ההיטל של עיריית ת"א נחתך ב-90%: "התבסס על תוכניות שלא מומשו במקום על שווי השוק"

ועדת הערר המחוזית לפיצויים והיטלי השבחה במחוז תל אביב, בראשות עו"ד רויטל אפלבוים, דחתה השבוע ערר שהגישה הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב, על שומה מכרעת שעסקה במקרקעין במרכז העיר. הערר עסק באופן שבו יש לקבוע את שוויים של מקרקעין לצורך חישוב היטל השבחה , האם לפי שווי השוק בפועל או לפי ייעודם?

שטחו של המגרש הנדון 355 מ"ר, הוא ממוקם ברחוב קלישר, ועליו בניין מגורים ישן בן 3 קומות וקומת גג חלקית, הכולל חזית מסחרית, שנבנה ככל הנראה בראשית שנות ה- 20 של המאה הקודמת. ב-1975 אושרה במקום תכנית תא/1200, אשר ייעדה את המקרקעין, בחלקם העיקרי, ל"דרך מוצעת או הרחבה" ואת היתרה ל"שטח לתכנון בעתיד": התוכנית חלה על מתחם בן כ-1,500 דונם בשכונות הדרומיות של תל אביב, מדרום וממערב לרחוב אלנבי ומצפון לדרך יפו ולרחוב אילת.

להחלטה של ועדת הערר

כחלק עיקרי ממטרותיה, הסדירה התוכנית תא/1200 מערכת דרכים חדשה תוך ביטול או הרחבה של דרכים קיימות והתווית דרכים חדשות. חלק מהדרכים החדשות או המורחבות סומנו על גבי בניינים קיימים, אשר בהתאם להוראות התוכנית יועדו להריסה, כאשר בין אותם בניינים היה גם הבניין מושא הערר. אלא שמשך כשלושה עשורים, תכנית תא/1200 לא באה לכדי מימוש, לא בוצעו הפקעות, לא ניתנה הנחיה להריסת המבנים, ואף החלו לקדם תוכניות שנועדו לבטלה.

ועדת הערר דחתה את עמדת הוועדה המקומית, וקבעה כי זו מתעלמת משוויים של המקרקעין בשוק החופשי, שחייב להיות נקודת המוצא לתחשיב ההשבחה: "הוועדה המקומית למעשה מבקשת מוועדת הערר כי תתערב בקביעתו של השמאי המכריע באשר למידת השפעתה של תכנית תא/1200 על שווי המקרקעין – קביעה שהיא בלב העשייה השמאית ומידת ההתערבות של ועדת הערר הינה מצומצמת ביותר. עצם תחולתה של תכנית על מקרקעין אינו, ואינו יכול, לקבוע את השפעתו על שוויה ככלל אצבע". 

ב-2011 אושרה במגרש תכנית תא/ת3486, שביטלה את תחולתה של תכנית תא/1200 על המקרקעין והשיבה את ייעודם ל"מגורים ג'" (200-350 אחוזי בנייה במגרש) בהתאם לתוכנית ההיסטורית משנת 1941. תכנית זו היא האירוע המשביח שבגינו חויבו המשיבים בהיטל השבחה טרם מימוש זכויות.

עו"ד רויטל אפלבוים (מטה התכנון הלאומי)

בעקבות זאת, הוועדה המקומית הנפיקה שומת השבחה בסך 2,082,469 ש"ח. לעומת זאת, השמאי המכריע יגאל יוסף, קבע בשומתו כי היטל ההשבחה יעמוד על סך של 213,500 ש"ח בלבד.

"הוועדה המקומית התעלמה משווי השוק של המקרקעין"

עיקר הפער בין שתי השומות נבע מקביעת שווי המקרקעין במצב הקודם. הוועדה המקומית ביססה את שווי המצב הקודם על ייעודם הסטטוטורי המאושר בתכנית תא/1200: שטח בייעוד דרך, שהוערך על ידה ב-10% משווי למגורים, לצד שטח לתכנון בעתיד שהוערך ב-60% משווי למגורים. בנוסף, הבניין הקיים נקבע כחסר תרומה לשווי המקרקעין במצב הקודם מאחר שסומן להריסה.

