העליון דחה בקשת דיירים סרבנים לעכב מיזם התחדשות: "ייתכן ויפוצו כספית בהמשך"

בית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים דחה לאחרונה בקשת עיכוב ביצוע שהגישה דיירת סרבנית, על פסיקת ביהמ"ש המחוזי מרכז מחודש יולי, במסגרתה התקבלה תביעת דייר סרבן שהגישו שכניה של המערערת, נגדה ונגד שכן נוסף, אף חייבם בהוצאות משפט בסך של 100 אלף שקלים. בהחלטתה, קבעה שופטת העליון דפנה ברק-ארז, כי מאחר שכלל הטענות שהעלתה המערערת עוסקות בהיבטים כלכליים, אין מקום לעכב את ביצועו של הפרויקט, וכי ככל שבעתיד יימצאו טענותיה כמוצדקות, ניתן יהיה ליישבן באמצעות פיצוי כספי.

במסגרת פסק הדין שניתן על ידי שופטת ביהמ"ש המחוזי, יעל טויסטר ישראלי, התקבלה תביעתם של 35 בעלי דירות במתחם ותיק בלוד, נגד המערערת ובעל דירה נוסף שלטענת התובעים עיכבו את הפרויקט זמן ממושך בשל סירובם לחתום על הסכמי ההתחדשות. במתחם המדובר מקדמת חברת כח השקעות פרויקט התחדשות במסגרתו צפויים להיבנות במקום שלושה בנייני מגורים חדשים בני 128 דירות.

להחלטת העליון 

שני הסרבנים טענו כי הפרויקט החדש אינו כדאי כלכלית, כאשר המערערת הוסיפה דרישה לקבלת דירת תמורה בת 3 כיווני אוויר, דבר המתחייב לטענתה ממצבה הרפואי. בית המשפט קבע לגבי שני המקרים כי מדובר בסירוב בלתי סביר. "אין לדיירים זכות קנויה לדרוש דירה חדשה הזהה לדירה הקיימת בפרטיה הארכיטקטוניים", כתבה טויסטר ישראלי בהחלטתה והוסיפה כי "הנתבעים קיבלו הצעות סבירות ונדיבות, אך בחרו להתבצר בעמדותיהם". במסגרת פסק הדין אף הסמיך בית המשפט את בא כח הדיירים להיכנס בנעלי הסרבנים ולחתום בשמם על ההסכמים לקידום הפרויקט.

בעקבות פסק הדין הוגשה בקשת רשות ערעור לעליון וכן בקשת עיכוב ביצוע. ב-4.9 פרסמה השופטת ברק-ארז את החלטתה בה דחתה כאמור את בקשת עיכוב הביצוע. "בנסיבות העניין, חרף ההשלכות המשמעותיות של ביצוע פסק הדין על המבקשת, לא מצאתי כי יש הצדקה להיעתר לבקשתה", כתבה ברק-ארז, "בשלב זה, עיקר הטענות המועלות על-ידה עוסקות בהיבטים כלכליים במהותם – מאפייני הדירה שהיא צפויה לקבל בתום הפרויקט, הכדאיות שלו, שאלת השוויון בתמורות, וכיוצא באלה. מדובר בסוגיות שניתן להסדיר באמצעות פיצוי כספי, במידת הצורך. אין בטענות מסוג זה כדי להצדיק עיכוב נוסף בפרויקט, שממילא התעכב זמן רב, גם בשלב הערעור".

העליון דחה בקשת עיכוב ביצוע שהגישה דיירת סרבנית, על פסיקת ביהמ"ש המחוזי מרכז מחודש יולי, במסגרתה התקבלה תביעת דייר סרבן שהגישו שכניה של המערערת, נגדה ונגד שכן נוסף, אף חייבם בהוצאות משפט בסך של 100 אלף שקלים. בהחלטתה, קבעה שופטת העליון דפנה ברק-ארז, כי מאחר שכלל הטענות שהעלתה המערערת עוסקות בהיבטים כלכליים, אין מקום לעכב את ביצועו של הפרויקט

עוד הוסיפה השופטת כי "העיכוב האמור הוא בעל השלכות משמעותיות על המשיבים, רובם המוחלט של בעלי הדירות, על היזם ועל צדדים נוספים. כל זאת, כאשר מצבם הנוכחי של המבנים אינו מן המשופרים, והם חסרי מרחבים מוגנים מתאימים, על כל המשתמע מכך בנסיבות התקופה. במכלול השיקולים, לא מצאתי אפוא כי יש להורות על עיכוב ביצוע". לצד זאת קבעה ברק ארז כי "בהתחשב בכך שמדובר בדירת המגורים של המבקשת, אני מורה כי הערעור ייקבע לדיון בהקדם, לפי אילוצי היומן", וכן פסקה נגדה הוצאות על הצד הנמוך בסך 1,500 שקלים (המתווספים ל-50 אלש"ח שנפסקו נגדה במחוזי).

