לאחר 5 שנות מאבק: ועדת הערר דחתה בקשה לתקן היתר לפי "שבס-כחלון" - "התוקף פקע"

ועדת הערר המחוזית לתכנון ובנייה של מחוז המרכז בראשות עו"ד מאיה אשכנזי דחתה לאחרונה ערר שהגישו יורשי בעל קרקע ביישוב תל מונד שבשרון, שביקשו לבטל את החלטת הוועדה המרחבית שרונים מינואר השנה שלא לאשר בקשת היתר שהגישו בתוספת זכויות מכח הקלת שבס-כחלון, או לאפשר להם לתקן את בקשת ההיתר שהוגשה, בה התגלו ליקויים. על פי החלטת הוועדה, רצונם של העוררים "לתקן" את בקשת ההיתר מהווה למעשה הגשת בקשה חדשה להיתר, אך זו כבר אינה יכולה ליהנות מהקלת "שבס כחלון", שפקעה בשנת 2020. בכך הסתיים מאבק תכנוני-משפטי שנמשך למעלה מחמש שנים, אותו הוביל אביהם של העוררים, שהלך בינתיים לעולמו.

"הקלת שבס־כחלון" הייתה הוראת שעה שאושרה בסוף 2015 ואפשרה ליזמי בנייה לקבל בהיתר הבניה תוספת של עד 30% יחידות דיור, ועד 20% שטחי בנייה, מעבר למה שקבעה תוכנית הבנייה, מבלי שהדבר ייחשב ל"סטייה ניכרת" מהתוכנית המקורית. ההוראה נועדה לאפשר את הגדלת מספר יחידות הדיור תוך התבססות על תוכניות קיימות, על מנת להגדיל את היצע הדירות ולהוריד את מחירי הדיור. ההקלה, שיזם שר האוצר באותה עת משה כחלון, היוותה הרחבה של "הקלת שבס" הוותיקה יותר על שמו של מנכ"ל משרד רוה"מ לשעבר שמעון שבס, ולכן נשאה את השם "הקלת שבס-כחלון". לאחר מספר הארכות, ההוראה פקעה סופית במהלך 2020.

להחלטה המלאה של ועדת הערר המחוזית  

את הבקשה המקורית להקמת בית משותף בן 4 קומות ו-8 דירות הגיש המנוח כבר ב־2020, על מגרש בשטח של כדונם, בתחום המועצה המקומית תל מונד. לפי תוכנית איחוד וחלוקה מ־2009 החלה על הקרקע, מותר לבנות במגרש בשטח של כחצי דונם, עד 6 יחידות דיור בלבד, בבנייה של עד שתי קומות. הבקשה המקורית כללה שורת הקלות נרחבות, בהן: תוספת שתי יחידות דיור מעבר למותר, תוספת של 20% לזכויות הבנייה, תוספת קומה והגבהת הבניין מ־9.5 מ' ל־14.9 מ', הקלות בתכסית ובניוד שטחים, הקלות בגדרות ובליטות ועוד.

הוועדה המרחבית סירבה תחילה לקבל את הבקשה המקורית, כיוון שלא ניתן אישור מהמועצה המקומית תל מונד, אך חזרה בה לאחר שניתן האישור בעקבות תשלום היטל בנייה ב־2021. ב־2022 הודיעה הוועדה המרחבית לעורר המקורי כי הקלות שבס־כחלון פקעו ב־2020, ולכן לא ניתן לדון בבקשה. נזכיר כי בראשית 2023 קבע שר הפנים דאז, אריה דרעי, כי ניתן לדון בבקשות אם הוגשו לפני מועד הפקיעה ב־2020.

את הבקשה המקורית להקמת בית משותף בן 4 קומות ו-8 דירות הגיש המנוח כבר ב־2020, על מגרש בשטח של כדונם, בתחום המועצה המקומית תל מונד. הוועדה המרחבית סירבה תחילה לקבל את הבקשה המקורית, אך חזרה בה לאחר שניתן האישור בעקבות תשלום היטל בנייה ב־2021. ב־2022 הודיעה הוועדה המרחבית לעורר המקורי כי הקלות שבס־כחלון פקעו ב־2020, ולכן לא ניתן לדון בבקשה

בשל כך הגיש המנוח ערר קודם, שעניינו מועד הגשת הבקשה לפני פקיעת הקלות שבס-כחלון לעומת קליטת הבקשה לאחר שפקעו. ועדת הערר קיבלה ב-2023 את עמדת העורר וקבעה כי הבקשה להקלת שבס כחלון הוגשה בזמן המאפשר לקבלה. בינואר השנה קיבל גם בית המשפט המחוזי מרכז, בהחלטתה של השופטת יעל טויסטר־ישראלי, את עמדת ועדת הערר בעקבות הסכם שאליו הגיעו הצדדים, וקבע כי על הוועדה המקומית לדון במתן ההקלה.

