המירוץ למיליון: כך תשקיעו נכון במתחם שמיועד לעבור התחדשות עירונית

מאז נכנסה קדחת ההתחדשות העירונית לחיינו לפני כעשור וחצי, היכולת לאתר דירות בעלות סיכוי גבוה לקידום פרויקט התחדשות עירונית ולרכוש אותן בטרם ישקף מחירן את מלוא ההשבחה שיביא עמו פרויקט ההתחדשות, הפכה לנדרשת במיוחד עבור משקיעי נדל"ן. אך מהם הסימנים לכך שהדירה אכן ממוקמת באזור שבו סיכוי טוב לפרויקט, ובאיזה שלב בהתקדמותו של הפרויקט הרכישה היא כדאית? על שאלות אלה ועוד ננסה לענות במדור השבוע.

כידוע, ככל שפרויקט מתקדם שלב, הוודאות מתגברת – אך התשואה פוחתת. כך, בשלב הראשוני של איסוף הדיירים ובחירת עורך הדין, סיכויי המימוש עודם נמוכים, והמחיר קרוב לזה של הדירה הוותיקה. עם התקדמות הפרויקט, החל מהשגת רוב דרוש, דרך אישור התב"ע ושלבי ההיתר השונים – המחירים הולכים ומתקרבים לשווי הדירה העתידית.

איך להעריך כדאיות כלכלית של פרויקט התחדשות?

אלו הגורמים העיקריים שמשקיע צריך לקחת בחשבון כאשר הוא בוחן רכישת דירה בפרויקט התחדשות:

מיקום ושווי שוק - הלוקיישן הוא הפקטור החשוב ביותר. אם הדירות החדשות שייבנו צפויות להיות מתומחרות גבוה משמעותית ממחיר הדירות הישנות כיום – יש פוטנציאל השבחה ניכר. לדוגמה, באזורי ביקוש במרכז הארץ, הפער בין ערך דירה ישנה לערך דירה חדשה אחרי הפרויקט יכול בקלות לחצות את רף מיליון השקלים. אם המקום אינו אטרקטיבי, ייתכן שפערי השווי יגיעו למאות אלפי שקלים בודדים, שספק אם הצדיקו את זמן ההמתנה הממושך, ואת הטרחה הכרוכה ברכישת דירה והשכרתה.

משך זמן צפוי עד הפרויקט - זמן הוא כסף, אומר הפתגם הידוע. ככל שזמן ההמתנה עד הפרויקט יארך יותר – התשואה השנתית יורדת והסיכון מצטבר. משקיע צריך לנסות להעריך ריאלית כמה זמן ייקח עד למימוש: האם המתחם כבר בהליך תכנוני מתקדם או שזו רק התחלה? האם העירייה פרו-אקטיבית ודוחפת את הפרויקט, או שדווקא מערימה קשיים ובולמת את קידומו? לדוגמה, ברמת גן או בהרצליה היו פרויקטים שארכו למעלה מעשור עד לביצוע, בעוד שבבת ים, בקריית אונו ובירושלים חלק מהפרויקטים מתקדמים מהר יותר.

הריסת בניינים ביהוד מונסון (בר לביא)

לפי דוחות הרשות להתחדשות עירונית , לוקח בממוצע כ-3.5 שנים מהכרזת מתחם פינוי-בינוי ועד אישור התוכנית, ועוד כ-4 שנים עד היתר – סך הכול סביב 7–8 שנים עד תחילת בנייה. לכך נוסיף 2–3 שנות בנייה, ומכאן שקל לדמיין השקעה של 10 שנים. משקיע צריך לשאול את עצמו: האם אני מוכן לנעול את ההשקעה לתקופה כזו? אם האופק רחוק מדי – אולי יש חלופות טובות יותר לכסף בינתיים.

