון, זה מתסכל. הדייר שואל למה הוא לא נהנה מעליית המחירים. אבל מצד שני, עיריית נתניה נותנת ודאות – ולכן היא יודעת לאשר פרויקטים במסות. עם תוצאות קשה להתווכח".

לדברי איפרגן, על אף התחושה של קיפאון בשוק, אין מדובר בהיעלמות של הביקוש אלא בהמתנה דרוכה של הציבור. "הביקוש לא נעלם… ברגע שהריבית תרד – משרדי המכירות יתמלאו שוב", הוא קובע. לדבריו, הצורך בדירות ממשיך להתקיים באופן טבעי – כתוצאה מגידול אוכלוסייה, זוגות מתגרשים ומשפחות צעירות – אך רוכשים רבים יושבים כיום על הגדר בשל חוסר ודאות כלכלית. איפרגן מעריך כי הורדת הריבית הקרובה תהווה את נקודת המפנה: "ברגע שתהיה ודאות, השוק ישתחרר, ומי שיידע להציע עסקאות שקופות וחכמות – יוביל את הגל הבא של המכירות".

הוא סיכם בגישה פרקטית: "הדבר הכי חשוב הוא העסקה הספציפית שלך. אם עשית עסקה טובה, בדיסקאונט ממחיר השוק – לא משנה מה קורה מסביב, אתה תרוויח".