הוועדה המקומית טענה כי השמאי המכריע התעלם מהייעוד הסטטוטורי לדרך וכי קביעותיו סותרות את הכללים המשפטיים החלים על דיני היטלי השבחה : " השבחה הולכת אחר התכנון". לשיטתה, יש לנטרל את ציפיות השוק לאישור תכנית חדשה. מנגד, השמאי המכריע קבע כי אף שיש להתחשב בקיומה של תכנית תא/1200, יש להעדיף את שווים של המקרקעין בשוק החופשי, תוך התייחסות לבניין הקיים ולאי יישומה של תכנית תא/1200 לאורך שנים ארוכות.

ועדת הערר דחתה את עמדת הוועדה המקומית, וקבעה כי זו מתעלמת משוויים של המקרקעין בשוק החופשי, שחייב להיות נקודת המוצא לתחשיב ההשבחה: "הוועדה המקומית למעשה מבקשת מוועדת הערר כי תתערב בקביעתו של השמאי המכריע באשר למידת השפעתה של תכנית תא/1200 על שווי המקרקעין – קביעה שהיא בלב העשייה השמאית ומידת ההתערבות של ועדת הערר הינה מצומצמת ביותר. 

"עצם תחולתה של תכנית על מקרקעין אינו, ואינו יכול, לקבוע את השפעתו על שוויה ככלל אצבע. קביעה גורפת לפיה כלל המקרקעין שסומנו בייעוד 'דרך' בתחום תכנית תא/1200 שווים הינו 10% משווים של מקרקעין דומים אחרים שאינם בייעוד דרך, לא רק שמייתרת כל עבודה שמאית, היא גם עומדת בניגוד מוחלט לדיני היטלי ההשבחה המחייבים לבחון את המקרקעין לפי שווים בשוק החופשי בין מוכר מרצון לקונה מרצון. 

"כך, בסברתה של הוועדה המקומית שחובה היא מן הדין כי יינתן למצב הסטטוטורי משקל מכריע (שלא לומר בלעדי) בעת קביעת שווי המקרקעין במצב הקודם, היא מבקשת למעשה לנטרל באופן מוחלט את אחד המרכיבים המרכזיים בקביעת שווים של מקרקעין לצורך היטל השבחה – הוא ערכם האובייקטיבי בשוק החופשי".

מייצג בעלי הקרקע עו"ד אריאל קמנקוביץ (סטודיו פרג')

הוועדה הדגישה כי הזמן שחלף מאז אישורה של תכנית תא/1200, מבלי שנעשה דבר למימושה, מהווה נתון רלוונטי בעל השפעה ממשית על שווי המקרקעין: "משך התקופה שחלפה מאז אישורה של תכנית תא/1200 כמו גם מאז תום המועד למימושה בהתאם להוראותיה, מבלי שנעשה דבר כדי להוציאה אל הפועל, יכול להוות בעצמו נתון רלוונטי בעל השפעה ממשית על שווי המקרקעין. התייחסות השוק לתכנית (באשר היא) אינו נגזר אך ורק מעצם תוקפה ותחולתה על המקרקעין.

עוד קבעה הוועדה כי "יהיה זה סביר להניח כי בשנים הראשונות לאחר שאושרה תכנית תא/1200 ניכרה השפעה שלילית על שווים של מקרקעין בתחומה שיועדו לדרך או לאזור לתכנון בעתיד. אך אין הדבר אומר כי שווים (היחסי) של המקרקעין נותר כשהיה לאורך כל התקופה עד לאישורה של תכנית 3486. חלוף השנים במהלכן לא נעשה ולו צעד חלקי למימושה, יחד עם שינוי מגמות התכנון.. בהחלט יכול שהביאו לשינוי בהיקף השפעתה של תכנית תא/1200 על שווי המקרקעין, גם בהינתן שתחולתה לגביהם עומדת בעינה".