בנוסף, יש לשקול הבטחת תשואה בזמן ההמתנה: דירה ישנה בפרויקט עתידי עדיין יכולה להניב שכר דירה בתקופת הביניים. מומלץ לבדוק את שוק השכירות – האם ניתן להשכיר את הדירה עד הפינוי, ובכמה. תשואה שוטפת משכירות (נניח 3%-4% שנתית) יכולה לשפר את הכדאיות הכוללת ולהניב תזרים מזומנים למימון המשכנתה, למשל. עם זאת, יש להביא בחשבון שקרוב למועד הפינוי קשה יותר למצוא שוכרים, ולכן ייתכן שבשנה-שנתיים שלפני הפינוי הדירה תישאר ריקה.

היבטי מימון ומיסוי - השקעה בדירה לפינוי-בינוי צריכה להביא בחשבון עלויות נלוות. ראשית – המיסוי: דירה להשקעה שנייה תחויב במס רכישה גבוה; אולם אם המשקיע מחזיק בדירה עד הפרויקט ומקבל דירה חדשה תחתיה, יש פטור ממס שבח והיטל השבחה לדייר המוכר. כדאי גם לשים לב לעלויות מימון: אם ההון של המשקיע מוגבל וכולל משכנתה, יש לחשב את החוב לאורך כל שנות ההמתנה. במקרים רבים לא ניתן או לא כדאי למכור באמצע, ולכן צריך לעמוד בהחזרים בלי הכנסה מהנכס (אם הדירה ריקה בתקופת ההריסה והבנייה, למשל). מומלץ לשמור כרית ביטחון או הכנסה חלופית כדי לתמוך בהשקעה ארוכת טווח זו.

לפי דוחות הרשות להתחדשות עירונית , לוקח בממוצע כ-3.5 שנים מהכרזת מתחם פינוי-בינוי ועד אישור התוכנית, ועוד כ-4 שנים עד היתר – סך הכול סביב 7–8 שנים עד תחילת בנייה. לכך נוסיף 2–3 שנות בנייה, ומכאן שקל לדמיין השקעה של 10 שנים. משקיע צריך לשאול את עצמו: האם אני מוכן לנעול את ההשקעה לתקופה כזו? אם האופק רחוק מדי – אולי יש חלופות טובות יותר לכסף בינתיים

אמון ביזם ובפרויקט - אחד הגורמים הקריטיים הוא מי עומד מאחורי הפרויקט. משקיע פרטי אינו צד לתהליך מול היזם (את ההסכמים חותמים בעלי הדירות המקוריים), אך אם הוא קונה דירה באותו בניין – למעשה הוא נכנס לנעליהם. חשוב לחקור: האם היזם בעל ניסיון בפרויקטי התחדשות עירונית ? האם יש לו גב פיננסי? למשל, אם חברה גדולה וציבורית קיבלה את הפרויקט – יש אולי יותר ודאות מאשר חברת יזמות קטנה ולא מוכרת (מצד שני, חברות גדולות לפעמים זונחות פרויקטים קטנים). רצוי גם לברר אם כבר קיים הסכם חתום עם דיירים ומה תנאיו, או מתי צפוי להיחתם.

רגישות לשוק הנדל"ן הרחב - גורם אחרון אך חשוב – מה קורה בשוק באופן כללי? אם מחירי הנדל"ן יירדו בארץ, כפי שקרה לאחרונה, זה ישפיע גם על דירות בהתחדשות עירונית. למעשה, במצב של ירידת מחירים חדה, חלק מפרויקטי הפינוי-בינוי עלולים "להיתקע" כי הם כבר לא כלכליים ליזם (הרווח הצפוי נשחק). ראינו בשנים האחרונות מקרים שבהם יזמים ביקשו להפחית תמורות שהובטחו לדיירים לאחר שמחירי הדירות ירדו מעט ועלויות המימון עלו בעקבות עליית הריבית והיטלי ההשבחה. עבור המשקיע, ירידת שווי כללית יכולה למחוק חלק מההשבחה הצפויה. לכן, יש לתכנן מרווח ביטחון: לא לבנות על התרחיש האופטימי ביותר. אם העסקה נראית גבולית – ייתכן שאין טעם להיכנס אליה מתוך ציפייה לעליית שוק גורפת.

