החלטת ועדת המכרזים של רמ"י בוטלה: "התיימרה לקבל הכרעה שיפוטית שלא בסמכותה"

בית המשפט המחוזי בירושלים בשבתו כבית-משפט לעניינים מנהליים קיבל את עתירתה של חברת ליאם נחמיאס חברה לבניין, בבעלות חי נחמיאס,  נגד רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) ומשרד הבינוי והשיכון. בפסק דין של השופט רם וינוגרד, נקבע כי ועדת המכרזים של רמ"י אינה מוסמכת לפרש חוזים ולהכריע במחלוקות חוזיות מורכבות, תפקיד השמור לבית המשפט האזרחי.

העתירה עסקה בהוראות הצמדה למדד תשומות הבניה של דירות שנבנו בעקבות מכרז שפרסמה רמ"י ב-2019 לרכישת זכויות חכירה לבניית 180 יחידות דיור בפרויקט מחיר למשתכן , מהן 120 דירות במחיר מסובסד, בשכונת עיר היין באשקלון. ועדת המכרזים קבעה כי נפלה "טעות סופר" בהוראת ההצמדה שבחוזה הבניה שנחתם עם החברה שלפיו יוצמד מחיר הדירה למדד תשומות הבנייה "החל מהמדד שיהא ידוע במועד האחרון להגשת ההצעות במכרז", וכי יש להחליף הוראה זו בהוראת ההצמדה שהופיעה בחוברת המכרז שלפיה מחיר למ"ר של ההצעה הזוכה "יוצמד למדד תשומות הבנייה החל מהמדד שיהא ידוע במועד קבלת היתר בנייה מלא לבניין בו נמצאת הדירה".

לקריאת פסק הדין המלא הקלק כאן

בעתירתה, טענה ליאם נחמיאס כי ועדת המכרזים קיבלה את ההחלטה התקבלה בחוסר סמכות, וכן כי היא ניתנה למעלה מארבע שנים לאחר הזכייה במכרז, "עמוק לתוך השלב החוזי של ההתקשרות". עוד טענה כי גם לגוף העניין נפלו טעויות בהחלטה, וכי הסיבה היחידה לקבלתה היא החשש של המדינה מחשיפתה לתביעות אזרחיות עתידיות אפשריות. עוד טענה החברה כי אם המדינה אכן סבורה שנפלה טעות בהוראות המכרז או ההסכם,  עליה לפנות להליך אזרחי ולהעמיד את הסוגיה להכרעתו של בית המשפט האזרחי.

בחודש אפריל 2023 פרסמה החברה את מחירי הדירות בפרויקט, תוך שהיא מצמידה אותם למדד תשומות הבנייה החל ממועד הגשת הצעתה במכרז, על-פי המנגנון שנקבע בחוזה הבנייה. בעקבות פרסום הודעה זו פנה עו"ד ליאור לוי, ב"כ חלק מהרוכשים בעתירה אחרת לבית המשפט, שבה טען לגביית יתר שאינה מתיישבת עם הנוהל במכרזים מעין אלה לפיהם יוצמד המחיר ממועד קבלת היתר הבנייה.

בעקבות פניית הרוכשים משרד השיכון הקפיא את שיווק הפרויקט עד להכרעה בסוגיית ההצמדה. בעקבות הקפאת השיווק פנתה החברה לוועדת המכרזים. לאחר הליך שכלל החלטה ראשונית לטובת החברה, עתירה של הדיירים ודיון מחודש, קיבלה הוועדה החלטה חדש ביוני 2024 והפעם נגד החברה. הוועדה קבעה כי בחוזה הבנייה נפלה "טעות סופר" שיש לתקן. היא קבעה כי החברה הייתה מודעת לפער בין המסמכים ופעלה בחוסר תום לב כשלא יידעה את הרשות על כך, ולכן יש להחליף את סעיף ההצמדה בחוזה הבנייה בזה שהופיע בחוברת המכרז. בעקבות החלטה זו החברה עתרה לבית המשפט, בטענה כי ועדת המכרזים פעלה בחוסר סמכות.

השופט רם וינוגרד קיבל את עמדת החברה במלואה וקבע כי מרגע שנחתם חוזה בעקבות מכרז, המכרז "נבלע" בתוך החוזה ומגיע אל קצו. ועדת המכרזים אינה מוסמכת להכריע במחלוקות פרשניות מורכבות, הכוללות בירור עובדתי ושאלות של תום לב, שנים לאחר חתימת ההסכם.

השופט מתח ביקורת על התנהלות הוועדה וציין כי היא התיימרה לפעול כרשות שיפוטית לכל דבר ועניין, ולקבוע קביעות עובדתיות ומשפטיות מבלי שניהלה הליך ראיות מסודר, כפי שנדרש בבית משפט. "ההכרעה שהוועדה התיימרה לקבל היא הכרעה שיפוטית לכל דבר ועניין, המצויה הרחק מחוץ לתחום סמכותה", נכתב בפסק הדין.

עוד צוין כי טענת המדינה סותרת את עמדתה שלה בהליך קודם, שם טענה כי מרגע שנחתם חוזה, אין למכרז עוד קיום עצמאי. "המסקנה מכל האמור לעיל הוא שהחלטת הוועדה ניתנה בחוסר סמכות. היא נטלה לעצמה סמכות לפרש את המכלול החוזי שנכרת זה כבר בין הצדדים במהלך השלב החוזי, באופן שכשלעצמו חורג ככלל מתחום סמכותה; עשתה כן שנים ארוכות לאחר שהשלב המכרזי תם, כאשר מחד גיסא לא חל שינוי נסיבות בתקופה זו ומאידך גיסא העותרת הסתמכה במהלך שנים אלה על הוראות ההסכם עליו חתמה; והתיימרה להכריע בסוגיות עובדתיות ומשפטיות ללא הליך סדור וללא שניתנה לה הסמכות לעשות כן".

לפיכך השופט ביטל את החלטת ועדת המכרזים והטיל הוצאות משפט על רמ"י ומשרד השיכון בסך 15 אלף שקל.
    
את ליאם נחמיאס ייצגו עו"ד אלי שימלביץ', עו"ד ניצן אפגין ועו"ד רעיה ביתן.