הענף סוער בעקבות פסיקת העליון: "עיריית תל אביב לבדה נפגעה בכ-50 מיליארד ש"ח"

הכרעת בית המשפט העליון שניתנה היום (ה') על ידי השופט אלכס שטיין בסוגיית נטרול עליית הערך שיצרה תמ"א 38 בחישוב "מצב קודם" בעת חישוב היטל השבחה במכירת דירה, עוררה כצפוי סערה בענף הנדל"ן וכן הביאה למספר רב של התייחסויות מצד בכירי עורכי הדין והשמאים, שברובם צומכים תמיכה נחרצת במסקנה אליה הגיעו שופטי העליון פה אחד. 

נזכיר כי פסק הדין דחה ערעורים שהגישו ועדות התכנון והבניה של תל אביב-יפו וירושלים על פסיקות של בתי המשפט המחוזי בתל אביב ובירושלים שקבעו שבחישוב היטל השבחה מכח תוכניות הרובעים בתל אביב, או רחביה בירושלים, אין לנטרל את עליית השווי שיצרה תמ"א 38 . בכך גם דחה בית המשפט את עמדת היועצת המשפטים לממשל בנושא שצידדה בקבלת הערעורים.

מי שהגיש את הערעור למחוזי על החלטת ועדת הערר המחוזית תל אביב, היה עו"ד בנימין קריתי, שייצג בתיק תושב חוץ בעקבות חיוב בהיטל השבחה על מכירת 2 דירות בסכום של כמיליון שקלים. קריתי הגיש בשם מרשו ערעור על החיוב לבית המשפט המחוזי שקיבל את עמדתו, כאשר הערעור שהגישה הועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב נדחה פה אחד על ידי העליון.

לדברי קריתי "הפסיקה הינה כללית ומחייבת את כלל הרשויות המקומיות ושמה סוף פסוק לניסיון של העיריות לגבות היטל השבחה בגין התעשרות וירטואלית של בעלי דירות". זאת כאשר לדבריו הנזק המוערך לעיריית תל אביב לבדה בעקבות פסק הדין עומד על כ-50 מיליארד ש"ח.

לדברי קריתי, "מבחינות רבות זה מאבק של הפרט הבודד מול הרשויות המקומיות החזקות, שנתמכו על ידי היועצת המשפטית לממשלה ועל ידי מרכז השלטון המקומי. בית המשפט העליון הפך במקרה זה למגן הפרט וקיבל את פסיקתו פה אחד, מה שלא מותיר אפשרות לדיון נוסף בפסק הדין". לדבריו, "תלויים ועומדים יותר מ-2,000 תיקים משפטיים שהמתינו לפסק דין זה. והתוצאה החדה וברורה תאלץ את השלטון המקומי לחשב מסלול מחדש ולהשיב למוכרי הדירות מיליארדי שקלים שכבר נגבו".

יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, נחמה בוגין הגיבה אף היא לפסק הדין הדרמטי: "אני מברכת על פסקת בית המשפט העליון אשר עושה צדק, אחרי שנים רבות, עם אלפי בעלי נכסים בעיר שקיבלו דרישת שומה מוגזמת ללא הצדקה. לאורך כל הדרך טענו שלא ניתן להתעלם מהשפעתה של תוכנית תמ"א 38 על שווי הנכסים. טוב שבית המשפט הכריע בנידון ושם לנושא סוף".
 
עו"ד משה רז-כהן ממשרד רז-כהן פרשקר ושות', אמר כי "בית המשפט בחר בבחינה מהותית של אירוע המס. אם תנוטרל השפעת התמ״א על השווי במצב קודם, יגדל שיעור ההשבחה במידת ההשבחה של התמ״א. בית המשפט בצדק קבע, כי אם נלך בדרך הנטרול, יצא שהנישום יישא בפועל גם בהשבחה שמקורה בתמ״א. הנימוק בהחלט נכון ובעיקר יקל על מלאכת השומה שהייתה טעונה התערבות מלאכותית בשווי השוק".

"העליון החזיר את השפיות לעולם היטלי ההשבחה"

שמאי המקרקעין דני טרשנסקי ממשרד קמיל-טרשנסקי-רפאל: "הכרעת בית המשפט העליון היא מהפכה בהיטלי השבחה בישראל ביחס לשווי הזכויות הנוספות הנובעות מתמ"א 38 במצב הקודם. העיריות התעלמו מהזכויות הנובעות מתמ"א 38 במצב הקודם וחייבו בעת מכר אלפי בעלי דירות ישנות בהיטלי השבחה, שבתל אביב כדוגמה הגיעו לכ-300 עד 400 אלף ש"ח לדירה. לאורך כל השנים טענו כי במבחן השמאי יש להתחשב בזכויות התמ"א ואין לגבות היטלי השבחה בגינן - ובית המשפט העליון העניק כעת לטענותינו חותמת סופית. להערכתי, להכרעת בית המשפט עשויות להיות אף השלכות רוחביות לקביעת היטלי השבחה בבניינים ישנים, בהם חלה תמ"א 38 - והתמ"א העלתה את שווי המקרקעין".