בעקבות פסק הדין קיימה הוועדה המרחבית שרונים דיון בבקשת מגיש הבקשה המנוח, ובינואר 2025 החליטה לדחות את הבקשה וקבעה כי מדובר בסטייה ניכרת מהתוכנית, ללא הצדקה תכנונית, ואף קבעה כי הבקשה לוקה בפגמים מהותיים ואינה ערוכה כהלכה. על החלטה זו הגישו יורשי מגיש הבקשה המקורי, שהלך בינתיים לעולמו, ערר.

"התנהלות בלתי תקינה של הוועדה המקומית" 

לטענת העוררים הוועדה המקומית עיכבה במשך שנים את קליטת הבקשה ואף סירבה, ללא בסיס חוקי, להחיל עליה את הקלות שבס־כחלון. עוד טענו כי השקיעו לאורך השנים משאבים ניכרים בקידום הבקשה, וכי דחייתה כעת מהווה פגיעה קשה בזכויותיהם הקנייניות, במיוחד נוכח פקיעת הוראת השעה. "הבקשה להיתר לא פוגעת בצדדים שלישיים ולא הוגשו לה התנגדויות", טענו, וביקשו כי ועדת הערר תאשר את הבקשה להיתר.

בתגובתם לתגובת הוועדה המקומית ביקשו העוררים לחלופין כי יותר להם להגיש בקשה להיתר מתוקנת, הכוללת הקלות מצומצמות יותר: תוספת יחידת דיור אחת בלבד, תוספת של 20% לשטחי הבנייה, הגבהת הבניין עד 10.4 מ', ניוד שטחים בין הקומות, הקלה בקו בניין קדמי לטובת מרפסות והקלה בגובה גדרות. בדיון ביקשו העוררים שייקבע כי אם תוגש בקשה מתוקנת להיתר, יחול בעניינה משטר ההקלות שחל טרם התיקון לחוק.

ועדת הערר דחתה את הערר משום שראתה בו בקשה חדשה, וקבעה כי אמנם הבקשה הוגשה בזמן שבו הוראת השעה (שבס־כחלון) עדיין הייתה בתוקף, אך ההקלות אינן זכות מוקנית ויש להוכיח הצדקה תכנונית ברורה — מה שלא נעשה במקרה זה. בהחלטתה הזכירה הוועדה את עמדת מינהל התכנון מספטמבר 2024, שלפיה אומנם מועד ההגשה הוא הקובע אם צורפו כל הצרופות הנדרשות, אך ברגע שבקשה נדונה ונדחתה יש להגיש בקשה חדשה.

ועדת הערר דחתה את הערר משום שראתה בו בקשה חדשה, וקבעה כי אמנם הבקשה הוגשה בזמן שבו הוראת השעה (שבס־כחלון) עדיין הייתה בתוקף, אך ההקלות אינן זכות מוקנית ויש להוכיח הצדקה תכנונית ברורה — מה שלא נעשה במקרה זה

"‏הודגש בהחלטה בערר הקודם כי הבאת הבקשה להקלה לדיון אינה מבטיחה את אישורה, גם בהיעדר התנגדויות. ועדת הערר הבהירה כי אין לעורר זכות מוקנית לאישור הקלות מהוראות התוכנית. ההלכה בנושא זה שרירה וברורה, ואין יסוד לניסיון העוררים לטעון אחרת", נכתב בהחלטת ועדת הערר. עוד ציינה הוועדה שמדובר בתוכנית חדשה על שטח קטן, ומכאן: "העוררים לא שכנעו בדבר קיומה של הצדקה תכנונית להקלות המבוקשות. כפי שצוין לעיל, התוכנית מתייחסת באופן פרטני לכל אחד מהמגרשים הנכללים בה וקובעת הוראות ייעודיות עבורו. בכך נשמטת הטענה כאילו תצורתו המסוימת של מגרש מצריכה סטייה מהוראותיה."

עוד ציינה ועדת הערר: "התנהלותה הבלתי תקינה של הוועדה המקומית בשלב קליטת הבקשה להיתר עיכבה מאוד את בחינת הבקשה לגופה; אולם, דווקא משום כך עמד לרשות מבקשי ההיתר די והותר זמן על מנת להשלים ולתקן את הבקשה להיתר — ולא כך נעשה."

העוררים חויבו בהוצאות בסך 5,000 שקל.