בין רווח כלכלי לרווח חברתי: למה אסור לעצור את הדיור להשכרה

שוק הנדל"ן הישראלי מצוי במשבר מתמשך: מחירי הדירות גבוהים, ושיעור הצעירים המסוגלים לרכוש דירה צונח לשפל היסטורי. בתוך מציאות כזו, דיור להשכרה אינו רק אלטרנטיבה – הוא מרכיב חיוני במדיניות הדיור הלאומית. אולם במקום לחזק אותו, ההמלצה האחרונה של רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), משרד הבינוי והשיכון ומשרד האוצר לעצור את תוכניות הדיור להשכרה בשל "חוסר רווחיות", מצביעה על פער חמור בין קובעי המדיניות לבין המציאות בשטח.

כאשר שמאים מעריכים כדאיות פרויקטים, הרווחיות הכלכלית היא פרמטר מרכזי. ואולם כשמדובר בדיור, קיימת גם רווחיות אחרת – חברתית. דיור להשכרה אמור להוות עוגן ליציבות חברתית וכלכלית, במיוחד עבור אוכלוסיות כמו סטודנטים, משפחות צעירות ועובדים ניידים. ההחלטה לעצור תוכניות לדיור להשכרה בשל חוסר רווחיות מציגה ראייה קצרת טווח, שמפספסת את התמונה הרחבה: פרויקטים כאלה מפחיתים לחץ על רכישת דירות, מייצבים מחירים ומאפשרים לשוכרים לחסוך ולבנות עתיד כלכלי טוב יותר עבורם, מבלי להוציא את רוב הכנסתם על דיור.

משרדי האוצר והשיכון דורשים לחדול מאישור תוכניות להשכרה ארוכת טווח: "מנוגד למדיניות הממשלתית"

כידוע, האפשרות לקנות דירה בארץ הפכה לחלום בלתי נגיש לרבים. הפער בין המשכורות למחירי הדירות גדל אף יותר בשנים האחרונות, והיעדר חלופות כמו דיור להשכרה לטווח ארוך מכביד עוד יותר. במדינות כמו גרמניה או הולנד, דיור להשכרה הוא נורמה שמאפשרת לאנשים לחיות ביציבות בלי לרכוש נכס. אם כך,  מדוע בישראל זה צריך להיות שונה?

אם המדינה באמת רוצה לעזור לצעירים ולמשפחות, היא חייבת להתייחס לדיור להשכרה כאל תוכנית תשתית לאומית, ולא כאל מוצר צרכני. זה מחייב תמריצים כלכליים ליזמים, כגון הקלות מס, הורדת עלויות מימון, ואף סבסוד חלקי של פרויקטים אסטרטגיים. השכרה ארוכת טווח יכולה גם היא להוות פתרון לעובדים במרכז הארץ, שלא רוצים להתחייב לרכישת דירה, אך זקוקים לפתרון מגורים קבוע. כבר היום ניתן לראות חברות הייטק שונות מעניקות לעובדיהן סבסוד לשכר הדירה, אחת מהן היא חברת הסטארטאפ "דקארט" אשר הציעה לעובדיה סבסוד של 40%-80% משכר הדירה, אם יגורו בפרויקט חדש במגדלי גינדי בשכונת יד אליהו.

דיור להשכרה – מחלום למציאות

אז מה בעצם צריך לעשות? להלן מספר הצעות לצעדים פרקטיים שיביאו לשינוי כיוון.

ראשית, על המדינה לתת תמריצים ליזמים, להציע הקלות מס או הלוואות בתנאים מועדפים ליזמים שמתחייבים להקים פרויקטים של דיור להשכרה. לצד זאת, על המדיה לפתח מודלים משולבים: לשלב דיור להשכרה בפרויקטים בדומה לתכנית ה-"מטרו" או בפרוייקטים של פינוי בינוי , עם ערבויות להשכרת הדירות בטווח ארוך.

בנוסף, את תחום ההשכרה יש להסדיר באמצעות "רגולציה גמישה". כלומר, במקום להכביד על היזמים עם תקנות, יש להעניק מסגרת רגולטורית שתאפשר להם להרוויח, מבלי להכביד על השוכרים. ולבסוף, את כלל המהלכים הללו יש ללוות בקמפיינים חברתיים. המדינה צריכה לעודד את הציבור לראות בהשכרה לטווח ארוך פתרון מכובד, כמו באירופה.

לסיכום, דיור להשכרה הוא לא הבעיה אלא הפתרון. זהו כלי שמאזן בין הביקוש לרכישת דירות לבין היכולת הכלכלית של האוכלוסייה. כשמאי מקרקעין, אני מאמין שאסור להפסיק את הפרויקטים הללו, כי אם להרחיבם, לחזקם ולהפוך אותם לאבן יסוד במדיניות הדיור של ישראל. במקום להסתכל על המאזן הכלכלי בטווח הקצר, עלינו לשאוף לבנות עתיד יציב יותר לכלל האזרחים.

הכותב הוא בעלים-משותף בחברת שמאות המקרקעין JLRE