שמאי המקרקעין דני טרשנסקי: "ועדת הערר החליטה באופן חד-משמעי כי העירייה כשלה ביכולתה להוכיח כי אישור התוכנית הביא לעלייה בשווי המקרקעין בשיעור משמעותי. החלטה זו מוסיפה ומחדדת את הטענה השמאית שלנו, ולפיה קביעת היטלי השבחה צריכה להתבצע על-פי מבחן שווי שוק אובייקטיבי – ולא לפי מבחנים תיאורטיים, שרק פוגעים בזכויות בעלי הדירות ויוצרים אירועי מס מלאכותיים".

בנוסף התייחסה ועדת הער לכך שהשמאי המכריע הצביע על מגמות תכנוניות אזוריות שאינן קשורות ישירות לתכנית 3486, אשר חיזקו את ההבנה בשוק שתכנית תא/1200 לא תמומש, בהן תוכנית שימור שאושרה קודם לכן ומנעה את הרחבת הדרך. ועדת הערר קבעה כי לא נפל פגם בקביעות השמאי המכריע  והיא סבירה בנסיבות העניין. הערר נדחה. הוועדה המקומית תישא בהוצאות המשיבים בסך 7,500 ש"ח בתוספת מע"מ. את בעלי הקרקע ייצגו עוה"ד אריאל קמנקוביץ ובנימין זלמנוביץ.

"גביית ההיטל צריכה לשקף את ההתעשרות של הנישום"

עו"ד אריאל קמנקוביץ, מומחה בתחום התכנון והבנייה ממשרד עוה"ד קמנקוביץ-זלמנוביץ, שייצג את הנישומים בתיק, אמר כי החלטת ועדת הערר מהווה עוד צעד נכון וראוי להחזרת המטוטלת של פסיקה לכיוון של שווי שוק כבסיס לגביית היטל השבחה במקרקעין. "עיריית תל-אביב נאחזה בפיקציות משפטיות שונות ומשונות לצורך גביית ההשבחה על-בסיס פרשנות מוטעית של מצב תכנוני, שאינו מגובה במציאות. עמדת הוועדה המקומית נדחתה גם על-ידי שמאי מכריע וגם על ידי ועדת הערר, שאף ציינה בהחלטתה את פסק הדין התקדימי של ביהמ״ש העליון בעניין לויתן, שניתן לפני ימים ספורים – וגם בו נדחו טענות העיריות שביקשו לגבות היטלי השבחה בניגוד לשווי שוק - כתימוכין לאמת משפטית אחת: גביית היטל השבחה איננה מהווה תכלית בפני עצמה כאשר היא אינה תואמת את ההתעשרות של הנישום".

שמאי המקרקעין דני טרשנסקי (גלית אטיאס)

שמאי המקרקעין דני טרשנסקי, ממשרד קמיל-טרשנסקי-רפאל, אומר כי ועדת הערר חיזקה את מעמד המבחן השמאי לקביעת שווי נכסים, ודחתה את המודלים התיאורטיים שאימצה עיריית תל אביב: "לשיטת העירייה התכנון הוא שקובע את ההשבחה, אולם ועדת הערר החליטה באופן חד-משמעי כי העירייה כשלה ביכולתה להוכיח כי אישור התוכנית הביא לעלייה בשווי המקרקעין בשיעור משמעותי. החלטה זו מוסיפה ומחדדת את הטענה השמאית שלנו, ולפיה קביעת היטלי השבחה צריכה להתבצע על-פי מבחן שווי שוק אובייקטיבי – ולא לפי מבחנים תיאורטיים, שרק פוגעים בזכויות בעלי הדירות ויוצרים אירועי מס מלאכותיים".