בוטלה תוכנית עיבוי וחיזוק בשכונה החרדית: "עלולה למנוע פינוי-בינוי בעתיד"

ועדת הערר לתכנון ובנייה מחוז ירושלים, בראשות עו"ד שרית אריאלי בן שמחון, החליטה לאחרונה לבטל תוכנית התחדשות שאישרה הוועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים בשכונת רוממה בעיר, שביקשה להוסיף קומה ולעבות בינוי קיים בבניין רכבת בן 70 דירות ברחוב זכרון יעקב. זאת בשל סטייה ללא הנמקה מעמדת הדרג המקצועי ואגף הפיקוח, וכן בשל סיכויי מימוש נמוכים בשל התנגדות רוב בעלי הזכויות. בכך קיבלה את עמדת הדיירים המתנגדים לתוכנית ומעוניינים בקידום תוכנית פינוי-בינוי.

התוכנית, בהגשת חלק מהדיירים ובסמכות הוועדה מקומית, פורסמה להפקדה בינואר של השנה שעברה והוגשו לה כמה התנגדויות מצד דיירי הבניין. עיקר טענות המתנגדים הן שיזם הפרויקט לא הגיע לרוב הדרוש בשל החלטת חלק מהדיירים לחזור בהם, שלא ניתנה הסכמה של בעלי קומת הקרקע ולכן הבנייה תהיה על עמודים בניגוד למדיניות העירייה, כי קיימות עבירות בנייה במבנה כולל פיצולים שלא סומנו כנדרש, כי אישור התוכנית ימנע התחדשות עירונית איכותית באזור באמצעות פינוי-בינוי ועוד. כמו כן, הועלו טענות לגבי חסימת חניות ופגיעה בזכויות.

להחלטה של ועדת הערר

בספטמבר בשנה שעברה קיבלה הוועדה המקומית חלק מההתנגדויות אך אישרה את התוכנית. בגין החלטה זו הוגשו שני עררים. האחד חזר על עיקרי ההתנגדות בדגש על היעדר רוב דרוש, חוסר מענה קונסטרוקטיבי, עבירות בנייה ומניעת התחדשות עירונית . ערר נוסף עסק בטענת אחת המשפחות לחישוב שגוי של היח"ד הקיימות.

הוועדה המקומית השיבה כי התוכנית מותנית ברוב דרוש, וכי מספר המתנגדים – בהתחשב בייפוי הכוח – נמוך מהנטען. בנוגע לעבירות הבנייה נטען כי התוכנית מטפלת בהן, ולגבי הטענה כי התוכנית מונעת התחדשות עירונית , נטען כי זו אינה על הפרק.

המבנה בשכונת רוממה בירושלים (מתוך מערכת ה-GIS של עיריית י-ם)

מגישי התוכנית השיבו כי קידום פינוי בינוי עשוי לקחת שנים רבות, בפרט בשל אופי האוכלוסייה החרדית בבניין. לטענתם, התוכנית המוצעת תביא הן להרחבת הדירות והן לחיזוק הבניין. עוד טענו כי עבירות הבנייה מיועדות להריסה, ולכן אין טעם למנוע הרחבת דירות שלא בוצעו בהן עבירות.

הצוות המקצועי התנגד

במהלך הדיון בפני ועדת הערר, נציגת מחלקת התכנון בוועדה המקומית הבהירה כי אישור התוכנית על ידי הוועדה המקומית התקבל בניגוד לעמדת הדרג המקצועי, שהמליץ לדחות את התוכנית. הצוות המקצועי הגיע למסקנה כי התוכנית אינה משקפת את המציאות בשטח בכל הנוגע ליחידות הדיור בבניין, וכי חלק מההרחבות הקיימות בוצעו ללא שניתן היתר בגינן. כך גם התברר קיומן של דירות מפוצלות. מידע זה לא הוצג בעת פתיחת תיק התוכנית ולא היה ידוע לצוות המקצועי בעת הגשתה.

