חוקרת הנדל"ן הבכירה: "יש תמימות דעים שמדד מחירי הדירות של הלמ"ס מוטה כלפי מעלה"

"לפני שנתחיל עם מה שיהיה", אומרת בן נאים, "נדבר על איפה אנחנו עכשיו. מה שמאוד בולט בסקירות שלנו זה השונות בין דירות חדשות לדירות יד שנייה במספר העסקאות והשינוי במספר העסקאות. אם מסתכלים על זה לאורך שנים, שני השווקים מסורתית נעים באותו כיוון. כשיש גידול במספר עסקאות היד השנייה, בדרך כלל יש גידול גם בעסקאות בדירות חדשות. בשנת 2024 בפעם הראשונה ראינו סוג של אנומליה. עלייה חדה במכירת דירות חדשות, בפרט בשוק החופשי, לעומת עלייה מתונה בדירות יד שנייה, וזה נמשך לכל אורך שנת 2024".

גלית בן נאים : "באזור הדרום נשבר שיא מכירות לפחות מאז תחילת שנות האלפיים. ראינו את זה בנתיבות, באופקים ובשדרות והחלטנו לחפור יותר בנתונים. הבנו מה קורה שם. עכשיו מתחילים לראות את התיקון של הדבר הזה. אלו הירידות החדות במכירות הקבלנים שאנחנו רואים"

לדבריה, " בנק ישראל התחיל לשים דגש, אפילו לפני אמצע 2024, על מה שקורה עם מה שהם קוראים הלוואות בלון, שזה סוג של תמונת ראי חלקית של מבצעי המימון. התחלנו להבין בעצם מה קרה פה, שהקבלנים לאור השפל במכירות ב-2023 רק החריפו את מבצעי המימון על רקע המלחמה. מה שרואים מתחילת 2025 עוד לפני מגבלות בנק ישראל, זה תהליך של דחיית המיצוי של תופעת הטבות המימון. ראינו את זה ברבעון הראשון עם ירידה של 20% במכירות הקבלנים, לעומת עלייה של 30% אחוזים בדירות יד שנייה, וזה הוכח גם ברבעון השני. אנחנו רואים את תחילת הרבעון השלישי - המגמה היא אותה מגמה. שוק היד השנייה שומר על יציבות מסוימת, אך העסקאות לרכישת דירות חדשות בשוק החופשי ממשיכות לרדת בשיעורים חדים. בהינתן המגבלות של בנק ישראל, וכנראה גם תהליך מיצוי שעבר השוק הזה, אנחנו מתחילים לראות את הנתונים מתכנסים למספרים 'נורמליים'".

עוד אומרת בן נאים כי "באזור הדרום נשבר שיא מכירות לפחות מאז תחילת שנות האלפיים. ראינו את זה בנתיבות, באופקים ובשדרות והחלטנו לחפור יותר בנתונים. הבנו מה קורה שם. עכשיו מתחילים לראות את התיקון של הדבר הזה. אלו הירידות החדות במכירות הקבלנים שאנחנו רואים.

"לגבי תחזית לשנה הבאה, זה תלוי מה יעשו הקבלנים, אם לא תהיה גמישות מחירים כלפי מטה, אז נמשיך לראות את השוק מדשדש. השאלה כמה זמן הם יכולים להמשיך עם דשדוש כזה במכירות עם מלאי דירות שכבר מגיע לכמעט 83 אלף דירות. כמה הם יכולים למשוך?".

"הציבור רגיל שמחירי הדירות עולים ב-20% כל שנה, אז הוא לא מוכר"

בשבוע שעבר פרסמה הלמ"ס כי מספר הדירות הלא מכורות מגיע לכמעט 83 אלף. במקביל, בארבעת החודשים האחרונים מכירות הקבלנים בשוק החופשי לא חצו את ה-2,000 דירות. ההיצע העצום לעומת מיעוט הביקושים, מעורר ציפייה לירידת מחירים משמעותית, אלא שבינתיים מדווחת הלמ"ס על ירידה מתונה ביותר, של כמה שברי אחוזים בחודש בחמשת החודשים האחרונים, המסתכמים לכ-2% ירידה בסך הכל.

לשאלה מדוע מחירי הדירות אינם יורדים בשיעור חד יותר מזה שמדווח על ידי הלמ"ס, משיבה בן נאים כי "הסבר אחד, לפחות חלקי, זה שבעצם לא מעבדים את הטבת המימון. מי שבא וקונה דירה נגיד ב-10-90, ברוב המקרים המשמעות של ההטבה היא שאתה לא משלם הצמדה למדד תשומות הבנייה ואתה לא משלם ריבית. הקבלן לוקח הלוואת בלון על שם הרוכש, אבל הוא משלם את הריבית כי הרוכשים מתקשים לקחת משכנתה עכשיו בריביות הנוכחיות. זה כל הסיפור. אפשר לחשב את זה. אם בתקופה המקבילה אשתקד שכיחות הטבות המימון היתה יותר נמוכה והיום יותר דירות נמכרות עם הטבת מימון, אז אתה אומר שהמחיר מוטה כלפי מעלה".

