המבקר: נתוני הלמ"ס על התייקרות הדירות ב-24' פגומים בשל ההתעלמות מהטבות המימון

היעדר ההתייחסות ואי איסוף הנתונים של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) ורשות המסים לגבי עסקאות רכישת דירות חדשות למגורים שכללו הטבת מימון לרוכשים, מערערים את אמינות מדד מחירי הדירות שפרסמה הלמ"ס בשנת 2024. כך עולה מדוח מבקר המדינה השנתי בנושא כלכלה וחינוך, שפרסם היום (ג') המבקר מתניהו אנגלמן, אשר כולל בין היתר פרק ביקורת על היחידה למיסוי מקרקעין ברשות המסים.

אין זו הפעם הראשונה שבה נשמעת ביקורת על אי הכללתם של מבצעי המימון - שכמוהם כהנחה לכל דבר - במדד מחירי הדירות.אלא שזוהי הפעם הראשונה שבה זו נשמעת מצדו של גורם רשמי דוגמת מבקר המדינה. נזכיר כי החל ממרץ 25' הלמ"ס כוללת את השפעות הטבות המימון במדד מחירי הדירות.

"לאורך שנת 2024 הציגה הלמ"ס עלייה שנתית במדד מחירי הדירות של 7.3%", נכתב בדוח, "במסגרת חישוב מדד מחירי הדירות לשנת 2024 לא הובא בחשבון מתן הטבות שונות מקבלנים, ובפרט מבצעי המימון על דירות והנחות בגובה ההצמדות והריביות שעתידות להצטבר עד התשלום בעת האכלוס, או ניתן להן ביטוי בדרך אחרת, זאת בשל חוסר בנתונים בנושא זה בזמן אמת והצורך לקבלם מרשות המיסים".

עוד צויין כי "נוכח השיעור הגבוה של עסקאות שבהן ניתנו הטבות מימון בעלות השפעה ניכרת על מחירי הדירות, התקיימה במאי 2024 ישיבה של נציגים מהלמ"ס וממערך מיסוי מקרקעין ברשות המיסים שמטרתה הייתה לבחון את אופן איסוף הנתונים על הסדרי התשלומים שנקבעים בעסקאות המתבצעות עם קבלנים . בספטמבר 2024 התקיימה פגישה נוספת שבה נבחנו חלופות לאופן הנגשת הנתונים, ונבחרה החלופה שלפיה ידווחו מבצעי המימון למיסוי מקרקעין בטופס הדיווח".

מתוך הדוח: "לאורך שנת 2024 הציגה הלמ"ס עלייה שנתית במדד מחירי הדירות של 7.3%. במסגרת חישוב מדד מחירי הדירות לשנת 2024 לא הובא בחשבון מתן הטבות שונות מקבלנים, ובפרט מבצעי המימון על דירות והנחות בגובה ההצמדות והריביות שעתידות להצטבר עד התשלום בעת האכלוס, או ניתן להן ביטוי בדרך אחרת, זאת בשל חוסר בנתונים בנושא זה בזמן אמת והצורך לקבלם מרשות המיסים".

עוד נמצא במסגרת הביקורת כי הדרישה להזנת נתון אודות קיומו של ממ"ד בטופס דיווח העסקאות, נפתחת רק בעסקאות שבהן שנת הבנייה של הנכס היא לפני 1991. אלא שלנוכח הממצאים בדבר היקף ההזנה השגויה של שנת הבנייה של הנכס הנמכר, ספק אם הנתונים הנוגעים למכירת נכסים הכוללים ממ"ד אכן משקפים כיאות את קיומו של ממ"ד בנכס. לאור זאת, משרד מבקר המדינה ממליץ לרשות המיסים כי במסגרת דיווח על עסקאות תתווסף חובת דיווח על קיומו של ממ"ד בדירה, ללא תלות בשנת הבנייה.

בתשובה לביקורת, שנמסרה בחודש יולי, כתבה הלמ"ס כי "הלמ"ס בישראל פועלת בהתאם לסטנדרטים המקצועיים הבינלאומיים ופועלת בדומה למדריכים הבין-לאומיים המגדירים מהן הפרוצדורות שיש לבצע בעת הפקת מדד מחירי הדירות. ברמה המתודולוגית הלמ"ס אינה רשאית לנכות מהמחיר הרשמי במדד מחירי הדירות את ההערכה להנחה".