סימנים מקדימים המעידים על תחילת פרויקט

איך תוכלו לנחש שפרויקט מתקרב עוד לפני שהדחפורים בשטח? יש כמה רמזים מוקדמים שיכולים להתריע למשקיע ערני על כך שמתחם מסוים בדרכו להתחדשות. לפי השמאי והמשפטן ארז כהן: ישנם גורמים שונים שמהווים אינדיקציה טובה לכוונות לביצוע התחדשות עירונית . הצעד הראשון הוא לבחון את מדיניות התכנון של הרשות המקומית – ברשויות שונות יש לכך שמות שונים; לדוגמה, בתל אביב מדובר ב"תוכנית הרבעים", אך המשמעות זהה – זיהוי האזורים שהרשות מבקשת לעודד בהם התחדשות.

ארז כהן (עמיר קורן)

"לצד בדיקה תכנונית, מי שמכוון לשכונה או למבנה מסוים – מומלץ שיבקר במקום באופן פיזי, ישוחח עם בעלי הדירות, יבדוק האם קיימת נציגות דיירים, האם התקבלו פניות מיזמים, ויבין מה קורה בשטח. מאחר שמסמכי המדיניות נגישים לציבור, קשה מאוד למצוא כיום 'בוננזות' אמיתיות. במרבית המקרים מחירי הדירות כבר מגלמים את ההיתכנות להתחדשות עירונית, ולכן אין הפתעות משמעותיות. דירות במתחמים שבהם כבר נחתמו הסכמי דיירים משקפות לרוב עליית ערך של 10% עד 20%, בעוד שבאזורים שבהם קיימת היתכנות גבוהה אך התהליך טרם החל – ניתן לצפות לעליית ערך של 5% עד 10%. אם נתקלים ב'מציאה', לרוב מדובר בצורך של בעל הנכס למכור במהירות. הסיכון העיקרי בכך הוא משך הזמן עד ליציאה לדרך של הפרויקט.

"כיוון שרכישת דירה היא עסקה של מיליוני שקלים, אני ממליץ בחום להיעזר בשמאי מקרקעין או באיש מקצוע מנוסה בתחום ההתחדשות העירונית, שיוכל לבחון את כדאיות העסקה ואת שווי הדירה הספציפית. העלות הכספית של בדיקה כזו נמוכה משמעותית ביחס לשווי העסקה, ועשויה לחסוך טעויות יקרות מאוד."

השמאי והמשפטן ארז כהן: "לצד בדיקה תכנונית, מי שמכוון לשכונה או למבנה מסוים – מומלץ שיבקר במקום באופן פיזי, ישוחח עם בעלי הדירות, יבדוק האם קיימת נציגות דיירים, האם התקבלו פניות מיזמים, ויבין מה קורה בשטח. מאחר שמסמכי המדיניות נגישים לציבור, קשה מאוד למצוא כיום 'בוננזות' אמיתיות" 

אינדיקציות נוספות הם פרסומים על מכרזי דיירים, בחירת יזם או רוב דרוש, המופיעים לא פעם בתקשורת. אחד האיתותים המשמעותיים הוא דיווח בתקשורת (או בהודעות לבורסה), לפיו חברה פלונית זכתה במכרז דיירים לפרויקט פינוי-בינוי. ידיעות כאלה מעידות שהפרויקט עבר את שלב ההתארגנות ומצא יזם – וזהו תנאי בסיס.