"בעצם לא מעבדים את הטבת המימון. מי שבא וקונה דירה נגיד ב-10-90, ברוב המקרים המשמעות של ההטבה היא שאתה לא משלם הצמדה למדד תשומות הבנייה ואתה לא משלם ריבית. הקבלן לוקח הלוואת בלון על שם הרוכש, אבל הוא משלם את הריבית כי הרוכשים מתקשים לקחת משכנתה עכשיו בריביות הנוכחיות. זה כל הסיפור" 

הסבר נוסף, לדבריה, נוגע לדירות יד שנייה. "שם זו שאלה של ציפיות. הציבור רגיל שמחירי הדירות עולים ב-20% בכל שנה והוא לא מוכר בפחות מזה. יש הרבה שאומרים 'אני אחכה עד שיבוא קונה במחיר שאני נקבתי'. ככל שלמוכר יד שנייה יש יותר אורך רוח, נגיד משקיעים, אז הם חושבים שהקונים יחזרו לשוק כי זה מה שמספרים להם. שוק הנדל"ן, עולה מהר כשיש עודף ביקוש, אבל כשזה מתהפך זה לאט, כנראה עוד חודש ועוד חודש, אפשר לחכות. בסוף רואים את זה גם במדד של הלמ"ס, שיש כאמור תמימות דעים, אני חושבת, שהוא מוטה כלפי מעלה".

יש איזשהו פער מאוד גדול בין נתוני הלמ"ס לבין האוצר בכל מה שקשור לשיעור העסקאות שנעשות לעסקאות מימון. במרץ הלמ"ס דיווח על 14%, בסקירה האחרונה שלכם דווח על 37% (באזורי המיסוי שנבדקו). מה מקור הפער?
"הדיווח על מבצעי המימון הפך להיות חובה מדצמבר 2024, עד אז זה לא היה קיים. הלמ"ס היה הראשון לקבל את השדה הזה בגלל סיבות טכניות. כשאני מקבלת קובץ עם שדה חדש, כל קובץ, בטח ובטח אם הוסיפו שדה חדש, אני בודקת סטטיסטיקה תיאורית עליו. ומה ראיתי? בנובמבר, כשעוד לא היתה חובת דיווח, כל השדה סומן או באפס או באחד. כלומר - או שניתנה הטבה או שלא ניתנה הטבה. דיברתי עם מי שכתב את הקוד ברשות המיסים, אז הם אמרו אה, אוקיי, נכון, קבענו שאם לא היה דיווח אז זה אפס. אחרי שבדקנו הסתבר ש-30% בכלל ללא דיווחו אם היו מבצעי מימון והם סומנו כאפס, כלומר - ללא הטבת מימון, וזה היטה את נתוני הלמ"ס מטה.

"דבר נוסף זה כבר עניין של מתודולוגיה. גם אנחנו וגם בנק ישראל מחשבים את זה במכירות בשוק החופשי ובלמ"ס לוקחים בחשבון את כלל הדירות, כלומר גם את הדירות במחיר למשתכן. זה חסר טעם לחלוטין, בלשון המעטה, לחשב שכיחות הטבות מימון, כולל דירות מחיר למשתכן ".

לפי הסקירה הרבעונית, יש ירידה של 10% בהיקפי הרכישה של רוכשי דירה ראשונה לעומת הרבעון המקביל בשנה שעברה. מה המשמעות של הירידה הזאת? האם זה אומר שיותר זוגות צעירים בישראל לא יכולים לרכוש דירה?
"אני לא יודעת אם הם יכולים או לא, אנחנו אומרים איך הם בשוק. בשנת 2024 הם הובילו את מספר העסקאות בשוק, כלומר הגידול החד בעסקאות ב-2024 נעשה על ידי הסגמנט הזה. קראת להם 'זוגות צעירים', פעם היינו קוראים להם 'זוגות צעירים' עד שראינו שבאופן יחסי גדל שיעור הרווקים בסגמנט הזה. מחצית מרוכשי הדירה ראשונה בדרום, בכלל לא מתגוררים בדרום וגרים במרכז הארץ. עשינו מיפוי של ההכנסות שלהם. על פניו זה נראה שלפחות בחלקו מדובר בחבר'ה צעירים שמעודדים אותם לרכוש דירה בכל מיני מועדוני צרכנות למיניהם. כשאנחנו מדברים היום על ההיפוך במגמה, אזי הרכישות של הסגמנט הזה יורדות בשיעור משמעותי מהרבעון השני ולתוך הרבעון השלישי. אני חושבת ששוב זה חלק מהסיפור של השוק שמתומרץ על ידי הטבות מימון".

