את הפעם הראשונה לא שוכחים: בכירי היזמים מספרים על פרויקט הבכורה שלהם

בעל חנות חומרי בניה בחדרה, רכש לפני 23 שנה מגרש לבניית דו-משפחתי בשכונת האוצר בעיר. ספק אם גם בחלומותיו הפרועים ביותר דמיין אברהם עמרם ז"ל, הלא הוא רוכש הקרקע האלמוני, כי שני עשורים מאוחר יותר תצמח הפעילות היזמית שהחלה בעסקה כה צנועה, ותתגלגל לענקית נדל"ן מגורים הנושאת את שמו, ואשר שוויה נכון לכתיבת שורות אלה מתקרב ל-2.7 מיליארד ש"ח.

בעולם הנדל״ן הישראלי פועלות עשרות קבוצות יזמיות וקבלניות שהחלו את דרכן מפרויקטים מקומיים צנועים. רני צים החל את פעילותו עם הקמת מרכז מסחרי בערד. ארי נדל״ן של צחי אבו צמחה ממגרש מגורים קטן באשדוד עוד בימי האב יחיאל אבו. משפחת אביסרור, שהחלה לפעול בסוף שנות ה־70 בדימונה, בנתה את בנייניה הראשונים עבור משרד השיכון.

סיפורי ההתחלה הללו לא רק מתווים את הדרך שעשו החברות, אלא גם משקפים את השינויים שעבר שוק הנדל״ן המקומי – מחברות בנייה קטנות, היתרים מהירים ועבודה פשוטה, אל עבר תכנון מורכב, מנגנוני מימון מסובכים, פרויקטים בהיקפים של אלפי יחידות דיור ומאבקים רגולטוריים. בפרויקט מיוחד לכבוד ראש השנה חושפים בעלי החברות את הצעד הראשון שעשו בענף הנדל"ן, שנים רבות לפני שהפכו לשם מוכר בקרב כלל העוסקים בענף.

עמרם אברהם – "לא היו אקסלים, הכל נרשם במחברת"

• שם: עמרם אברהם חברה לבניין בע״מ

• שנת הקמה: 2002

• בעלי השליטה: האחים אלון ויורם עמרם (66%); יו"ר החברה: אלון עמרם; מנכ"ל: נועם גרייף

• שווי שוק: 2.67 מיליארד שקל (נכון ל־17 בספטמבר)
   

"באופן אישי ב־1997 קניתי קרקע בחדרה לבית פרטי ומכרתי אותו, ומאז התאהבתי בנדל"ן", מספר יו"ר החברה אלון עמרם. "בשנת 2002 עמרם אברהם כחברה קנתה את המגרש הראשון שלה לשני קוטג'ים בשכונת האוצר בחדרה. אבי היה קבלן עפר ותשתיות בשנות השבעים, וב־1989 פתח חנות לחומרי בנייה בחדרה, שהפכה בהמשך לחברה גדולה עם מאות עובדים וציוד רב. הצטרפתי לעסק כבר בגיל 14. ב־2004 קניתי קרקע ל־12 קוטג'ים בזיכרון יעקב, ומשם המשכתי לווילות בבנימינה, קוטג'ים בכרכור ובניין קטן בחדרה.

"באותם ימים לא היו מחשבים ואקסלים", מתאר אלון, "הכול נרשם במחברת. למדתי לקרוא תוכניות בשטח, ישבתי עם קבלנים פשוטים והבנתי מהם את המפלסים והביצוע. הקפיצה הגדולה שלנו הייתה ב-2014, עם כניסה לפרוייקטי מחיר למשתכן , לוגיסטיקה, מסחר ומלונאות. אני מאמין שדור ראשון בונה, דור שני מפתח, ודור שלישי מכסח. מבחינתי, התחלתי ממש מהשטח – וזה היה בית הספר הכי טוב".

רני צים מרכזי קניות - "אמרו לי מה אתה בונה במדבר?!" 

• שם: רני צים מרכרזי קניות 

• שנת התאגדות:  2009

• בעלי השליטה: רני צים (28%), קבוצת חג׳ג׳ (30%); מנכ״ל: אבישי אברהם

• שווי שוק: כ-830 מיליון שקל
   

"לפני כ־30 שנה, כשהיזמים התמקדו במרכז הארץ, החלטתי לפנות לפריפריה – ערד, מעלות, נתיבות ובאר שבע", מספר רני צים . "הפרויקט הראשון שלי היה מרכז מסחרי בערד, על שטח של מפעל בטון ישן. אמרו לי 'מה אתה בונה במדבר?' אבל האמנתי שצרכנות רלוונטית לכל מקום.

"בהתחלה היה קשה: הדרכים לא היו סלולות, הציבור לא הכיר את הקונספט. רק אחרי שלוש שנים המרכז פרח. התחלנו להשכיר בפדיון של 700 שקל למ"ר, והיום אנחנו באכלוס מלא עם פדיון של מעל 1,200 שקל למ"ר. זה מוכיח שהחזון התממש. אם הייתי עושה משהו אחרת – הייתי פשוט פועל מהר יותר".