"העליון מתווה למפקחים את הדרך להתמודד עם סרבנים"

לדברי עו"ד דן הלפרט , שמשרדו מייצג דיירים בעשרות פרויקטים של התחדשות עירונית , החלטת העליון היא "לא פחות מדרמטית", שכן היא כוללת חידוש חשוב לגבי האופן שבו על הערכאות השיפוטיות להתנהל כאשר מדובר בדיירים סרבנים. לדבריו, "תופעת ׳הדייר הסרבן׳ הפכה מזמן לרעה חולה הפושטת בשדות ההתחדשות העירונית. אין להקל בתופעה זו ראש, שכן היא מעיקה, מעיבה ומעכבת פרויקטים.

"חשוב להבין, אחד ממנופי הלחץ המופעלים על ידי הסרבנים, ואולי המהותי ביותר שבהם, הוא הזמן. הסרבנים מודעים היטב למשמעות הזמן בפרויקטים הללו. הם מודעים היטב לכך שהגשת התביעה אפשרית רק בשלב מתקדם של הפרויקט, לאחר הליך תכנוני ארוך, ולקראת שלב פינוי בעלי הזכויות ותחילת עבודות הבניה. זהו הרגע שבו מתחדדת ציפיית בעלי הדירות והיזם לראות סוף סוף את האור בקצה המנהרה ולהתקרב עוד צעד משמעותי לקראת מימוש חלום הדירה החדשה וזה הזמן 'האידיאלי' מבחינת הסרבנים לעמוד על דרישותיהם.

עו"ד דן הלפרט : "בית המשפט העליון מתווה למפקחים על המקרקעין ולבית המשפט המחוזיים העוסקים יום יום בתביעות סרבנים - פצלו את הדיון! קבלו את התביעה באופן חלקי כבר בתחילתה, שחררו את הפרויקט לדרכו והחזירו את התקווה לליבם של בעלי הדירות ובה בעת המשיכו לדון בטענות הסרבנים" 

"כמי שמופיע רבות בבתי המשפט ומייצג בעלי דירות כנגד דיירים סרבנים אני קורא למחוקק להידרש לתיקוני חקיקה נוספים וחשובים שיסייעו למגר את התופעה המהווה כבר מזמן חסם משמעותי בקידום פרויקטי פינוי בינוי . ועד שיתפנה המחוקק להסיר חסמים, מתגייס בית המשפט העליון למתוח קווים אדומים ולשרטט בפני הסרבנים את כללי המשחק והוא מתווה בהחלטה, שהיא לא פחות מדרמטית, קווים מנחים לערכאות שמתחתיו - מפקחים על המקרקעין ובתי משפט מחוזיים - כיצד לנהל הליכים מסוג זה באופן שלא יעכב פרויקטים.

לדברי הלפרט, "העליון קבע כי ככלל, הסרבנים אינם מתנגדים לפרויקט ועיקר טענותיהם עוסקות בהיבטים כלכליים במהותם – מאפייני הדירה שהם צפויים לקבל, הכדאיות שלו, שאלת השוויון בתמורות, וכיוצא באלה. עוד נקבע כי מדובר בסוגיות שניתן להסדיר באמצעות פיצוי כספי במידת הצורך ואין בטענות הללו כדי להצדיק עיכוב נוסף בפרויקט, שממילא התעכב זמן רב, גם בשלב הערעור.

"העליון הוסיף וקבע, כי עיכוב הפרויקט הוא בעל השלכות משמעותיות על בעלי הדירות, על היזם ועל צדדים נוספים, כל זאת, כאשר מצבם הנוכחי של המבנים אינו מן המשופרים, והם חסרי מרחבים מוגנים מתאימים, על כל המשתמע מכך בנסיבות התקופה.

"הנה כי כן, הגיעה הבשורה. בית המשפט העליון מתווה למפקחים על המקרקעין ולבית המשפט המחוזיים העוסקים יום יום בתביעות סרבנים- פצלו את הדיון! קבלו את התביעה באופן חלקי כבר בתחילתה, מנו בעל תפקיד שיחתום על ההסכם בשם הסרבנים, שחררו את הפרויקט לדרכו והחזירו את התקווה לליבם של בעלי הדירות ובה בעת המשיכו לדון בטענות הסרבנים בהיבטים הכלכליים של הפרויקט ועשו עימם צדק. כך ימצאו כולם נשכרים מבלי לסכן את חיי הפרויקט".