עו"ד אריאל קמנקוביץ, מומחה בתחום התכנון והבנייה ממשרד עוה"ד קמנקוביץ-זלמנוביץ, שמייצג למעלה מ-300 בעלי בניינים ודירות בתחום תכניות הרובעים בתל אביב: "הכרעת בית המשפט העליון אימצה למעשה את העמדה אותה הובלנו, לפיה יש להתחשב בזכויות התמ"א כמצב קודם בהתאם לשווי השוק שלהם, כאשר בחינה זו מעלה באופן חד משמעי כי תכניות עירוניות מפורטות כגון תכניות הרובעים לא השביחו את המקרקעין, ואין לגבות בגינן תשלום השבחה ".
 
ליאור יוסף בדש, שמאי מקרקעין מומחה היטלי השבחה , מסר כי "שופטי בית המשפט העליון דנו לעומק בטענות וקבעו כי פסקי הדין של בתי המשפט המחוזיים נכונים. העיקרון שנקבע בניגוד לעמדת העיריות ולעמדת היועמ"שית והשלטון המקומי, הוא שיש להביא בחשבון באומדן שווי המצב הקודם את השפעת פוטנציאל תמ"א 38 . בסעיף 89 לפס"ד אף נקבע עיקרון חדש כמצוטט והוא: 'הוועדה המקומית לא נתנה - הוועדה המקומית לא תיקח'".

עו"ד ענת בירן : פסק הדין של השופט שטיין מחזיר את השפיות לעולם היטל ההשבחה. זהו פסק דין מכונן שמבהיר את ההגיון הכלכלי והתכליתי של היטל השבחה , ומונע הטלת מיסוי יתר על ציבור גדול של אזרחים שמצאו עצמם נדרשים לתשלומי מס חסרי תקדים וחסרי הצדקה. היוזמה הפסולה שהחלה בה עיריית תל אביב לגבות היטל השבחה בגין זכויות תמ״א 38 בשעת מכירת דירות, הטילה נטל כספי מופרך על מוכריהן והיתה גורם נוסף לעליית מחירי הדירות.

"פסק הדין מאופיין בראייה כלכלית וחברתית חדה ומנומקת ואני מברכת את בית המשפט על הפסיקה החשובה ועל נימוקיה. אנו מייצגים תושבים בעשרות עררים שהגישה הועדה המקומית, הממתינים לפסיקה זו. אני מקווה שהעיריות יחזירו כספים ששולמו על ידי תושבים תמימים שהעדיפו לשלם במקום להילחם, וכיום מתברר ששילמו מס שאין לו בסיס חוקי".

עו"ד צבי שוב מומחה לתכנון ובניה, מוסיף: " פסק הדין הינו הגיוני ונכון ומתקן עיוות שבו רשויות גובות היטלים גם על זכויות שלא הן אישרו בתכנית. הניסיון לנטרל משווי המצב הקודם פוטנציאל תכנוני של התמ"א מסובך ולא נכון וקובע מסמרות והוראות שהחוק לא דרש אותם, בכלל התערבות משפטית בבדיקה שמאית מובילה לעיוותים. 

"כך לדוגמה בתביעות ירידת ערך  פסק דין 'דלי דליה' של בית המשפט העליון קבע הלכה תקדימית שאינה מאפשרת לתבוע פיצוי על פגיעה ב"פוטנציאל תכנוני" אם הוא לא בא לידי ביטוי בתוכנית סטטוטורית מופקדת קודמת ,התערב בשווי שוק, וזה גרם לעיוות גדול בשוק של המציאות היומיות ופגיעה בקניין בעיקר במקרים של הפקעת מקרקעין.

"אם רוצים ודאות ניתן לקבל אותה לא באמצעות הוראות נטרול והתערבות בעבודה השמאית. בנוסף, הפסיקה הזו מחזירה את האיזון בין הציבור לרשויות. זהו צעד חשוב לשמירה על הוגנות כלפי בעלי נכסים פרטיים, ובמיוחד כלפי אזרחים שמוכרים דירות ישנות במסגרת תכניות חיזוק והתחדשות עירונית."