עוד מסרה הלמ"ס כי "מטרת מדד מחירי דירות היא מדידת שינויים במחירים ולא שינויים במימון, ולא בכדי אין התייחסות למימון רכישת הדירה בשום לשכה סטטיסטית ברחבי העולם". עוד ציינה הלמ"ס בתשובתה כי "על אף האמור לעיל ובמטרה לספק אינפורמציה מעניינת לצרכי ניתוח בחנה הלמ"ס את ההשפעה של הטבות המימון על המחירים... ומצאה כי ההשפעה המצטברת הינה כ-1.3 אחוזים". 

משרד מבקר המדינה ציין גם הוא לחיוב את פעולת הלמ"ס עם סיום הביקורת לפרסום אינפורמציה בדבר ההשפעה של הטבות המימון על מחירי הדירות לצד מדד מחירי הדירות וממליץ כי דבר זה ייעשה באופן עיתי.

מחצית מהדירות הרשומות בטאבו - אינן במאגר של רשות המסים

בחודשים אוגוסט 2024 עד מרץ 2025 בדק משרד מבקר המדינה את תפקודה של רשות המיסים, ובעיקר את מערך מיסוי המקרקעין, בכל הקשור למיסוי עסקאות מקרקעין. עוד בדק משרד מבקר המדינה את שלמותם ודיוקם של נתוני הנדל"ן ועסקאות המקרקעין המדווחים לרשות המיסים, המידע שמתפרסם לציבור והשימוש במידע זה על ידי משרדי ממשלה נוספים. הביקורת נעשתה ברשות המיסים - במערך מיסוי מקרקעין וביחידת שירות עיבודים ממוכנים. בדיקות השלמה נעשו בלמ"ס, במרכז מיפוי ישראל (מפ"י) ובמערך הדיגיטל הלאומי.

אחד הממצאים המרכזיים העולים מהביקורת, הוא כי מחצית מהדירות הרשומות בטאבו לא מופיעות במאגר הנדל"ן של רשות המיסים. מדובר בלמעלה מ-900 אלף דירות המהוות כמחצית מהדירות המופיעות בטאבו. אלו כאמור אינן מופיעות בקובץ מאגר מידע נדל"ן ברשות המסים. זאת ועוד, נמצא כי מאות אלפי נתונים המוזנים למאגר המידע של רשות המיסים - כגון שנת הבנייה של הנכס, מספר הקומות בבניין ושטח הדירה - הם שגויים. 

על פי הדוח, יוקר הדיור בישראל זקוק לטיפול משמעותי ודורש מידע עדכני וזמין על הנדל"ן בישראל. למרות זאת למעלה מ-900,000 דירות - כחצי מהדירות המופיעות בטאבו - אינן מופיעות בקובץ מאגר מידע נדל"ן ברשות המסים. זאת ועוד, נמצא כי מאות אלפי נתונים המוזנים למאגר המידע של רשות המיסים - כגון שנת הבנייה של הנכס, מספר הקומות בבניין ושטח הדירה - הם שגויים

כמו כן ביקר את המידע החסר על החובות מנדל"ן והתפלגותם. "בדוחות הכספיים של מדינת ישראל לשנת 2024 נכללו חובות למיסוי מקרקעין בסך 18.5 מיליארד ש"ח; אך רואה החשבון המבקר הסתייג מכיוון שמערכות המידע של רשות המיסים אינן עונות על מכלול הצרכים החשבונאיים. כך - לרשות המיסים אין מידע בדבר התפלגות החוב בין סוגי החובות השונים: מס רכוש, מס שבח ומס רכישה, ואין מידע בדבר גיול של חובות אלו. כמו כן ישנם הפרשים במיליארדי ש"ח בין החובות המוצגים בדוחות הכספיים לבין החובות שהוצגו על ידי מיסוי מקרקעין ".

עוד ביקר המבקר את היעדר החפיפה בין המידע המוצג באתר רשות המסים לזה המוצג באתר מפ"י, "לציבור מוצגים שני מאגרי מידע בשני אתרים ממשלתיים: 'מאגר מידע נדל"ן ", מנוהל על ידי רשות המיסים, ו'אתר הנדל"ן הממשלתי', המנוהל על ידי מפ"י. נמצא כי בשני האתרים הממשלתיים מתקבלות תוצאות שונות משמעותית, באופן שעלול להכשיל את הציבור בבואו לקבל החלטות על בסיס מידע זה. 