צחי אבו - "בנינו 8 קומות בלי מנוף"

• צחי אבו, מנכ״ל ובעל שליטה בקבוצת ארי נדל״ן (לשעבר ארנה גרופ), ובעלים גם ב-גפן מגורים ו-אבו פמילי (קרן ריט).

• שנת התאגדות (ארי נדל״ן): 1992

• שווי שוק: ארי נדל״ן – 866 מיליון שקל; גפן מגורים – 155 מיליון שקל.

היזם צחי אבו מספר: " באתי מבית של בנייה – אבא שלי, יחיאל אבו, הקים את 'אבו יחיאל חברה לבניין'. תמיד אני אומר: גדלתי במריצה, לא בעגלה. בגיל 21 השתחררתי מהצבא, התחתנתי, וב־1998 קניתי מגרש לבניית 18 יח"ד בחוף גבעת יונה באשדוד. זה היה פרויקט ראשון שלי כיזם. 

"ההיתר אז התקבל תוך 8 חודשים. היום לוקח 3 שנים. בנינו 8 קומות בלי מנוף – עבודה קשה ומאתגרת, אבל זה נתן לי ניסיון ותעוזה. כולם מתחילים עם פרויקט קטן – השאלה היא כמה מתמידים. אני לא מתחרט על כלום, אולי רק הייתי לשמור את אחת הדירות לעצמי, כי היום הן שוות הרבה יותר".

קבוצת אביסרור – "בניין בדימונה עבור משרד השיכון"

• שם החברה: אביסרור משה ובניו עבודות בניין ופיתוח בע״מ

• שנת הקמה: 1978, ע״י משה אביסרור

• מנכ"ל: אלי אביסרור; סמנכ"ל: ג׳קי אביסרור; סמנכ"ל שיווק: יורם אביסרור

• שווי: לא ידוע (חברה פרטית), אך ב-2021 בחנה הנפקה לפי שווי 1.5 מיליארד שקל.

יורם אביסרור: "אבא משה ז״ל הקים את החברה לפני יותר מ־45 שנה. הוא התחיל בהקמת מבנים ציבוריים ומשרדים, והפרויקט הראשון היה בניין מגורים בדימונה עבור משרד השיכון. מאז, עברנו לשכונות בבאר שבע, אחר כך לערים נוספות – מודיעין, ירושלים, אשדוד ואשקלון. כולנו, האחים, עבדנו בחופשות בבניין. אני עצמי הצטרפתי ב־1992 אחרי הצבא.

"פעם היית מוכר דירה ישירות מהשטח – בלי משרדי מכירות מפוארים ובלי דיגיטל. היום זה עולם אחר לגמרי, שיווק אגרסיבי ודיגיטלי. הטיפ שלי: להתחיל מביצוע, ללמוד את השטח – ורק אחר כך לעבור ליזמות".

רמות בעיר – "אחד מפרויקטי הפינוי-בינוי הראשונים בארץ"

• שם: רמות בעיר בע״מ

• שנת הקמה:  2009

• בעלים: יובלים (איציק ברוך), ישראל לוי ואליאב מיימון; מנכ״ל: אליאב מיימון

• תחומי פעילות: ייזום נדל״ן למגורים, פינוי-בינוי והתחדשות עירונית
   

אליאב מיימון: "הפרויקט הראשון שלנו היה ברחוב החלוץ ברמת השרון – 168 דירות שהפכו ל־588 בארבעה מגדלים. זה היה אחד מפרויקטי הפינוי-בינוי הראשונים בארץ. אני הצטרפתי כמנהל ואחר כך כשותף.

"התחלנו ב־2009, והקשיים היו עצומים: לא ידעו איך לעשות פינוי-בינוי – לא ברשויות, לא ברמ"י, לא בטאבו. למדנו תוך כדי תנועה. ב־2015 כבר קיימנו טקס הריסה – אחד הראשונים בארץ.

היום יש לנו 11 פרויקטים עם אלפי יח"ד. למדתי שהמפתח הוא נחישות: לקבוע תאריך יעד ולעמוד בו. בהתחלה זה היה רווחי מאוד אבל מורכב ליישום. היום הרווחיות ירדה, אבל גם הסיכונים פחתו. פעם אפילו דייר סרבן אחד עם 1/12 על הדירה  יכול היה לעצור אותנו. זה השתנה מאוד – היום התהליך הרבה יותר מוסדר".

קבוצת כנען - "הפרויקט הראשון הסתיים בהפסדים כבדים"

• שם: קבוצת כנען

• שנת הקמה:  2008

• בעלים: אייל הנדלר (יו"ר), מאיר טל וניב רום (מנכ"לים משותפים)
   

" קבוצת כנען הוקמה לפני 14 שנים. החלטנו להתמקד בהתחדשות עירונית, ובתחילה עסקנו קצת ביזמות ובקבוצות רכישה", מספר יו"ר החברה אייל הנדלר. "לפני זה הייתי מנכ"ל חברת הבנייה בית יאיר שבנתה כ-1,500 יח"ד בתקופת כהונתי, ולפני זה הייתי רואה חשבון שותף בדלויט. אז העזתי פעם ראשונה להיכנס ליזמות. ייעצתי לחברות נדל"ן, ואמרתי 'אני יכול לעשות את זה בעצמי'.

