סוף המלחמה הגיע בשיאה של ירידת מחירי דירות שלא נראתה שנים. האם המגמה תשתנה?

מדד מחירי הדירות שפרסמה אמש (ד') הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה גילה את מה שכל מי שחי את שוק הדירות מכיר מקרוב: מחירי הדירות יורדים. לא קצת, לא "אווירה של ירידות", אלא יורדים ממש ועל מלא. ובהינתן שנתוני הלמ"ס מספרים לנו את מה שהתרחש לפני חודשיים-שלושה (נתוני אתמול הסתמכו על עסקאות יולי-אוגוסט), הרי שזהו המצב כבר מספר חודשים.

בתוך חצי שנה השלימו מחירי הדירות ירידה של למעלה משני אחוז – אירוע נדיר בשוק הדירות הישראלי, שהתרחש לאחרונה בסוף שנת 2017-תחילת 2018. גם שיעור הירידה החודשית – 0.6%, הוא נדיר ביותר. הפעם האחרונה שבה נרשמה ירידת מחיר חודשית של למעלה מחצי אחוז היתה מאי-יוני 23' (0.6%-), ולפניה בשיא משבר הקורונה, באפריל-מאי 20' (0.7%-).

גם המיקוד הגיאוגרפי של ירידות המחירים באזורי הביקוש הורגש היטב. על פי הלמ"ס, הגיעו ירידות המחיר במחוז תל אביב לכמעט 6% בחצי השנה החולפת, ובמחוז המרכז עמדו על כ-3.2%.

ירידת מחירי דירות בישראל היא סוג של פרדוקס. מצד אחד היא מושא רצונו הבלתי מעורער של "העם". לזוגות צעירים קשה עד בלתי אפשרי להגיע לדירה ברמת המחירים הנוכחית, ובשנים שאחרי המחאה החברתית, המטרה של הורד מחירים עמדה במרכזם של לא מעט קמפיינים פוליטיים, כאשר שני הבולטים שבהם היו של "כולנו" של משה כחלון ושל יש עתיד של יאיר לפיד.

הבעיה היא שכאשר ירידת מחירים שכזו מגיעה, רוב השחקנים, כולל רוכשי הדירה הראשונה שאמורים להיות המרוויחים הגדולים ממנה, לא באמת שמחים. זאת משום ששני הגורמים המרכזיים לירידה הנוכחית הן, קודם כל, רמת ריבית גבוהה, שמקשה על רוכשי הדירה הראשונה ליטול משכנתה, ולאחר מכן פוגעת באיכות חייהם בשל החזרי המשכנתה הגבוהים. הגורם השני הוא המלחמה והשפעותיה על הכלכלה הישראלית, בהן עצירת השקעות בישראל, הכבדת מיסוי ואף הגירה שלילית של אוכלוסיה חזקה.

הבעיה היא שכאשר ירידת מחירים שכזו מגיעה, רוב השחקנים, כולל רוכשי הדירה הראשונה שאמורים להיות המרוויחים הגדולים ממנה, לא באמת שמחים. זאת משום ששני הגורמים המרכזיים לירידה הנוכחית הן, קודם כל, רמת ריבית גבוהה, שמקשה על רוכשי הדירה הראשונה ליטול משכנתה, ולאחר מכן פוגעת באיכות חייהם בשל החזרי המשכנתה הגבוהים

על רקע האתגרים הכלכליים הללו, גם הפחתה של אחוז או שניים במחירי הדירות לא ממש עוזרת לציבור שהתקשה גם קודם לרכוש דירה. גם למשפרי הדיור ירידת המחירים הנוכחית רחוקה מלעזור, שכן אלה אינם מצליחים למכור את דירותיהם הנוכחיות במחירים להם קיוו. התוצאה היא ההאטה החריפה שאנו רואים בענף הבנייה בכללותו, עם היקפי עסקאות הנמוכים בעשרות אחוזים לעומת אשתקד, בעיקר באזורי הביקוש.

הסכנות: המשך המלחמה והחקיקה המשפטית 

הסכם הפסקת האש שנחתם לפני כשבוע עשוי להתברר כנקודת מפנה. ההערכה הכמעט ודאית היא שבחודש הבא הנגיד אכן יפחית את רמת הריבית (נסייג ונאמר שהערכות שכאלה ניתנו גם לפני 2 החלטות הריבית האחרונות, והתבדו). יחד עם השיפור באווירה הכללית שנוצר עם חזרת 20 החטופים החיים הביתה, סיום המלחמה, וחזרת רבבות מילואימניקים לביתם, הגיוני שגם הביקוש לדירות יתאושש, וגם ירידת המחיר תתמתן או תיבלם.

אלא שכבר בשבוע הראשון להפסקת האש כבר חווינו שני אלמנטים שעשויים לפגוע בהתפתחות זו. האחת היא הפרה כמעט מיידית של ההסכם על ידי חמאס בסוגיית החללים החטופים, שעשויה לנבא את המשך התנהלותו גם בשאר הסוגיות ובראשון הסכמה להתפרקות מנשקו. ללא השגת תנאי זה הגיוני להעריך כי הלחימה תתחדש במוקדם או במאוחר.

האלמנט השני הוא חזרתה המהירה של הממשלה אל ההפיכה המשפטית ובעיקר אל מאמציה לביטול משפטו של ראש הממשלה בנימין נתניהו. אתמול כבר התבשרנו על כוונתו של יוזם ההפיכה שר המשפטים יריב לוין ליזום חוק חדש אשר יגביל את מספר הדיונים במשפט שכבר היום אורך נצח. ארגוני המחאה לא צפויים לעמוד מנגד, ומי שקיווה לקצת שקט ולתקופה מרפאת ומאחדת עם פתרונה של סוגיית החטופים, צפוי להתבדות.

לאור כל אלה, נראה כי הדרך לחוף מבטחים עבור יזמי הבנייה למגורים עודנה רחוקה.