עוד ביקר המבקר את היעדר החפיפה בין המידע המוצג באתר רשות המסים לזה המוצג באתר מפ"י, "לציבור מוצגים שני מאגרי מידע בשני אתרים ממשלתיים: 'מאגר מידע נדל"ן ", מנוהל על ידי רשות המיסים, ו'אתר הנדל"ן הממשלתי', המנוהל על ידי מפ"י. נמצא כי בשני האתרים הממשלתיים מתקבלות תוצאות שונות משמעותית, באופן שעלול להכשיל את הציבור בבואו לקבל החלטות על בסיס מידע זה

כמו כן לפי המבקר, אירועים שאינם מחויבי דיווח כגון ירושה או גירושין אינם מעודכנים במערכת המידע של רשות המיסים. כתוצאה מכך, אישורי מצבת נכסים המונפקים על ידי הרשות (הנדרשים למענקי עבודה או הגרלות מחיר למשתכן ) אינם מדויקים (כ-84% מהערעורים על שלילת מענק עבודה נמצאו מוצדקים).

"ייתכנו מקרים שבהם אזרחים לא יקבלו מענק עבודה על אף שזכאים לו, זאת בשל הליקויים שהועלו לגבי קובץ מאגר מידע נדל"ן של רשות המיסים. כך, לדוגמה, בשנת 2022 הוגשו 5,700 פניות לבחינה מחודשת של שלילת מענק עבודה מהן 4,783 (83.9%) התבררו כנכונות. עוד נמצא כי במשך תקופה לא ידועה בדיקת מצבת הנכסים, אשר לה כאמור השפעה על מיצוי זכותם של אזרחים לקבלת מענק עבודה, מתבססת על קבצים לא תקינים".

המבקר קבע כי "על משרד ראש הממשלה לבחון ולקבוע את זהות הגוף אשר יהיה אחראי ליצירת תשתית מידע לאומית בתחום הנכסים אשר תכיל מידע ממספר רב של מקורות".

עוד לפי הדוח לא נקבעו מסגרות זמן ברורות לטיפול בבקשות לתיקוני שומה ובהשגות. נכון ל-12 בינואר השנה עדיין קיימות 1,192 בקשות לתיקוני שומה שטרם טופלו ועברה שנה מיום הגשתן, מה שיוצר אי-ודאות אצל הנישומים וגורר הוצאות נוספות בגין הפרשי הצמדה וריבית. נמצא כי שומות רבות (כולל שומות מיטב שפיטה והשגות) מטופלות סמוך מאוד למועד ההתיישנות החוקי, ברגע האחרון, לפי המבקר. טיפול זה ברגע האחרון עלול לפגוע ביכולת הנישומים להשמיע את טענותיהם באופן סביר ומספק, ובבדיקה מיטבית של התיקים על ידי המפקחים.

כמו כן, לפי המבקר, קיים עיכוב משמעותי בתיקון שומות מס הכנסה בעקבות שינויים במס שבח. נכון לינואר 2025, קיימים 1,660 תיקוני שבח שלא תוקנו במס הכנסה, ובחלקם עברו יותר משלוש שנים (כ-47% מהתיקים). עיכוב זה מנוגד להנחיות הפנימיות של הרשות ועלול להוביל לקושי בגביית המס או בהחזרים לנישומים.

ליקויים במערכת שירות הלקוחות

עוד מצא המבקר ליקויים במערכת שירות הלקוחות, שהיא ערוץ התקשורת העיקרי מול הציבור, ואינה מספקת מענה מהיר או איכותי. 25% מהפניות שנסגרו בשנת 2024 דרשו פתיחת התכתבות נוספת. בנוסף, לא קיימת בקרה ממוחשבת אפקטיבית על איכות המענה ומשך הטיפול. ביטול קבלת הקהל במשרדים האזוריים והיעדר מענה טלפוני נגיש ברוב המשרדים האזוריים (לדוגמה, צוות הביקורת לא קיבל מענה טלפוני כלל בשמונה משרדים אזוריים שנבדקו).

מבקר המדינה מציע שורה של המלצות שנועדו לשפר את תפקוד הרשות ואת איכות המידע הנדל"ני הלאומי: ייעול הטיפול בשומות: על רשות המיסים לקבוע נהלים ברורים וזמני טיפול מוגדרים לבקשות לתיקוני שומה והשגות, ולפעול לצמצום מלאי התיקים שטרם טופל. יש לבחון את פיזור כוח האדם בין המשרדים האזוריים ולהקצותו בהלימה למספר ולמורכבות העסקאות המדווחות; יש לפרסם נוהל עבודה ברור למערכת שירות הלקוחות, ליישם בקרה ממוחשבת איכותית על המענה, לשקול שילוב כלי AI, ולאפשר הגשת פניות ללא מספר שומה. כמו כן, יש לשפר את המענה הטלפוני המקצועי במשרדי מיסוי מקרקעין .