מנגד, חשוב לשים לב גם לנסיונות הטעיה שמכוונים בדיוק לקהל משקיעים שמחפש רווח מהיר. לא פעם ישנם שלטי מכירה או מודעות מקוונות המציינות כי פרויקט התחדשות ממש עוד רגע מתחיל במתחם. וכאן יש שתי אפשרויות, שתיהן לא מיטביות עבורכם כמשקיעים – אם המודעה "דוברת אמת", אזי גם המחיר כבר יהיה קרוב מאד לשווי הדירה החדשה, ולחליפין, ייתכן כי הפרוייקט עדיין רחוק, אך מוכרי הדירה כבר רוצים ליהנות מעליית השווי זמן רב לפני מימוש הבניה בפועל.

במקרים שכאלה כדאי להתייעץ עם מתווכים מקומיים – הם לרוב "חיים את השטח" ויודעים מה קורה בכל בניין ובכל רחוב. ומעבר לכך, ככל שאתם סבורים שאכן מצאתם עסקה טובה – גשו בעצמכם אל מחלקת ההנדסה העירונית, בדקו תוכניות ותבינו עד כמה המדיניות העירונית תומכת בקידום פרויקט במקום.

דוגמאות והזדמנויות עדכניות ברחבי הארץ

כדי להמחיש את הדברים, נציג מספר פרויקטים אקטואליים שנמצאים כיום (סוף 2025) בשלבים מוקדמים אך מבטיחים של התחדשות עירונית , ועשויים להוות הזדמנויות השקעה.

כך למשל סיפקה ירושלים לאחרונה שתי אפשרויות של "מקסימום אפסייד" (מעט ודאות תכנונית לצד פוטנציאל תשואה גבוה). האחת היא בשכונה החרדית הר נוף, שם זכתה חברת בית ירושלמי במאי האחרון במכרז דיירים לפינוי-בינוי של 48 דירות ישנות והקמה של כ־130 דירות בשלושה בניינים עד 14 קומות; זהו פרויקט חלוצי בשכונה חרדית מובהקת – אינדיקציה לפוטנציאל שינוי תדמיתי והרחבת ביקוש עתידי.

בשכונת קריית היובל – בית ירושלמי זכתה במכרז דיירים למתחם ברחוב אורוגוואי (54 דירות קיימות) לקראת מגדל בן 27 קומות ועוד שלושה בניינים בני 10 קומות – היקף של כ־240 יח״ד בשני המקרים מדובר בשלב “זכיית יזם”, שבו פרמיית הסיכון עדיין מתומחרת חלקית בלבד.

דוגמה ל"מינימום אפסייד" (ודאות תכנונית גבוהה יותר ותשואה פחותה) מספקת תוכנית “פרדס דכה” בדרום יפו שקיבלה בשנה שעברה אישור להפקדה בוועדה המקומית – כ־1,923 יח״ד בתכנון רמ״י, עם מסחר ותעסוקה בהיקף משמעותי.

עוד דוגמה היא אישור להפקדה לתוכנית שקידמה חברת לוינשטיין לבנייה של כ-450 דירות בשכונת נווה שרת בצפון-מזרח תל אביב. זהו צומת נדל״ני שבו החתימה הסטטוטורית כבר “מונחת על השולחן”, והשווקים סביב מתחילים לתמחר את קפיצת השכונה.

כלי נוסף הוא לעקוב אחר מידע שמפרסם מינהל התכנון . כמובן, יש עוד עשרות דוגמאות ברחבי הארץ. המשקיע הנבון יכול להרכיב לעצמו טבלה של "Hot Spots" – אזורים חמים להתחדשות – ולעקוב אחר ההתקדמות בהם.

תשואות פוטנציאליות בהשקעות מסוג זה

וכעת, לשאלה שכל משקיע שואל את עצמו: כמה אפשר להרוויח מהשקעה בדירה שמיועדת לפינוי-בינוי? התשובה, כמובן, תלויה בפרויקט, במיקום ובתזמון – אך ננסה לתת קווים כלליים.