המלצה למשקיעים? "תעשו שיעורי בית"

נתח האוכלוסייה שבוחר לגור בשכירות היום הולך וגדל, בין אם מרצון ובין אם מחוסר יכולת לקנות דירה. מדוע הסקירות של משרד האוצר לא עוסקות בשוק השכירות?
"כי למרבה הצער אין לנו נתונים. אתה נוגע בנקודה מאוד כואבת. אנחנו כבר פעם שלישית מנסים להעביר בחוק ההסדרים חובת דיווח על הכנסות משכר דירה. למרבה הצער, לא מצליחים לצלוח את המשוכה הזאת. אז איך אני אכתוב משהו? יש את הסקרים של הלמ"ס אבל אין לי הרבה מה לעשות איתם. כלומר, יש נתון - שכר דירה ממוצע, אבל לא ניתן לראות מגמות, ממש יותר בעומק וברמה של ערים, כמו שאנחנו עושים פה בסקירה של מכירות. אם היו נתונים הלוואי, אנחנו לא פוחדים מעוד עבודה. אנחנו אלה שדוחפים את זה שכן תהיה חובת דיווח שנדע משהו על שוק השכירות".

"ההמלצה שלי היא לעשות שיעורי בית. כלומר אם אומרים לכם שמחירי הדירות תמיד עולים, אז תבדקו. זה לא רק עכשיו, כשהם יורדים חמישה חודשים. תסתכלו מה קרה גם בין אמצע שנות ה-90 לאמצע שנות האלפיים. במציאות של היום יש הרבה יותר דאטה משהיה בעבר, לטוב או לרע"

בסקירה הרבעונית ציינתם את הערים המובילות בשיעור גבוה של דירות שנמכרו בהפסד הון ריאלי. ציינתם שם שערי הדרום, באר שבע, אלעד וקריית גת מובילות, אבל גם ערי המרכז בתוך העסק הזה, חולון, רמת גן, פתח תקווה, בת ים. האם זה אומר שלא כדאי להשקיע בדירות בדרום? מה המשמעות של הנתונים האלה לגבי ערי המרכז?
"בדרום זה סיפור מעניין, כי אותן הערים שכמו שאמרתי הובילו את מכירות הקבלנים ב-2024, אלו הערים המובילות במכירות בהפסד. אני אומרת, לפני שמישהו ניגש לקנות דירות, שיידע מה ההסתברות שלו לרווח הון. זה לא אומר אם הוא יצליח או לא, אבל סטטיסטית אתה רואה שיש שם בעיה. אני לא אומרת אתה בוודאות תפסיד כי אתה רואה שבבאר שבע 70% כן מצליחים למכור ברווח. אבל אתה רואה שמבחינת השכיחות היחסית שם זה כנראה יותר מסוכן. אני לא אומרת עכשיו תרוצו, תקנו בערים האלה שיש בהם אפס אחוז מכירות בהפסד. ועדיין, צריך לעשות את שיעורי הבית, לראות האם זה מחיר ריאלי ולראות עסקאות שנעשו בסביבה.

האם לדעתך כדאי לרכוש דירה בישראל בכלל ובמצב השוק הנוכחי בפרט?
"אנחנו לא נותנים המלצות. זה כמו שישאלו אותי אם לקנות בבורסה, להיכנס לבורסה ולצאת מהבורסה. ההמלצה שלי היא לעשות שיעורי בית. כלומר אם אומרים לכם שמחירי הדירות תמיד עולים, אז תבדקו. זה לא רק עכשיו, כשהם יורדים חמישה חודשים. תסתכלו מה קרה גם בין אמצע שנות ה-90 לאמצע שנות האלפיים. במציאות של היום יש הרבה יותר דאטה משהיה בעבר, לטוב או לרע".

מהלשכה המרכזית לסטטיסטיקה נמסר: "מדד מחירי הדירות כשמו כן הוא - מדד שאומד שינויים במחירי הדירות ולא בעלויות המימון. ניכוי שוויין של הטבות מימון ממחירי העסקאות עלול לפגוע ביכולת ההשוואה הבין־לאומית, ולכן אינו מבוצע באף מדינה בעולם. בדיקות הלמ״ס לצורכי ניתוח העלו כי בעבר הסתכמה השפעת ההטבות בכ־1.3% בלבד, וכיום היא נמוכה אף יותר".