כמו כן  על הרשות להטמיע בקרה שתמנע הזנת נתונים לא סבירים (כגון שנת בנייה או מספר דירות אפס), ולטייב באופן שוטף את קובץ המידע באמצעות הצלבת נתונים עם גופים אחרים (כגון נכסים שעברו ירושה או פרצלציה ).

לאור כל זאת, המבקר ממליץ לפעול לאיסוף נתונים על מבצעי מימון קבלניים ועל קיומו של ממ"ד (בלי תלות שנת הבנייה), ולהנגיש את המידע ללמ"ס כדי לשפר את אמינות מדד מחירי הדירות. כמו כן, יש לאחד את הנתונים המוצגים לציבור באתרי רשות המיסים ומפ"י. בנוסף על משרד ראש הממשלה לפעול להקמת תשתית מידע לאומית על נכסים ולמינוי גוף אחראי. על גוף זה לקדם קביעת מזהה חד-חד-ערכי לכל נכס מקרקעין בישראל.

רשות המסים: "ירידה של למעלה מ-30% בכמות הבקשות שטרם טופלו" 

מרשות המסים נמסר בתגובה לדוח מבקר המדינה: "רשות המסים מקבלת את הערת המבקר שיש לקצר את זמן הטיפול בבקשות לתיקון שומה ולקבוע יעד שייגזר מתקופת ההתיישנות הקבועה בחוק. רשות המסים כבר פועלת בנידון באמצעות שורה של צעדים ובהם שימוש בכלים ממוחשבים, הכנסת שדות לטופס הדיווח שיאפשרו מיון של הבקשות לצורך ייעול הטיפול ועוד. יש לציין כי מאז הביקורת חלה ירידה של למעלה מ-30% בכמות הבקשות שטרם טופלו אף שעברה יותר משנה, וברשות פועלים על מנת לצמצם אף יותר את כמות הבקשות. ובאופן דומה לגבי מהלכים לצמצום זמני הטיפול בשומות.

"בנוגע לאיכות הנתונים במאגרי המידע – נתוני רשות המסים מבוססים על הצהרת הנישום ולא ניתן למנוע ממנו לדווח כפי שהוא מעוניין לדווח על סמך הנתונים שבידיו, אלא רק להתריע על מקרה שבו הדיווח נראה חריג. כבר היום קיימת התרעה על דיווח חריג והרשות תבחן את האפשרות לשלב מערכות התראה נוספות. יש לקחת בחשבון שלא כל תיק נבדק, ולא כל נתון במרכיבים משפיע באופן ישיר ומשמעותי על שווי העסקה, ולכן גם בתיק שנבדק לא בהכרח שכל הנתונים על מאפייני הנכס נבדקים. כמובן, ככל שנבדק דיווח ומתגלים אי דיוקים – המידע מתעדכן בכרמ"ן.

"בנוגע לנכסים הקיימים בטאבו ואינם מופיעים בכרמ"ן – על פעולות שאינן מהוות מכירה לא ניתן להחיל חובת דיווח. עם זאת, רשות המסים כבר פועלת מזה זמן לקבלת נתונים מהטאבו/רשם הירושות וגופים נוספים ולהטמיע אותם במערכות רשות המסים, אולם מדובר בנושא מורכב טכנית ותפעולית הדורש זמן רב ומשאבים רבים".

הלמ"ס: "אין מדינה בעולם שמנכה מהמחיר הטבות מימון"

מהלשכה המרכזית לסטטיסטיקה נמסר בתגובה: "מדד מחירי הדירות כשמו כן הוא - מודד שינויים במחירים ולא שינויים בעלות גיוס ההון. לפיכך, אין מדינה בעולם אשר מנכה מהמחיר הטבות מימון. חישוב הטבות מימון בתוך המדד עלול לפגוע באפשרות לבצע השוואות בין לאומיות. יחד עם זאת, למרות שההטבות אינן חלק מהמדד כאמור - בלמ'ס אספו באופן יזום נתונים על התופעה וביצעו עיבודים מיוחדים לגבי השפעת ההטבות על המחיר והממצאים פורסמו לציבור.

"לגבי המשתנה ממ"ד - השימוש במשתנה ממ"ד נכנס לחישוב הרשמי עם קבלת הנתונים - כפי שהובהר לכותבי הדו"ח. עובדה זו אף צויינה מפורשות  בדו"ח עצמו. הלמ"ס תמשיך לספק את כל התוצרים הסטטיסטיים בנושאים השונים באמצעות שיטות סטטיסטיות מקובלות בהתאם לתקנים הבין לאומיים וכפי שנעשה בכל הלשכות לסטטיסטיקה בעולם".