פרויקט תמ"א 38 בתל אביב אושר על אף שהביא לחסימת חלון בדירה קיימת. כך הוכרע הערר

במאמר זה, נסקור את החלטת ועדת הערר לתכנון ובניה (מחוז ת"א) אשר עסקה בשאלת סמכותה של הוועדה המקומית. השאלות המרכזיות שנדונו הן: האם התכנון במקרה דנן מהווה פגיעה בקניין פרטי המחייבת הסכמה פוזיטיבית של בעל הזכות, ואם כן – האם לוועדה המקומית סמכות לדון ולאשר את הבקשה בהיעדר הסכמה שכזו.

נסיבות המקרה:

עסקינן בערר שהוגש ע"י בעלי דירה בבניין ברחוב פינסקר 37 בתל אביב (גוש 6907 חלקה 119), לוועדת הערר לתכנון ובניה של מחוז תל אביב, נגד החלטת ועדת המשנה לתכנון ובניה תל אביב, מיום 12.2.25. בהחלטה זו אושרה בקשה להיתר בניה לחיזוק ותוספות מכוח תמ"א 38 , כאשר התכנון המוצע כולל פגיעה בדירתם של בעלי הדירה. בין השינויים, נכללת סגירת חלון קיים, המהווה פגיעה בקניין הפרטי של בעלי הדירה, וכן עיצוב החזית בקומת הקרקע משאיר את דירתם ללא ממ"ד.

לטענת בעלי הדירה, הבקשה שאושרה, הכוללת סגירות חלון בדירתם, מהווה פגיעה קשה בזכויות הקניין שלהם שכן זו הביאה לביטול כיוון אוויר. לשיטתם, פגיעה שכזו מחייבת הסכמה פוזיטיבית מצדם, ובהיעדרה- אין להתיר את ביצוע השינויים. בהקשר זה, בעלי הדירה מפנים לסעיף 5(א) לחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), תשס"ח- 2008 המעניק סמכות למפקח על הבתים המשותפים לאשר ביצוע עבודות ברכוש המשותף ברוב של שני שלישים מבעלי הזכויות. טענתן היא כי הוראה זו אינה חלה כאשר מדובר בפגיעה בקניין פרטי.

מנגד, הוועדה המקומית טוענת כי סמכותה מוגבלת לשאלות תכנוניות בלבד, ואינה מוסמכת להכריע בסוגיות קנייניות. שכן, טענות כאלו צריכות להתברר בפני המפקחת על הבתים המשותפים, בהתאם לסעיף 5א לחוק. עוד טוענת הועדה המקומית כי דירתם של בעלי הדירה אינה תואמת את היתר הבניה המקורי, וכי אילו הייתה תואמת, ייתכן והיה נותר חלון נוסף לכיוון מזרח. 

החלטה:

היקף סמכותם של מוסדות התכנון לדון בבקשה להיתר בניה הכוללות שינויים או פגיעה בקניין פרטי של בעלי דירות, ללא הסכמתם, הינו מוגבל. התימוכין הקניינים הנדרשים לצורך ביצוע שינויים ברכוש פרטי במסגרת תמ"א 38 חיזוק ותוספות הם הסכמתו המפורשת של בעל הקניין. יתרה מכך, קיומו של הרוב הדרוש מאפשר למוסדות התכנון לאשר ביצוע עבודות ברכוש המשותף, אך אינו מתיר פגיעה בקניין פרטי אלא בהסכמה מפורשת של בעליו. 

במקרה דנן, התכנון אכן מהווה פגיעה בקניין פרטי, שכן מדובר בסגירת חלון קיים שהינו חלק מדירתם של בעלי הדירה. לפיכך, נקבע כי יש להקפיא את הבקשה להיתר בניה עד להמצאת תימוכין קניינים - דהיינו, על בעלי הדירה לתת את הסכמתם המפורשת לפגיעה בקניינם הפרטי.

תא 1057/0325 עידו לאונוב ואור רמון לאונוב נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה- ת"א ו- החברה לחיזוק פינסקר 37 בע"מ.

הכותבת היא עו"ד במשרד גינדי כספי ושות', המתמחה בנדל"ן תכנון ובניה. עריכה: עו"ד קרן חן.