"יחד עם כמה חברים רכשנו קרקע בירושלים בייעוד בית אבות, שהאדריכל אמר שמקדמים בה תוכנית לשינוי ייעוד למגורים, כ-30-40 דירות ליד בית ספר דנמרק בקטמונים. עשו דוחות רווח והפסד והיינו מאושרים. 100% מימון, עברו ארבע שנים ובינתיים משלמים את הריבית לבנק ואחרי זה הוספנו הון עצמי. בסוף הבנק אמר 'או שתגדילו את ההון העצמי או שתמכרו'. השותפים מאשימים אחד את השני, ובמכירה בלחץ הפסדנו המון כסף, לפני יותר מ-20 שנה. למדתי לא להתעסק עם תחום הנדל"ן אלא אם אתה מבין לעומק".

הפרויקט הראשון של התחדשות עירונית של קבוצת כנען ההתבצע ברחוב מסריק בתל אביב. "מדובר היה בפרויקט תמ"א 38/2 שבו בעצם היינו הדיירים, תחת עקרונות השימור של "העיר הלבנה" של אונסק"ו. הסתפקנו בשש קומות וגג במקום שבע כדי לקדם ביצוע. בנינו 16 דירות מעל קומת מסחר, בניין שהתחבר למרקם התל-אביבי של הסביבה".

יסודות איתנים – "ההתנתקות הובילה לפרויקט הראשון"

• שם מלא: יסודות איתנים ייזום ובנייה בע״מ

• שנת הקמה:  2014

• מייסדים: עופר זרף (יו"ר), עומר יחימוביץ (מנכ"ל)
   

עופר זרף מספר: "הפרויקט היזמי הראשון שלי היה ב־2007 בקיבוץ יד חנה, שבו הוקמו 100 יח"ד ועוד 35 דירות למפוני חומש שפונו במסגרת ההתנתקות. זה היה מורכב מאוד אבל גם מרגש. השכונה היום פורחת, מחירי הבתים שילשו את עצמם. זה היה בית הספר האמיתי שלי ביזמות - לנהל פרויקט מורכב מההתחלה ועד הסוף".

לדברי זרף, "הייתה לי זיקה אישית לפרויקט. בילדותי ביליתי בקיבוץ. כשהבנתי שמתוכננת הרחבה בעקבות ההתנתקות, ידעתי שאני רוצה להיות חלק מזה. הצטרף אליי אמיר רחלבסקי מגרופית, והקשר הזה נמשך עד היום".

אבני דרך : "במשך שנתיים רכשנו קרקעות" 

. שם מלא: אבני דרך י.י בע״מ – חברה פרטית.

. התאגדות: 2009

. תחומי פעילות: ייזום וביצוע פרויקטים למגורים בכל שלבי השרשרת  עם דגש גם על התחדשות עירונית (פינוי-בינוי).

. זרוע ביצוע: חברת הבת גל אריאל 

. מייסד, מנכ״ל ובעלים: יאיר כהן.

יאיר כהן, מנכ"ל קבוצת אבני דרך וידידיה פרל, משנה למנכ"ל: "הפרויקט הראשון שלנו יצא לדרך בשנת 2010 בצפת, עם הקמת 24 יחידות דיור צמודות קרקע בשכונת "נוף כנרת"  שכונה מתפתחת בין צפת לראש פינה. עד אז עסקנו בעיקר באיתור ובניהול דירות יד שנייה, והפרויקט הזה סימן עבורנו את המעבר המשמעותי לעולם היזמות והבנייה העצמית.

"במשך כשנתיים רכשנו קרקעות, בנינו ומכרנו בהדרגה 24 יחידות דיור, בכך סללנו את דרכנו לעולם היזמות והביצוע בפרויקטים נוספים ברחבי הארץ. בחרנו להתחיל דווקא בצפת, בזכות מחירי הקרקע הנמוכים שלא דרשו מימון משמעותי, מה שאפשר לנו להתנסות ביזמות מבלי להעמיס על עצמנו סיכונים גדולים.

כמו בכל פרויקט ראשון, גם כאן נתקלנו באתגרים בתכנון, בניהול הקבלנים ובמכירות. ידידיה פרל, המשנה למנכ"ל, שהגיע מרקע הנדסי, הוביל את תחום הביצוע וביחד בנינו מערך מקצועי מאפס. ההתמודדות לא הייתה פשוטה, אך בזכות הידע, שיתוף הפעולה והלמידה המשותפת הצלחנו להוציא את הפרויקט לפועל, ומשם התקדמנו לפרויקטים משמעותיים יותר. רגע מרגש במיוחד היה קבלת טופס 4 הראשון - אבן דרך חשובה שסימנה את דריסת הרגל שלנו בתחום היזמות והעניקה לנו ביטחון וניסיון לקראת המשך הדרך".