במהלך הדיון בפני ועדת הערר, נציגת מחלקת התכנון בוועדה המקומית הבהירה כי אישור התוכנית על ידי הוועדה המקומית התקבל בניגוד לעמדת הדרג המקצועי, שהמליץ לדחות את התוכנית. עוד הובהר כי חלק מבעלי הדירות לא אפשרו את כניסת נציגי אגף הפיקוח אליהן. וכי הצוות המקצועי אף קבע כי לא קיים מענה לצורכי הציבור הנדרשים בבניין ישן זה

עוד הובהר כי חלק מבעלי הדירות לא אפשרו את כניסת נציגי אגף הפיקוח אליהן. וכי הצוות המקצועי אף קבע כי לא קיים מענה לצורכי הציבור הנדרשים בבניין ישן זה. למרות כל זאת, הוועדה המקומית אישרה את התוכנית מבלי שהחלטתה כללה הנמקה מוגברת לסטייה מהמלצת הדרג המקצועי.

בנוסף ציינו נציגי הוועדה המקומית כי בדוח הפיקוח זוהו כ־15 דירות מפוצלות ללא היתר, המהוות בנייה שלא כדין, וכי חלקן שייכות גם למגישי התוכנית. עוד עלה בדיון שרוב בעלי הדירות – 38 מתוך 70 – לא צפויים לקבל תוספת שטח, ולכן סיכויי התממשות התוכנית נמוכים. עוד נמסר כי לא כל הדירות יקבלו ממ"דים, אלא רק "חדרים מחוזקים", בשל מגבלה על הוספת ממ"דים כאשר כבר נבנו ממ"דים בקומות הנמוכות יותר.

באשר לעבירות הבנייה, נמסר כי בהתאם למדיניות הוועדה המחוזית, במקרים של עבירות בנייה ופיצולים נדרשת הריסתם או אטימתם כתנאי להפקדת התוכנית, ולא כתנאי למתן היתר – כפי שנקבע בהחלטת הוועדה המקומית. על כך השיבו המגישים כי בהינתן עבירות הבנייה הקיימות במקרקעין, הם מביעים נכונות לקבל על עצמם את איחוד הדירות המפוצלות שלא בהיתר ולקבל דו"ח מעיריית ירושלים באשר להסרת עבירות אלו, כתנאים למתן תוקף לתוכנית.

"אישור התוכנית עלול למנוע פינוי-בינוי"

ועדת הערר קיבלה את טענת העוררים כי כבר בוצעו הרחבות רבות הצפויות להעמיס על הבניין: "מדובר במבנה ישן לא מחוזק, כאשר במהלך השנים אושרו שתי תוכניות להרחבות יחידות הדיור בו, בחזית הקדמית ובחזית האחורית, באופן שהביא להגדלת הדירות הקיימות ולשיפור תנאי ואיכות חיי בעלי הדירות… בדיון בפנינו הוצג דו"ח פיקוח ממנו עולה כי הרחבות הדיור שימשו בפועל לפיצול יחידות דיור שלא כדין.

"מדובר למעשה בתוכנית שלישית במספר להרחבות של יחידות הדיור, כ'טלאי' נוסף על הבניין, להרחבה נוספת של חלקן בלבד של יחידות הדיור במבנה. בהיבט התכנוני אין אנו סבורים כי יש להעמיס בינוי נוסף… התוכנית מושא הערר מבקשת להוסיף קומה ותוספות בנייה לבניין ישן, בן כ־60 שנה, הסובל מעבירות בנייה משמעותיות ובכללן פיצולי דירות רבים, אשר לא סומנו במסמכי התוכנית, זאת לצד העובדה שיותר ממחצית מבעלי הזכויות במקרקעין מתנגדים לתוכנית, וללא שמוצע חיזוק של המבנה באופן ברור."