עליית הערך ההונית: כפי שהזכרנו, ההשבחה יכולה להיות משמעותית. לדוגמה, משקיע קנה ב-2025 דירת 3 חדרים ישנה ברמת גן ב-1.8 מיליון שקלים, מתוך ידיעה שהבניין בתהליך פינוי-בינוי. בסיום הפרויקט (נניח ב-2030) קיבל דירת 4 חדרים חדשה, ששוויה לפי המחירים אז 2.6 מיליון ש"ח. הרווח הנומינלי הוא 800 אלף ש"ח. אם נחשב תשואה שנתית גולמית – זה כ-7.6% לשנה בממוצע לאורך 5 שנים, בעוד ששוק הנדל"ן "הרגיל" אולי צמח באותה עת ב-3%-4% בשנה. דירות ישנות עם צפי ודאי להתחדשות נמכרות לעיתים בפרמיה של 200–300 אלף שקלים מעל דירות דומות ללא צפי – ועדיין הקונה מרוויח כשמקבל בסוף דירה חדשה ששווה הרבה יותר.

יתרון בהשקעה בהתחדשות עירונית הוא שבחלק משנות ההמתנה ניתן להשכיר את הדירה הישנה ולקבל דמי שכירות. אמנם, כפי שציינו, ככל שמתקרב מועד הפינוי ייתכן שיהיה קשה להשכיר, אבל נניח שבמשך 4 מתוך 5 שנות ההמתנה הדירה הייתה מושכרת. זה מכניס, למשל, 4,000 ש"ח בחודש – כלומר 192,000 ש"ח בארבע שנים

מחקר של בנק ישראל מ-2023 מצא שתועלת נטו מהתחדשות עירונית במרכז תל אביב עומדת על כ-320,000 שקלים לדירה, לעומת בניית שכונות חדשות בשולי העיר. למשקיע שרוכש כבר אחרי שהמחיר התחיל לעלות – פוטנציאל הרווח קטן יותר, אך עדיין יכול להיות משמעותי אם העסקה מדויקת.

תשואה מהכנסה שוטפת (שכירות): יתרון בהשקעה בהתחדשות עירונית הוא שבחלק משנות ההמתנה ניתן להשכיר את הדירה הישנה ולקבל דמי שכירות. אמנם, כפי שציינו, ככל שמתקרב מועד הפינוי ייתכן שיהיה קשה להשכיר (ולקראת ההריסה הדירה חייבת להיות ריקה), אבל נניח שבמשך 4 מתוך 5 שנות ההמתנה הדירה הייתה מושכרת. זה מכניס, למשל, 4,000 ש"ח בחודש – כלומר 192,000 ש"ח בארבע שנים. זו תוספת תשואה שתופסת את מקום עליית הערך בינתיים.

לאחר הפרויקט, אם המשקיע לא מוכר, הוא מחזיק דירה חדשה לחלוטין, שבדרך כלל תושכר ביותר מהדירה הישנה (גם כי היא גדולה יותר וגם כי יש מעלית, חניה וכו'). כך שהכנסת השכירות עשויה לעלות בכ-20%-30%. לדוגמה, דירה ישנה שהושכרה ב-4,000 ש"ח – החדשה (4 חד' עם מעלית) יכולה בקלות להשיג 5,500–6,000 ש"ח. לכן חלק מהמשקיעים יעדיפו לא למכור מיד אלא ליהנות מתשואה משכירות על דירה חדשה, שלעיתים מתקרבת כבר ל-3%-4% שנתית על שווי הנכס החדש.

סיכום תשואה משוקללת: אם נחבר את הכול – משקיע מוצלח בפרויקט התחדשות יכול לקצור תשואה כוללת גבוהה למדי: גם עליית ערך משמעותית (40%-50% ואף יותר) וגם דמי שכירות לאורך רוב הדרך. כמובן, יש להביא בחשבון עלויות מימון (ריבית משכנתה) ומיסוי. אך בהינתן תכנון פיננסי נכון – התחדשות עירונית עשויה להניב תשואה שנתית דו-ספרתית במצטבר, גבוהה משמעותית מהשכרה "רגילה" של דירה ללא עליית ערך דומה.