ועדת הערר: "נוכח המורכבות הרבה הכרוכה בתוכנית ובמימושה, ובפרט נוכח הצורך בחיזוק כל המבנה, הרי שאישור תוכנית שמתנגדים לה למעלה ממחצית מבעלי הזכויות במקרקעין, עלול להביא לתוצאה שהתוכנית תיוותר כאות מתה ללא יכולת מימוש, ואף לעכב התפתחות ראויה יותר של המקרקעין במסגרת פרויקט של פינוי-בינוי עתידי" 

לגבי סוגיית הרוב הדרוש, כתבה הוועדה בראשות אריאלי בן שמחון כי "נדמה כי בהיבט הרוב הנדרש לקידום התוכנית, הוועדה המקומית עצמה לא שוכנעה כי אכן מתקיים הרוב הנדרש על פי דין. האמור עולה מקביעתה לפיה 'תנאי למתן תוקף יהיה הצגת הסכמות בהתאם לתקנות, בתיאום עם היועצת המשפטית של הוועדה המקומית'. הדבר מלמד כי גם הוועדה המקומית עצמה לא הייתה משוכנעת בדבר תקינות ההסכמות שהוצגו לה, ויש בכך גם להצביע על סיכויי מימושה הנמוכים של התוכנית ואף להטיל ספק בעמידת התוכנית בתנאי הסף לקידומה.

"בנסיבות המקרה דנן, נוכח המורכבות הרבה הכרוכה בתוכנית ובמימושה, ובפרט נוכח הצורך בחיזוק כל המבנה… הרי שאישור תוכנית שמתנגדים לה למעלה ממחצית מבעלי הזכויות במקרקעין, עלול להביא לתוצאה שהתוכנית תיוותר כאות מתה ללא יכולת מימוש, ואף לעכב התפתחות ראויה יותר של המקרקעין במסגרת פרויקט של פינוי-בינוי עתידי."

כמו כן סברה ועדת הערר שבשל מצבו הרעוע של הבניין, הפתרון המוצע בתוכנית אינו נותן מענה מספק לבעיות הקונסטרוקטיביות והעדר המיגון הקיימות בבניין. בנוסף דחתה את סוגיית עבירות הבנייה ותיקונן כתנאי למתן היתר בנייה, בשל היקפן הגדול.

"פגם מהותי בהחלטת הוועדה המקומית"

עיקר הביקורת של ועדת הערר הופנה להתעלמות מעמדת הדרג המקצועי: "הוועדה המקומית לא נתנה כל הנמקה לסטייה מהמלצת הדרג המקצועי, אלא הסתפקה באמירה לפיה 'הוועדה סבורה כי מדובר בהרחבות בינוי סטנדרטיות ומקובלות בהרחבות דיור בסביבה, ובכפוף לסימון וטיפול בעבירות הבנייה והבהרת נושא ההסכמות אין מניעה לאשר את התוכנית.

"הנמקה זו אינה עולה כדי הנמקה מוגברת הנדרשת בנסיבות העניין, ואינה מתמודדת עם השיקולים המהותיים שהציג הדרג המקצועי, ובפרט עם היקף עבירות הבנייה בבניין, העובדה שהתוכנית אינה משקפת את המצב בשטח לאשורו אשר בגינן, בין היתר, ניתנה המלצת הצוות המקצועי ומחלקת הפיקוח על הבנייה לדחות את התוכנית. היעדר הנמקה מוגברת בנסיבות העניין מהווה פגם מהותי בהחלטת הוועדה המקומית."

לסיכום כתב הוועדה בהחלטתה כי "בהתחשב במכלול השיקולים האמורים, אנו מקבלים את הערר ומורים על ביטול החלטת הוועדה המקומית לאשר את התכנית". עוד קבעה כי החלטתה אינה מונעת את הסדרת עבירות הבנייה במקרקעין באמצעות ביטול פיצולי הדירות, ובהכשרת עבירות הבנייה הניתנות להסדרה בהתאם לתוכניות החלות על המקרקעין, באמצעות קידום וקבלת היתרי בנייה כדין.

את העוררים ייצגו בנפרד עו"ד יקיר ניידיק ועו"ד אורית סטרנין.